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Según el Índice de Precios de la Vivienda (IPV) elaborado por el Instituto Nacional de Estadística (INE), los precios de la vivienda se incrementaron un 0,8% en el segundo trimestre del año, respecto al mismo periodo anterior, dando como resultado un aumento acumulado anual del 1,4%.. Éste es un dato relevante porque pone fin a la caída de los precios que estadísticamente se viene constatando desde hace ya seis años.

La mayoría de los analistas y expertos coinciden en que es precipitado hablar de cambio de tendencia. Aún se desconoce si se ha tocado fondo o, bien se está frenando la caída de precios que viene produciéndose desde el año 2007, cuando alcanzó su máximo descenso. Igualmente, el INE publicaba que han aumentado las transacciones en Julio un 10,7% respecto al mismo período del año anterior, llegando a 28.583 operaciones. Teniendo en cuenta ambas informaciones, podemos deducir que se está reactivando ligeramente la demanda de viviendas. En mi opinión, no es casualidad que esta realidad que refleja el INE coincida con el paquete de medidas tomadas por el Banco Central Europeo, que incluyen una nueva bajada de los tipos de interés al mínimo histórico de 0,05%.

Esta bajada de tipos ya ha tenido su reflejo en el Euribor, con mínimos diarios de 0,366% nunca vistos hasta ahora, que favorece la contratación de productos hipotecarios a precios más interesantes. Pero, sobre todo, considero que tiene un impacto fundamental en la dificultad de obtener rentabilidad libre de riesgo (renta fija y depósitos) a los inversores y ahorradores. Estos últimos, empujados por dicha realidad, han vuelto su mirada a la renta variable (bolsa), a los fondos mixtos, y cómo no, también al sector inmobiliario.

Y es que, en el sector residencial, podemos encontrar abundante y variada oferta, con precios aparentemente ajustados o con posibilidad de negociación. El potencial comprador de vivienda con destino al alquiler, tiende a buscar un inmueble que le pueda proporcionar una rentabilidad anual en torno al 4%, para lo cual es muy importante conocer el mercado del alquiler en la zona y constatar que dichas rentas son coherentes para la vivienda en cuestión. Por ejemplo, un posible comprador de un piso de 240.000 € buscará garantizarse una renta de 9.600 €/año equivalente a 800 €/mes. A dicha renta tendrá que descontarle los gastos de comunidad, mantenimiento, impuestos como el IBI y la tasa de basuras, y todos aquellos imprevistos (riesgos) que tratará de minimizar en la medida de lo posible (impagos, desahucios, daños en la vivienda, etc.).

En cualquier caso, el comprador de vivienda cuya finalidad es alquilar, deberá analizar sus costes (precio de la vivienda, coste de la posible financiación, gastos inherentes a la compra, impuestos),las posibles rentabilidades (renta mensual, gastos imputables al propietario), los riesgos (legislación de arrendamientos actual, evolución de los precios), su impacto fiscal y, finalmente, comparar con inversiones alternativas… ¿ será un buen momento?


Escrito por el equipo de ST Sociedad de Tasación

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