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SOCIEDAD DE TASACION

Glosario

 

 

Ayudamos a nuestros clientes en la toma de decisiones valorando sus activos inmobiliarios como pueden en la compra o venta de una vivienda, en una herencia, en un divorcio u otros procesos judiciales.

 

 

A la hora de solicitar una hipoteca para la compra de una vivienda necesitamos una tasación.

La tasación de un bien para mercado hipotecario está sujeta a la Orden Ministerial de fecha 27 de marzo de 2003 emitida por el Ministerio de Economía y Hacienda, es una norma que establece una metodología concreta basada en unas definiciones y principios que inspiran su redacción.  

¿Quién puede ser Tasador?

Tasador Inmobiliario puede ser cualquier persona que cumpla la premisa de estar bien informado de la realidad del mercado.

Los tasadores son profesionales independientes que valoran para sociedades de tasación homologadas. Realizan los informes de tasación, siempre adecuándose a las normas aplicables a cada tipo de tasación.

Dichos profesionales deben ser arquitectos, aparejadores o arquitectos técnicos, cuando se trate de valorar fincas urbanas o solares e inmuebles edificados para uso residencial, los ingenieros o ingenieros técnicos de la especialidad correspondiente según la naturaleza del objeto de la tasación: un ingeniero industrial podrá tasar una nave industrial.

Para mantener una posición de independencia y objetividad, los tasadores no pueden valorar bienes, empresas o patrimonios de personas con las que tengan alguna relación familiar o profesional. Entre otras incompatibilidades, no pueden participar en las siguientes valoraciones:

  • Inmuebles en los que intervengan en la redacción del proyecto o en la dirección de la obra
  • Inmuebles que pertenezcan al propio profesional, a sus familiares o a sociedades en las que ejerza el control.
  • Inmuebles de cualquier otra persona física o jurídica con la que no pueda mantener una posición de independencia en menoscabo de la objetividad de la tasación.

Si quieres ser tasador inmobiliario y colaborar con nosotros, déjanos tu currículum desde aquí.

Como ya sabemos quien puede ser tasador, nos haremos la siguiente pregunta 

¿Qué es una tasación?

La Tasación Oficial es un informe en el que un experto refleja aspectos relevantes de un inmueble, entre otros, su valor. 

La finalidad de la tasación oficial es la que determina el enfoque de los trabajos y la normativa de aplicación. Las finalidades más usadas son: tasaciones hipotecarias, valoraciones de mercado, fondos de pensiones, entre otras.

Finalidades de la Tasación

La finalidad de la valoración determina: la normativa de aplicación, los criterios, métodos y los procedimientos a utilizar para determinar el valor de la tasación.

La finalidad de la tasación, por ejemplo, la tasación de vivienda es solicitada por el cliente, siempre dentro de los márgenes que establezca las leyes. En nuestro glosario puedes conocer las 7 finalidades de la tasación. Ahora nos centraremos en la más común La Tasación de viviendas para finalidad Hipotecaria:

Tasación Hipotecaria:

Una tasación hipotecaria es una valoración de un inmueble para que el mismo sea objeto de garantía en un préstamo hipotecario. A través de esta valoración el prestamista, normalmente una entidad financiera, sabe cuál es el valor del bien garantía del préstamo y cuál es el riesgo que asume con la operación hipotecaria.

La tasación de un bien para mercado hipotecario, por ejemplo, de la tasación de una vivienda está sujeta a la Orden Ministerial de fecha 27 de marzo de 2003 emitida por el Ministerio de Economía y Hacienda, es una norma que establece una metodología concreta basada en unas definiciones y principios que inspiran su redacción.  

La tasación hipotecaria solamente tiene la finalidad de servir de garantía para el préstamo hipotecario, siendo totalmente independiente del importe por el cual se realiza la hipotética transacción económica de compraventa o el devengo de impuestos que la misma suponga. Los bancos prestan normalmente el 80% del valor de tasación. 

Los factores que influyen en la valoración de un inmueble son:

  • La ubicación.
  • Los servicios próximos: zonas verdes, lugares de ocio, servicios escolares, médicos, supermercados...
  • La superficie: m2 y distribución, si tiene o no garaje o trastero...
  • La calidad de los materiales de construcción.
  • La situación del inmueble dentro del edificio: se valora más si es orientación sur y los pisos altos.
  • La antigüedad.

¿Qué métodos de valoración existen?

Son los diferentes métodos técnicos utilizados para la obtención de un valor. Los métodos recogidos en la Orden ECO 805/2003 son:

  • El método de coste.
  • El método de comparación.
  • El método de actualización de rentas.
  • El método residual.

Dichos métodos permiten obtener el valor de mercado, el valor hipotecario y el valor de reemplazamiento.

¿A quién va dirigida la tasación hipotecaria?

  • Empresas: que tengan activos inmobiliarios que necesiten un préstamo hipotecario, refinanciar deuda o realizar un arrendamiento (leasing inmobiliario)
  • Entidades Financieras: que tengan que revisar las garantías reales tomadas como cobertura de préstamos hipotecarios concedidos y actualizar su cartera de activos.
  • Particulares: que soliciten un préstamo hipotecario para la adquisición de un inmueble: vivienda, local, terreno, finca, garaje, etc.

A efectos de solicitar una hipoteca, un particular comprador tiene derecho a presentar al banco la tasación del inmueble que quiera adquirir, sin verse obligado por parte de la entidad bancaria a realizar una tasación con la entidad tasadora que esta última designe. El banco no puede rechazar esta tasación presentada siempre y cuando provenga de una entidad homologada por el Banco de España y, si quisiere hacer una segunda tasación a modo de confirmación, el coste de ésta no podrá ser imputado al particular comprador que previamente ya había presentado una tasación, por lo que una Tasación Oficial emitida por Sociedad de Tasación es válida para todos los Bancos y Entidades Financieras.

Los derechos reales de garantía otorgan a su titular un poder real sobre una cosa ajena, como garantía del cumplimiento de una obligación, de tal forma que si ésta se incumple, puede el acreedor solicitar la venta en pública subasta de la cosa gravada y cobrarse la deuda con el importe obtenido. Este derecho es oponible y preferente a cualesquiera otros acreedores. En el caso de inmuebles la preferencia se pospone por Ley al crédito de la Administración por los impuestos que gravan la propiedad urbana - contribución urbana; transmisiones patrimoniales y actos jurídicos documentados -; los gastos de la propiedad horizontal por la anualidad corriente y la vencida; y la prima de los seguros sobre los propios bienes de los dos últimos años.

La preferencia frente a cualesquiera otros acreedores sólo se obtiene si el derecho está inscrito en el Registro de la Propiedad.

Los derechos reales de garantía regulados en nuestro Derecho son tres:

  • Prenda.
  • Hipoteca.
  • Anticresis.

De los derechos mencionados únicamente la hipoteca y la anticresis pueden suponer una garantía inmobiliaria.

El mercado local es el mercado inmobiliario del entorno urbano o rural homogéneo (barrio, pedanía, localidad, comarca) donde se encuentre el inmueble (edificio, elemento de edificio, finca rústica o terreno), o, cuando su uso o características no permitan disponer de comparables en dicha área, el mercado inmobiliario sectorial (oficinas, centros comerciales, hoteles, explotación agraria del cultivo dominante correspondiente), siempre que resulte representativo para su comparación dentro del territorio nacional.

Te recordamos que ST Sociedad de Tasación es el decano de las tasaciones inmobiliarias oficiales en España; además, somos expertos en todo tipo de valoraciones y estamos presentes en todo el territorio nacional. Estamos para ayudarte en lo que necesites y, tanto si necesitas consultar cualquiera de nuestros múltiples estudios e informes, como si necesitas una valoración, tasación hipotecaria oficial, de valor de mercado, o sim­plemente hacernos cualquier consulta, puedes contactar con nosotros y solicitarla aquí:

Agrupación es cuando se reúnen dos o más fincas inscritas para formar una sola con su nueva descripción, y se inscribe en el Registro de la Propiedad con número de finca diferente. Las fincas pueden no ser colindantes y pueden pertenecer a distintos propietarios, siempre que se determine la participación indivisa que a cada uno de ellos corresponde en la finca resultante de la agrupación.

A + B = C

La agregación es la unión de una o varias fincas inscritas o de parte que se segrega de una finca a otra también inscrita en el Registro de la Propiedad. Esto puede realizarse siempre que la finca a la que se agregan la otra u otras tenga una extensión que represente, por lo menos, el quíntuplo de la suma de las superficies de las que se le agreguen. La finca mayor mantiene su número de finca y en ella se debe inscribir la nueva descripción y su nueva cabida.

A + b + c + d = A

 

Qué es el Valor Catastral

Valor Catastral: el valor (oficial) de tu casa

¿Qué es el Valor Catastral? Es una pregunta que todo aquel que quiere comprar o vender una casa, se ha hecho alguna vez. Bien, el valor catastral es, básicamente, un valor administrativo, oficial, fiscal, que determina el valor de un bien inmueble urbano o rústico; esta valoración, realizada por la Dirección General del Catastro (dependiente del Ministerio de Hacienda) no tiene por qué coincidir con el precio de venta o compra de una vivienda (de hecho, rara vez coinciden, y lo normal es que esté bastante por debajo del precio de mercado); ese valor, se determina de forma objetiva para cada bien inmueble (para cada casa), a partir de los datos que existen en el catastro inmobiliario.

¿Y cómo puedo saber el valor catastral de una casa o finca en mi localidad?

El cálculo del valor catastral no es aleatorio, ni está escrito en una tabla o baremo donde introducimos metros cuadrados/superficie y calle y número y, como una suerte de coordenadas, obtenemos un valor. No; para obtener este valor deben tenerse en cuenta una serie de factores que, combinados, dan como resultado un valor objetivo al que llamamos Valor Catastral. Es importante la localización del inmueble, la antigüedad del edificio, la calidad de la construcción y los materiales, el coste del suelo, o, por ejemplo, si tiene carácter histórico o artístico… actuando todos estos factores (entre otros) como correctores.

El valor catastral de un inmueble dado puede actualizarse anualmente por medio de un coeficiente, aunque también, en ocasiones,  se actualiza de manera colectiva el valor catastral de todos los inmuebles de un municipio en concreto, si bien esta revisión (pues es una revisión, más que una actualización) la lleva a cabo, y siempre previa petición del municipio en cuestión, la Dirección General del Catastro.

Si nos ceñimos a la ley, valor catastral está compuesto por el valor catastral del suelo y el valor catastral de las construcciones, según reza el art. 22 del Texto Refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario (TRLCI).

La Valoración Catastral

La Valoración Catastral es un procedimiento de valoración colectiva mediante el cual se actualizan simultáneamente los valores catastrales de todos los inmuebles de una misma clase o de un municipio.

El objetivo de esta valoración colectiva es obtener valores homogéneos para que la valoracion catastral sea más realista y se acerque más a los valores de mercado, aunque debemos asumir que siempre habrá diferencias entre ambos valores.

El valor obtenido al realizar la valoración catastral es un valor que integra, a su vez, otros dos valores: el valor del suelo y el valor de la construcción. Ambos valores se calculan en base a los  conocidos como Módulos básicos de suelo y Módulos básicos de construcción. Estos módulos se basan en la división territorial del municipio, de acuerdo a la homogeneidad de las diferentes áreas del municipio, agrupándose por barrios o calles de similares características y según un catálogo de tipologías constructivas establecidos previamente: edificios de pisos, comerciales, colonias de viviendas unifamiliares, etc.

Además de estos dos módulos básicos utilizados para el cálculo, existen un conjunto de coeficientes adicionales que sirven para corregir las diferencias entre los inmuebles.

El valor del suelo y de la construcción

Los criterios que se usan para realizar el cálculo del valor del suelo son de naturaleza variada y se concretan en:

  • Longitud y número de fachadas
  • El fondo de la parcela, si tiene forma irregular, si la superficie es diferente a la mínima exigida por el planeamiento urbanístico…
  • Imposibilidad de edificación temporal por antigüedad y afección por destino del terreno a la construcción de viviendas acogidas a algún régimen de protección oficial, aparte de la antigüedad.

Respecto de la valoración de la construcción los criterios que hay que tener en cuenta, con básicamente tres los que se contemplan:

  • Antigüedad, un factor decisivo
  • El uso (si es residencial, comercial, oficinas…)
  • El nivel de reforma y el estado de conservación, sobre todo si hablamos de un inmueble con ya cierto número de años

Además, existen otros coeficientes correctores que afectan a la valoración catastral, aunque si en un inmueble concurren dos  o más de coeficientes que supongan depreciación, se opta por aplicar solo el que suponga una mayor disminución de valor. Entre estos coeficientes destacan:

  • Depreciación funcional o inadecuación. En caso de construcción, diseño, instalación o uso inadecuado.
  • Fincas afectadas por cargas singulares. Fincas que forman parte de un conjunto oficialmente declarado histórico-artístico o están incluidas en catálogos o planes especiales de protección.

Una de las mejores fuentes de información inmobiliaria es el Catastro, tanto por su carácter institucional como por el volumen de la información que dispone. En las tasaciones inmobiliarias, la información descriptiva y gráfica del Catastro sirve para identificar tanto física como registralmente el inmueble a valorar.

Te recordamos que en ST Sociedad de Tasación, expertos en valoraciones y presentes en todo el territorio nacional, estamos para ayudarte y, si necesitas una valoración, tasación hipotecaria oficial, catastral o de valor de mercado, puedes contactar con nosotros y solicitarla aquí:

Se utiliza combinándolo con el de comparación y consiste en calcular el coste de re-emplazamiento del inmueble objeto a tasar.

La normativa ECO 805-2003 es una orden del Ministerio de Economía en la que se establecen normas para el cálculo del valor de tasación de bienes inmuebles y de determinados derechos reales para las finalidades contempladas en su ámbito de aplicación, así como para la elaboración de informes y certificados en los que se formalizará.

Esto supone por otro lado que las tasaciones sólo puedan ser emitidas por agentes capacitados y responsables legalmente, tal y como aparece estipulado en la normativa ECO.

Sólo las sociedades de tasación inscritas y homologadas en el Banco de España, como ST Sociedad de Tasación pueden realizar estas tasaciones hipotecarias oficiales o ECO.

En esta página te mostramos los pasos para poder encargar una tasación así como un ejemplo de tasación.

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