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SOCIEDAD DE TASACION
Valores que se calculan en una tasación

En la elaboración de una tasación se calculan diversos valores de mercado y técnicos, dependiendo principalmente de la finalidad de tasación, del tipo de inmueble, de si está o no terminado, si está alquilado y del mercado existente para esa clase de inmueble. El valor de tasación corresponderá en cada momento a uno de los calculados, dependiendo de cuál sea la finalidad de la tasación.

 

Los valores más habituales que se calculan son:

  • Valor del inmueble para la hipótesis de edificio terminado (HET):

    Es el valor que previsiblemente alcanzará un edificio en proyecto, construcción o rehabilitación una vez que se haya terminado, siempre que se construya en los plazos estimados y con las características técnicas descritas en el proyecto de edificación o rehabilitación.

  • Valor hipotecario (VH):

    Es el valor del inmueble determinado por una tasación prudente de la posibilidad futura de comerciar con el inmueble, teniendo en cuenta los aspectos duraderos a largo plazo de la misma, las condiciones del mercado normales y locales, su uso en el momento de la tasación y sus usos alternativos correspondientes. No se incluyen los elementos especulativos.

  • Valor por comparación (VCOM):

    Se determina comparando los datos de inmuebles similares al que se tasa, con los de él y equiparando las diferencias existentes. Para aplicar dicho método es necesario que se cumplan estos requisitos:

    • La existencia de un mercado representativo de los inmuebles comparables.

    • Disponer de suficientes datos sobre transacciones u ofertas que permitan, en la zona de que se trate, identificar aspectos que se puedan comparar.

    • Disponer de información suficiente sobre al menos seis transacciones u ofertas echas por compradores que reflejen adecuadamente la situación actual de dicho mercado.

    • Disponer de datos (transacciones, ofertas, etc.) para estimar la evolución de los precios de compraventa en el mercado durante al menos los dos años anteriores a la fecha de la valoración.

    • Disponer de información relevante (datos propios, ubicaciones oficiales o privadas, índices sobre evolución de precios, etc.) sobre el comportamiento histórico de las variables determinantes en la evolución de los precios del mercado inmobiliario.

    • Contar con procedimientos adecuados que posibiliten la identificación y eliminación de elementos especulativos.

  • Valor por actualización de renta:

    Este método es aplicable a la valoración de toda clase de inmuebles que son susceptibles de producir rentas y a la valoración de los siguientes derechos: derecho superficie, concesión administrativa, servidumbre, nuda propiedad, usufructo, uso y habitación, limitaciones de dominio, tiempo compartido sobre inmuebles y compromisos de compra a plazos.

    Para que se cumpla es necesario, al menos, uno de los siguientes requisitos:

    • La existencia de un mercado de alquileres representativo de los comparables. será necesario disponer, como mínimo, de seis datos de rentas de alquiler que reflejen la situación actual de este mercado.

    • La existencia de un contrato de arrendamiento sobre el inmueble objeto de valoración.

    • Que el inmueble valorado este produciendo o pueda producir ingresos y que además existan suficientes datos contables de la explotación sobre ratios estructurales medios.

  • Valor residual:

    Podrá aplicarse a los siguientes inmuebles:

    • Terrenos urbanos o urbanizables, estén o no edificados.

    • Edificios en proyecto, construcción o rehabilitación en el caso de que las obras estén paralizadas.

    Para la utilización del método residual será necesario el cumplimiento de los siguientes requisitos:

    • La existencia de información para determinar la promoción inmobiliaria más probable a desarrollar con arreglo al régimen urbanístico aplicable o, en el caso de edificios terminados, para comprobar si cumplen con dicho régimen.

    • La existencia de información suficiente sobre costes de construcción, gastos necesarios de promoción, financieros, en su caso, y de comercialización que permita estimar los costes y gastos normales para un promotor de tipo medio y para una promoción de características semejantes a la que se va a desarrollar.

    • La existencia de información de mercado que permita calcular los precios de venta más probables de los elementos que se incluyen en la promoción o en el edificio en las fechas previstas para su comercialización.

    • La existencia de información suficiente sobre los rendimientos de promociones semejantes.

  • Valor de Mercado (VM):

    Es el precio al que podría venderse el inmueble mediante contrato privado entre un vendedor voluntario y un comprador independiente en la fecha de la tasación. Para que se trate de un valor de mercado se debe cumplir:

    Entre el vendedor y comprador no debería existir vinculación alguna y ninguno de los dos debe tener interés distinto a lo que se establece en el contrato.

    • El inmueble se ha comercializado adecuadamente.

    • Ninguno de los dos ha tenido información privilegiada.

    • El precio del inmueble es una estimación razonable.

    • Los impuestos no están incluidos en el precio.

  • Valor máximo legal:

    Es el precio de venta o alquiler que permite para ese inmueble la normativa correspondiente, en el caso de viviendas de protección oficial o viviendas con protección pública.

  • Valor de reemplazamiento bruto o nuevo (VRB):

    Puede ser bruto o neto:

    • Valor de reemplazamiento bruto o nuevo (VRB): Se calcula sumando el valor del suelo, los costes de construcción y los gastos necesarios.

    • Valor de reemplazamiento neto o actual (VRN): Es el resultado de deducir del VRB, la depreciación física y funcional del inmueble en la fecha que estemos valorando.

  • Valor de reemplazamiento (VREM):

    Puede ser bruto o neto:

    • o Valor de reemplazamiento bruto o nuevo (VRB): Se calcula sumando el valor del suelo, los costes de construcción y los gastos necesarios.

    • o Valor de reemplazamiento neto o actual (VRN): Es el resultado de deducir del VRB, la depreciación física y funcional del inmueble en la fecha que estemos valorando.

Te recordamos que ST Sociedad de Tasación es el decano de las tasaciones inmobiliarias oficiales en España; además, somos expertos en todo tipo de valoraciones y estamos presentes en todo el territorio nacional.

Estamos para ayudarte en lo que necesites y si necesitas una tasación oficial de vivienda, garaje o trastero, certificar su eficiencia y sostenibilidad, una valoración de empresa, los mejores datos del mercado inmobiliario o hacernos cualquier consulta, puedes contactar con nosotros  aquí:


Escrito por el equipo de ST Sociedad de Tasación

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