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SOCIEDAD DE TASACION

Glosario

Elemento de un edificio en destinado a uso residencial, en régimen de división horizontal o propiedad vertical.

Es aquélla que por sus características y ubicación tenga como destino más probable su uso como vivienda habitual, independientemente de su destino actual.

Es aquella en la que una única familia ocupa el edificio en su totalidad.

Los derechos reales otorgan a su titular un poder directo, inmediato y absoluto sobre una cosa específica, aunque con limitaciones. Puede ser un poder pleno (propiedad) o un poder limitado (derechos reales sobre cosa ajena, por ejemplo: hipoteca).
Los derechos obligacionales o de crédito otorgan el poder de exigir a otra persona una determinada conducta que puede consistir en hacer, no hacer o dar alguna cosa.

El derecho de superficie urbano otorga al superficiario la posibilidad de construir edificios o de levantar nuevas construcciones sobre el vuelo de un edificio, o efectuarlas bajo el suelo de un terreno ajeno.

El superficiario es propietario de lo edificado o plantado y tiene la obligación de realizar la construcción o plantación comprometida en un plazo determinado.

En la Ley del Suelo como en el Reglamento Hipotecario se establece una duración máxima de 75 años, cuando el derecho es concedido por los ayuntamientos u otros organismos públicos, y de 99 años cuando está convenido entre particulares. Transcurrido el plazo, se produce la reversión de lo edificado o plantado, que pasa a ser propiedad del dueño del solar, salvo pacto en contrario.

Los derechos de vuelo y subsuelo son el derecho de elevar una o más plantas sobre un edificio o de realizar construcciones bajo su suelo.

En el título de constitución de este derecho, y al objeto de que pueda ser inscrito en el Registro, hay que hacer constar las cuotas que corresponden a las nuevas plantas, la determinación concreta del número máximo de plantas a construir, el plazo máximo para el ejercicio del derecho (no puede exceder de 10 años), y las normas del régimen de comunidad, si se estableciesen.

La hipoteca inmobiliaria, como derecho real de garantía, asegura el cumplimiento de una obligación, otorgando a su titular la facultad de iniciar un procedimiento, judicial o extrajudicial, para vender en pública subasta la finca hipotecada y cobrarse la deuda sobre el precio que den por ella.

Se considera así a aquél que esta regulado por la Ley 2 / 1981 de 25 de marzo y disposiciones complementarias. Este conjunto de disposiciones posibilita la comercialización de determinados créditos con garantía hipotecaria mediante su fraccionamiento en unos títulos valores denominados cédulas, bonos y participaciones hipotecarios. Como estos títulos valores están dirigidos en principio al público en general, la ley regula las características de los mismos y de las hipotecas que son, en último extremo, la garantía de los ahorradores que puedan participar en dicho mercado. Por eso se impone que los bienes inmuebles que sirven de garantía hipotecaria estén tasados por unas empresas o servicios de tasación cuyas características y las de los profesionales que participan en las mismas están asimismo reguladas.

Los préstamos con garantía hipotecaria sobre los siguientes bienes no son admitidos en el mercado hipotecario:

  1. derecho de usufructo.
  2. concesiones administrativas.
  3. derecho de superficie, pastos, aguas, leñas y semejantes.
  4. los edificios e instalaciones situados fuera de la ordenación urbana y los terrenos a los que se hubiera utilizado obras de carácter provisional.

Por otra parte, las hipotecas han de estar constituidas sobre bienes que pertenezcan el pleno dominio y en su totalidad al hipotecante. El pleno dominio no puede hallarse sujeto a condiciones, prohibiciones de disponer, plazos, sustituciones, reservas, cargas, gravámenes o limitaciones de cualquier caso, salvo que unos y otras no afecten a la hipoteca, se pospongan a ella o se cancelen previamente a la emisión de títulos.

No se consideran cargas a estos efectos las afectaciones por razón de impuestos devengados por el Estado o la Administración local, ni las responsabilidades derivadas de la legislación de V.P.O. (art. 27 RD 685 / 1982).

Este régimen restringe lo dispuesto con carácter general en la Ley Hipotecaria que, en sus artículos 106, 107 y 108 establece qué bienes son hipotecables y cuáles no.

Con carácter general son hipotecables los bienes inmuebles susceptibles de inscripción y los derecho reales enajenables impuestos sobre los mismo bienes inmuebles.

Pueden también hipotecarse el derecho de usufructo, quedando extinguida la hipoteca cuando concluya el mismo por un hecho ajeno a la voluntad del usufructuario; la mera propiedad; los bienes anteriormente hipotecados, aunque lo estuviesen con pacto de no volver a hipotecar; el derecho de hipoteca voluntaria; los derechos de superficie y análogos inscritos en el registro; las concesiones administrativas; los bienes vendidos con pacto de retro con condición especial; el derecho de retracto; los bienes litigiosos; los bienes sujetos a condiciones resolutorias expresas (quedando extinguida la hipoteca al resolverse el derecho del hipotecante).

No se podrán hipotecar las servidumbres (salvo que se hipotequen juntamente con el predio dominante, excepto la de aguas), los usufructos legales (excepto el del cónyuge viudo), el uso y la habitación.

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