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SOCIEDAD DE TASACION

Glosario

La ejecución inmobiliaria es el proceso legal por el que una institución financiera o prestamista requisa una vivienda, cuando el deudor ha suspendido el pago de los plazos hipotecarios.

Para llevar a cabo esta acción la institución financiera remite al juzgado una demanda para que se extinga el contrato de préstamo. A través del juzgado se reclama lo que está pendiente de pago a un tipo de interés que puede rondar entre el 20% y el 25%, según lo firmado en el acuerdo hipotecario.

Ante esta situación, el deudor tiene dos salidas:

  • Si es su vivienda habitual y familiar, puede pagar el principal e intereses que adeude y las costas, con lo que se declararía terminado el procedimiento.
  • Si no puede pagar, el procedimiento finaliza con la subasta del inmueble que se notifica al deudor con 20 días de antelación.

De toda la documentación necesaria para la elaboración de una tasación, es la registral la que se maneja más habitualmente.

Esta documentación es imprescindible para poder comprobar la identificación del inmueble valorado, su titularidad, los derechos y las cargas que lo gravan. Además, hay que tener en cuenta que para la finalidad más corriente de Mercado Hipotecario, los bienes que se hipotecan son las fincas descritas en el Registro de la Propiedad.

Es, por tanto, la primera documentación de la que es necesario disponer para poder realizar cualquier valoración y sobre todo para las finalidades recogidas en la normativa ECO 805/2003.

¿Qué es el Registro de la Propiedad?

Es un servicio público que depende del Ministerio de Justicia -Dirección General de Registros y del Notariado- y que tiene como fin la inscripción de cualquier acto o contrato relacionado con la propiedad, la posesión, el usufrutcto, la servidumbre y otros derechos reales; por tanto, es indispensable que antes de decidirnos a comprar una casa solicitemos una nota simple del inmueble para cerciorarnos de los derechos y obligaciones que tiene.

Cada registro está asociado a una determinada demarcación territorial y deberá recoger cualquier tipo de inscripción o acto relacionado con los inmuebles existentes en la misma y sus correspondientes derechos.

El sistema registral español se caracteriza por:

  • La inscripción de los inmuebles en el Registro de la Propiedad tiene carácter voluntario. Produce efectos jurídicos, en especial en cuanto a protección a terceros por aplicación del principio de fe pública.


  • La inscripción de la transmisión de fincas o su gravamen -por ejemplo Hipoteca- se produce normalmente mediante documentos públicos -por ejemplo escrituras notariales-.


  • Cada inmueble constituye una finca registral y da lugar a un folio en el Libro-Registro donde consta todo el historial de la finca desde su primera inscripcion o inmatriculación.


La ventaja que se obtiene al inscribir en el Registro es la seguridad jurídica. Una vez inscritos, los derechos se encuentran bajo la tutela de los Tribunales y se considera como ciertos. La inscripción de los inmuebles facilita su transmisión y la obtención de financiación.

Para obtener una Nota Simple del Registro de la Propiedad es necesario disponer de los datos registrales, que son tomo, libro, folio y número de finca registral con el que figura en los libros del Registro. O bien algunos datos relativos a la finca objeto de la tasación como son la dirección o titularidad del inmueble.

Podemos solicitar una Nota Simple Registral en la página web del Colegio de Registradores de la Propiedad. Recibiremos en nuestro e-mail la Nota Simple Registral en formato pdf, cuyo un importe es de:

  • Nota simple ordinaria:9,02 Euros por finca.


  • Nota de Localización:9,02 Euros por titular.

Dentro de la categoría de terrenos de naturaleza urbana podemos hablar de:

  • Terrenos directamente edificables:Son terrenos en los que se puede directamente edificar y levantar nuevos edificios.
  • Terrenos con gestión urbanística pendiente:Son aquellos terrenos en los que su proceso de gestión urbanística aún no está finalizado.

Este proceso de gestión urbanística incluye tanto la nueva descripción registral de las fincas, es decir la trasformación jurídica mediante un proyecto de reparcelación, como la ejecución material de la urbanización (calles, aceras, suministros de agua, electricidad, etc.). Hasta que dicho proceso de gestión urbanística no se haya completado, no se considera que el suelo ha pasado a ser urbanizado o directamente edificable.

  • Terrenos directamente edificables para autopromoción:Son aquellos terrenos en los que es posible edificar un solo inmueble (vivienda, nave...), que habitualmente construye el propietario para su uso personal.
  • Terrenos directamente edificables para la promoción:Son aquellos terrenos destinados a la construcción de una promoción de varios inmuebles para la venta a terceros. Suelen ser terrenos con una mayor superficie edificable.

La gestión urbanística es el conjunto de actuaciones encaminadas a la materialización tanto física como jurídica del proyecto de desarrollo de un terreno.

Hasta que no esté finalizado todo este proceso, que incluye tanto la nueva descripción registral de las fincas (trasformación jurídica mediante un proyecto de reparcelación) como la ejecución material de la urbanización, es decir, calles, aceras, suministros de agua, electricidad... (transformación física), no se considera que el suelo ha pasado a ser urbanizado o directamente edificable.

La vivienda de protección oficial es una vivienda de precio concertado más asequible que el existente en el mercado de vivienda libre, y que se destina a la población que tiene mayores dificultades para acceder a una vivienda.

Las viviendas de protección oficial son calificadas por las Comunidades Autónomas o Ciudades Autónomas de Ceuta y Melilla y han de cumplir con los requisitos establecidos en la legislación vigente sobre:

  • Destino
  • Condiciones de uso
  • Superficie
  • Precio máximo establecido
  • Calidad
  • Diseño
  • Cualquier otra cláusula que exija dicha legislación

En el Régimen Legal de Protección se determinan los medios de acceso a estas viviendas protegidas respetando siempre los principios de igualdad.

El régimen legal de la vivienda de protección oficial es el conjunto de detalles, requisitos, derechos y obligaciones a los que se somete una vivienda a fin de ser calificada como protegida.

Estas característica son:

  • Superficie máxima construida.
  • Sistemas de acceso.
  • Precio.
  • Duración del régimen legal de protección, etc.

Consiste en la transmisión que realiza el propietario de los derechos y deberes estipulados en el contrato de arrendamiento a una tercera persona.

Cuando un propietario y un inquilino firman un contrato de arrendamiento, tienen unos derechos reconocidos y unas obligaciones que cumplir. A efectos legales, una cesión para alquiler sería como haber sustituido el nombre del titular en ese mismo contrato. Además es necesario que el propietario preste su consentimiento por escrito.

Derecho a comprar un bien inmueble del que se está haciendo uso en una fecha futura por un precio pactado.

El objetivo del capital riesgo es que una empresa aumente su valor.

El inversor de riesgo busca invertir en empresas para obtener un beneficio. Una vez que el valor de la empresa haya crecido lo suficiente, los fondos de riesgo se retiran del negocio fortaleciendo su rentabilidad.

Las tácticas para abandonar la inversión realizada pueden ser diversas como por ejemplo pactar la venta de acciones a un inversor estratégico, una oferta pública o una recompra de acciones por parte de la empresa que necesitaba inicialmente capital.

Estos fondos son una buena opción para los emprendedores que necesitan financiación a fin de poder poner en marcha su proyecto y para las pequeñas y medianas empresas, ya sea para realizar una inversión, ampliar su capital de trabajo, comprar inmuebles, etc.

La forma de actuar de los fondos de capital riesgo es la participación en calidad de socios con lo que las empresas no se ven obligadas a pagar cuota e interés, sino que ceden una parte del negocio.

Para la identificación de una finca en el Registro de la Propiedad se utiliza, entre otras características, su medida superficial. Las superficies que se suelen describir son las correspondientes al terreno y a la superficie construida en el caso de que exista alguna edificación. En el caso de las divisiones horizontales, en las que cada vivienda o piso es una finca registral independiente, se describe solamente la superficie construida de la vivienda que conforma la finca registral independiente.

Pero hay ocasiones en las que la superficie real de la finca excede de la que figura inscrita en el Registro de la Propiedad. Este exceso puede corresponder bien a la superficie construida, bien a la superficie del terreno, bien a ambas.

Cuando aparece el concepto exceso de cabida en una tasación se refiere a la existencia de una superficie de terreno mayor que la que figura en el Registro de la Propiedad.

Algunas veces este exceso de cabida puede ser simplemente un error material en la medida de la finca, provocado por la inexactitud de los antiguos métodos de medición arrastrando a lo largo de los años superficies incorrectas; o bien otras situaciones más comprometidas como el intento de alterar los linderos de la finca con el fin de invadir otra finca vecina.

Uno de los principales problemas derivados de un exceso de cabida es la falta de seguridad en la identificación de la finca; es decir, no hay seguridad de que el exceso de superficie pertenezca realmente a la finca o que se trate, como se ha comentado anteriormente, de una invasión de otra finca vecina.

Un caso habitual es el de las viviendas unifamiliares en las que el vallado perimetral ha invadido la parcela de la vivienda colindante; y en el ámbito de fincas rústicas la situación de exceso de cabida es todavía más usual puesto que la imprecisión en los linderos es muy frecuente lo que dificulta aún más el proceso de identificación.

En cualquier caso hay que tener en cuenta que los derechos del acreedor hipotecario están protegidos por el Registro de la Propiedad, que se basa en la realidad jurídico-registral y no en la realidad física. Por lo tanto, sólo la realidad que publica el Registro de la Propiedad queda sujeta a la hipoteca.

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