Más Allá del Valor

El pasado 25 de mayo entró en vigor La Ley por el Derecho a la Vivienda, tras su publicación en el B.O.E como la Ley 12/2023, que desarrolla el derecho recogido en la Constitución a una vivienda digna. Con el objetivo de regular diversos aspectos del mercado inmobiliario y fomentar la accesibilidad a la vivienda, en ella quedan reguladas, entre otras cuestiones, el mercado de alquiler (limitaciones de precios en determinados ámbitos, desahucios, etc.) o el impulso de un parque sólido de viviendas públicas. En las siguientes líneas explicamos estas y otras medidas recogidas en el documento.

Que estamos en un entorno de cambio constante (dos palabras contradictorias) no es una novedad. En los últimos trimestres nos hemos enfrentado a una pandemia, a una guerra a pocos kilómetros de donde vivimos, o a las inestabilidades financieras más recientes experimentadas por algunos bancos, todo ello con el consecuente impacto en nuestras economías, provocando que todo lo que parecía seguro, deje de serlo, generando así una gran incertidumbre. La incertidumbre es mala compañera del dinero, pues huye de ella. Los profesionales que se dedican al mundo inversor se encuentran ante el problema de necesitar más claridad sobre esa incertidumbre y para ello han empezado a desarrollar herramientas, generalmente utilizando la tecnología, que les aporten más visión sobre ese cambio y sus consecuencias.

La escasez de suelo urbanizable, su aumento de precio y el alza de los costes de construcción dificultan la puesta en marcha de nuevos desarrollos residenciales. Sociedad de Tasación ha publicado una nueva edición del Mapa del “Tiempo Urbanístico”, un estudio propio que analiza la situación del mercado del suelo en España e incluye información local de todas las comunidades autónomas. El mapa ofrece una radiografía reciente de cómo está el sector en la primera mitad de 2023. A pesar de que el sector inmobiliario mantiene una actividad sostenida, especialmente en el segmento residencial, se observa una tendencia generalizada hacia la desaceleración debido a factores como el incremento de los tipos de interés, la presión inflacionista y la incertidumbre sobre el futuro del mercado. Aunque la demanda de vivienda nueva se ha visto ligeramente moderada debido a la coyuntura económica actual, la oferta de obra nueva continúa siendo insuficiente para satisfacer la demanda existente.

En este contexto, Sociedad de Tasación observa un creciente interés en el desarrollo de viviendas libres y protegidas destinadas al alquiler, especialmente en áreas con una fuerte actividad económica, académica y turística, donde se registra presión al alza en los precios de los alquileres. Por otro lado, el sector terciario está mostrando signos de reactivación, con una ligera mejora en los índices de ocupación y los precios. Sin embargo, no alcanza todavía los niveles previos a la pandemia. Además, se observa una creciente demanda de cambio de uso de locales comerciales a residenciales. En cuanto al segmento hotelero, está recuperando su atractivo y actividad, impulsado por la reactivación del turismo. Además, se observa un interés creciente por parte de inversores tanto en hoteles urbanos como en destinos vacacionales, con un enfoque claro en la atracción de un turismo de calidad con alto poder adquisitivo.

España se sitúa en el top 3 europeo de países que más inversión hotelera captan, según Cushman & Wakefield. Durante el primer trimestre del año, la inversión hotelera en Europa ha mostrado una actividad significativa, alcanzando los 4.100 millones de euros, según el informe Europe Hospitality MarketBeat, de la consultora inmobiliaria global Cushman & Wakefield. En ese período, España ha captado una inversión de 487 millones de euros, consolidándose como uno de los tres países más atractivos para la inversión hotelera. La inversión hotelera en Europa ha aumentado un 18% en comparación con el año anterior y los mercados más activos han sido Reino Unido, Francia y España, que representan el 52% del volumen total de inversión en Europa. Además, los resorts y hoteles Upscale son los segmentos concretos que han atraído la mayor inversión.

El valor tasado de vivienda libre modera su crecimiento, según el MITMA. La tendencia alcista que había experimentado el valor tasado de vivienda libre durante 2022 muestra signos de moderación en el primer trimestre de 2023, según los últimos datos del Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana (MITMA). Durante los tres primeros meses del año, los precios han experimentado un incremento promedio del 3,1% interanual hasta los 1.788,4 €/m², en contraste con la tasa del 3,3% registrada en el trimestre anterior y del 6,7% del mismo periodo de 2022. No obstante, en el segmento de obra nueva, o aquella con menos de cinco años de antigüedad, se ha registrado un aumento interanual del 6,6%, una tasa superior a los registros previos; mientras que la vivienda usada, o aquella con más de cinco años de antigüedad, refleja una desaceleración en su crecimiento, con un incremento promedio del 3,0%, frente al 3,2% del previo trimestre.

Cataluña destinará 161 millones en ayudas para construir 3.100 viviendas de alquiler social. El Govern de la Generalitat de Catalunya ha anunciado la convocatoria de una línea de ayudas para construir 3.100 viviendas de alquiler social, que tendrán declaración permanente de protección oficial. Las ayudas son de 700 euros por metro cuadrado de superficie útil con un máximo de 50.000 euros por vivienda construida. Para ello, la convocatoria cuenta con un presupuesto de 161 millones de euros y está financiada con fondos Next Generation, una condición que exige que todas las viviendas estén terminadas a finales de 2026. Las ayudas se enmarcan en la iniciativa para levantar 10.000 pisos de alquiler asequible.

El valor de tasación de un inmueble es una estimación del valor de una propiedad, hecha por un tasador con conocimientos técnicos, objetivo y homologado por el Banco de España; es el valor de referencia utilizado por bancos y entidades financieras para determinar el valor máximo de un préstamo hipotecario. El precio de compraventa, sin embargo, es el precio acordado entre el vendedor y el comprador en una negociación para la compraventa de una propiedad, y suele estar influido por una serie de factores como la ubicación, la oferta y la demanda o las condiciones del mercado.

ST Sociedad de Tasación elabora, desde hace años y de forma trimestral, el índice de Esfuerzo inmobiliario, un indicador que mide el número de años de sueldo íntegro que un ciudadano medio necesitaría destinar a la compra de una vivienda de tipo medio. Un índice que nos muestra, de verdad, lo que cuesta la compra una casa.

En este artículo volvemos la vista a los nuevos desarrollos que se levantan al sureste de la ciudad de Madrid: son los desarrollos de Valdecarros, El Cañaveral, Los Cerros, Los Ahijones y Los Berrocales, que, con una capacidad conjunta de alrededor de 120.000 viviendas, apuestan por el desarrollo sostenible de la ciudad. En las próximas líneas analizamos cada uno de estos proyectos urbanísticos que incrementarán la oferta de la capital en los próximos años.

Un año más, la tasación, vital en la gran cita del sector inmobiliario

Y es que, de nuevo en 2023, ST Sociedad de Tasación será un partner destacado en SIMA, participando activamente también en el Salón del Inversor y en la versión profesional del evento, SimaPro. Además de su apoyo continuado para hacer posible este gran evento inmobiliario, Sociedad de Tasación, siempre participa aportando información de mercado relevante para el sector y este año no será diferente.

El Senado da luz verde definitiva a la Ley de Vivienda. El Senado ha aprobado por vía de urgencia el proyecto de Ley por el Derecho a la Vivienda de forma definitiva. La norma queda lista para entrar en vigor tras su publicación en el Boletín Oficial del Estado (BOE), en un plazo máximo de quince días.  La nueva ley, recogida en el Plan de Recuperación, Transformación y Resiliencia, busca desarrollar el derecho constitucional a una vivienda digna y adecuada, y ofrece instrumentos a las Administraciones territoriales competentes para limitar el precio de los alquileres y aumentar la oferta de vivienda pública y privada a precios asequibles. En concreto, está dirigida a las personas y hogares con más dificultades de acceso y a los ámbitos en los que existe una mayor tensión en el mercado.

La compraventa de viviendas disminuye un 5,7% interanual en marzo, según el INE. De acuerdo con los últimos datos del Instituto Nacional de Estadística (INE), la compraventa de viviendas en España disminuyó un 5,7% interanual en marzo, hasta un total 55.778 operaciones. En este mes, las compraventas de vivienda usada bajaron un 5,3% hasta sumar 45.309 operaciones, mientras que las de viviendas nuevas disminuyeron un 7,5% hasta las 10.469 operaciones. En comparación intermensual, marzo registra el mejor dato, incrementándose el número de operaciones durante este mes en un 11%. Además, durante este mes se ha moderado levemente el descenso interanual, que en febrero retrocedió nueve décimas por encima, hasta el 6,6%. Las cifras del INE concuerdan con los últimos datos de los Registradores de la Propiedad, que también apuntaban a un descenso de las transacciones y del volumen de nuevas hipotecas.

El precio de la vivienda desciende un 1,5% trimestral, pero aumenta un 4,9% en comparación interanual, según los Registradores. Durante el primer trimestre de 2023 se ha registrado una disminución del 1,5% en los precios de la vivienda en España en comparación con el trimestre anterior. Según el último informe del Colegio de Registradores, el precio medio por metro cuadrado ha descendido a 1.921 euros, debido principalmente a la disminución de precios en la vivienda usada (-1,9%) y en la vivienda nueva (-0,9%). En comparación interanual, el precio medio se ha incrementado un 4,9%. En términos de compraventas, entre enero y marzo, se han registrado un total de 161.024 operaciones, lo que supone un aumento del 7,2% en comparación con el trimestre anterior, pero un descenso del 2% en comparación interanual.

La inversión en retail desciende un 51% interanual en el primer trimestre de 2023, según Cbre. Durante el primer trimestre de 2023, la inversión en retail se redujo un 51% interanual hasta los 201 millones de euros, según CBRE. Tal y como recoge Europa Press, la inversión en centros comerciales de conveniencia lideró el ranking con un 37%, seguida de los supermercados, con un 26% y los retail Parks, con un 20%. El 42% del volumen de inversión fue realizado por inversores de capital privado. Por otro lado, las rentabilidades 'prime' aumentaron en 75 puntos básicos en el segmento de 'high street' y en 85 puntos básicos en centros comerciales. Además, durante este periodo las aperturas de tiendas fueron un 14% superiores a la media de los últimos cuatro primeros trimestres de años anteriores, mientras que las afluencias continuaron un 9% por debajo de los niveles registrados en 2019, antes de la pandemia.