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SOCIEDAD DE TASACION

Glosario

Usualmente es un inmueble que se vincula de forma inseparable a otro inmueble, de tal manera que ambos constituyen una unidad jurídica (una misma finca registral) y, por lo tanto, se enajenan y gravan conjuntamente. Por ejemplo, los trasteros y plazas de garaje pueden configurarse en el título de constitución de la propiedad horizontal (división horizontal) como anejos inseparables de los departamentos (viviendas y locales). Estos anejos inseparables, como su propio nombre indica, no tienen tráfico jurídico de enajenación o gravamen separado del inmueble al que se encuentran vinculados.

En el Registro de la Propiedad se inscriben con un número diferente, o número de hoja diferente lo que en terminología del Registro se llaman las fincas, es decir, bienes inmuebles o derechos reales objeto de inscripción (viviendas y locales, fincas propiamente dichas, solares, concesiones administrativas, etc.).

Todas las inscripciones que se refieren a una misma finca se inscriben en una misma hoja, bajo una numeración correlativa. Algunas anotaciones se hacen al margen, por lo que se llaman anotaciones marginales. Otras que son de carácter temporal, como por ejemplo los embargos, en vez de numerarse con ordinales (1,2,3,4,...) se hace mediante letras (a, b, c, d,...).

Se llama así a la finca inicial que, mediante operaciones de segregación o división, se ha parcelado en otras varias. Por ejemplo, en las divisiones horizontales, la finca matriz es aquélla en la que se encuentran inscritos el solar, la declaración de obra nueva y la división horizontal, al dividirse esta finca matriz en los pisos y locales que compongan el edificio, estos pasan a ser nuevas fincas independientes. Las cargas anotadas en la finca matriz perviven en las fincas a que pudiera dar lugar la división o segregación de ésta, quedando la anotación exclusivamente en la finca matriz, si bien en las nuevas se hace constar que están gravadas por procedencia con las cargas que se reseñan en la finca matriz.

Por ejemplo: un solar resultante de una parcelación urbanística (finca matriz) queda gravado mediante una nota marginal de afección a los gastos de urbanización. La declaración de obra nueva y división horizontal se inscribirá normalmente como inscripción segunda de la finca matriz. Puede existir una inscripción tercera que será normalmente una hipoteca. Cada uno de los pisos y locales se inscribirá como finca nueva e independiente y se hará constar en su inscripción que la misma está gravada por procedencia con las afecciones y la hipoteca de la finca matriz, a la que habrá que acudir para conocer las condiciones de la hipoteca y de la afección urbanística, pues en las fincas resultantes sólo habrá un resumen del contenido de ambos.

Puede inscribirse como una sola finca registral bajo un mismo número toda explotación agrícola, con o sin casa de labor, que forme una unidad orgánica, aunque esté constituida por predios no colindantes (incluso en distintos municipios) y las explotaciones industriales que formen un cuerpo de bienes unidos o dependientes entre sí.

Es un contrato en virtud del cual el dueño de una cosa concede a otra persona la posibilidad de comprar la misma en un precio determinado o determinable y en un plazo determinado.

También puede ser de signo contrario, es decir, una persona se obliga a comprar una cosa de otra.

La opción de compra puede ser inscrita en el Registro de la Propiedad.

Las concesiones administrativas son actos administrativos en virtud de los cuales se autoriza temporalmente por una Administración a una persona particular la utilización privada de un bien público, mediante el pago de un canon. Se rigen por su título, están sujetas al Derecho Administrativo.

En el sector inmobiliario, ejemplos de concesiones administrativas son los puertos deportivos, los aparcamientos en el subsuelo de vías publicas.

Aunque excluidas del mercado hipotecario, las concesiones administrativas o las partes integrantes de las mismas pueden ser objeto de garantía hipotecaria que se extingue al extinguirse la concesión.

Se llama así al documento (escritura notarial, usualmente) mediante el cual se hace constar en el Registro de la Propiedad la existencia en una finca de una construcción terminada o meramente proyectada (también pueden inscribirse en las fincas rústicas las nuevas plantaciones).

Para inscribir dicho título en el Registro de la Propiedad es necesario que se acredite la obtención de la licencia urbanística que corresponda y, además, que el técnico que haya intervenido en la construcción o que sea autor del proyecto manifieste en el título que la descripción se ajusta al proyecto para el que se obtuvo la licencia o que la obra ha finalizado y se ajusta al proyecto para el que se obtuvo la licencia.

Es la segregación vertical de un edificio, mediante la cual se divide el inmueble en fincas susceptibles de aprovechamiento independiente. No pueden constituirse más fincas independientes de las que se hayan hecho constar en la declaración de obra nueva, a menos que se acredite mediante nueva licencia de obra que se permite mayor número de fincas independientes, salvo que se trate de locales comerciales o de locales destinados a garajes, a no ser que del texto de la licencia de obras resulte como condición de la concesión de la licencia la determinación de un número de locales o plazas de garaje. También puede realizarse la división horizontal de una urbanización o complejo inmobiliario.

Como quiera que al dividir horizontalmente un edificio normalmente se crean elementos comunes, se suelen establecer unas normas para el mejor funcionamiento de la comunidad de propietarios que se llaman Estatutos de Comunidad.

Estas notas, salvo que expresamente se establezca otra cosa, tienen vigencia indefinida y sirven para dar a conocer las situaciones urbanística de las fincas que, por lo tanto, se imponen a todos los adquirentes de derechos sobre las mismas. Estas notas pueden ser del siguiente tenor:

  1. Nota marginal de condiciones impuestas sobre determinadas fincas. Son aquéllas que vienen impuestas como motivo de la concesión de una licencia u otra autorización administrativa.
  2. Nota marginal de declaración de ilegalidad de la edificación.
  3. Nota marginal acreditativa de la concesión de licencias para obras y usos provisionales.
  4. Nota marginal acreditativa de la adquisición del aprovechamiento urbanístico.
  5. Nota marginal de afección de la finca a los gastos de urbanización. Quedan afectos al cumplimiento de la obligación de urbanizar y de los demás deberes dimanantes del proyecto de urbanización y de la legislación urbanística todos los titulares del dominio u otros derechos reales sobre las fincas que se incluyan en un proyecto de urbanización. Esta anotación caduca a los 7 años de su fecha y afecta tanto a las fincas que van a aportarse, si así se hubiese hecho constar, como a las resultantes del proyecto de reparcelación.

Para que una tasación tenga un nivel mínimo de calidad, debe analizarse siempre los siguientes puntos:

  • Identificación del inmueble que se va a tasar: determinar su situación geográfica, metros que tiene, hacer una visita interior para conocer su estado de conservación. En los casos que las tasaciones tengan que cumplir la normativa ECO-805/2003 esta identificación deberá completarse con la solicitud de una nota simple al Registro de la Propiedad.
  • Determinar la legalidad urbanística del inmueble. Se tendrá que averiguar si el inmueble tiene alguna limitación actual de uso o de aprovechamiento del suelo en el que está edificado.
  • Estudiar si existen alguna otra limitación derivada de la cesión del uso o si tiene algún tipo de protección.
  • Establecer el posible valor de mercado en función de las características del mismo en el momento de la tasación, teniendo en cuenta las limitaciones detectadas en los puntos anteriores.
El valor de mercado se determina por las comprobaciones que hayamos hecho del inmueble y de la información de mercado ( oferta, demanda, tendencias, datos de mercado, ciclo, situación).
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