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Arrendamientos rústicos

Los arrendamientos rústicos se rigen fundamentalmente por la Ley de Arrendamientos Rústicos (LAR) 49/2003, de 26 de noviembre, de Arrendamientos Rústicos.

Si eres propietario de una finca rústica o quieres alquilar una, es importante que antes de firmar un contrato de alquiler conozcas los puntos más importantes de la Ley de Arrendamientos Rústicos, así como tus derechos y obligaciones.

Un arrendamiento rústico es una finca o parte de ella que, mediante un contrato de cesión temporal, es alquilado por parte del propietario a un sujeto con el fin de explotarlo en términos ganaderos, forestales o agrícolas. Ese arrendamiento debe hacerse siempre a cambio del pago de un precio pactado o de una renta.

Dicho texto legal contiene una regulación muy favorable al arrendatario e imperativa, por lo que lo dispuesto en la misma se impone a la voluntad de las partes, sin que al arrendatario pueda renunciar a los derechos que le concede esta Ley, salvo en el momento en que los pueda ejercitar (p. ejemplo: el derecho de retracto sólo puede ser renunciable cuando, por haber vendido la finca el arrendador, el arrendatario puede ejercitar el derecho).

La duración mínima de este contrato es de 5 años o más. Cualquier cláusula que prevea una duración inferior será nula automáticamente.

Además, será el arrendador y el arrendatario, es decir, el propietario y el sujeto que desea alquilar la finca, los que pactarán, de mutuo acuerdo y con total libertad, la cantidad y la forma de retribución de la renta. Además, dicho pago debe ser obligatoriamente en dinero. Es cierto que se deja la puerta abierta a la oportunidad de abonar esa retribución en especie. Sin embargo, debe realizarse la pertinente conversión en dinero para poder ejecutarse.

Por otra parte, también el arrendador y el arrendatario tienen la opción de acogerse, para llevar a cabo dicha revisión de la renta, al índice legal que estimen conveniente. El más habitual en este tipo de casos es el Índice de Garantía de Competitividad. En cualquier caso, el valor se actualizará con el vencimiento de cada anualidad del contrato, es decir, cada vez que se cumplan 12 meses desde su firma.

En cuanto a la ejecución de obras, la ley dice que contempla la posibilidad de que la finca arrendada pueda necesitar obras en un momento determinado. De hecho, exige que sea el propietario el que, durante toda la duración del contrato, sea el responsable de la realización de dichas obras siempre que sean imprescindibles para la explotación y el aprovechamiento de la finca para el uso concertado en el documento firmado por ambas partes. Como es obvio, esto no le da derecho a subir la renta acordada con el propósito de compensar el gasto adicional.

En este tipo de casos, el arrendatario posee los siguientes derechos legales:

  • Resolver el contrato por voluntad propia y sin necesidad de indemnizar al arrendador.
  • Solicitar que la cuantía de la renta se le reduzca en una cantidad proporcional al coste de las obras.
  • Exigir, por vía judicial, la realización de las obras pertinentes al arrendador.
  • Asumir el coste de las obras y realizarlas él mismo para, posteriormente, pedir su reintegro mediante una compensación mediante el impago de la cantidad de rentas que sean necesarias.

Excepciones previstas en la Ley de Arrendamientos Urbanos:

  • Contratos que abarquen exclusivamente una temporada de duración inferior a un año agrícola completo.
  • Fincas rústicas adquiridas en base al interés social o a la utilidad pública.
  • Alquiler de tierras que ya han sido labradas por parte del arrendador con el objetivo de ser plantadas o sembradas por el arrendatario en un lapso concreto.
  • Fincas o bienes comunales que pertenezcan a montes vecinales o corporaciones locales. En estos casos, se debe regir por su normativa específica.

Además, la Ley de Arrendamientos Rústicas tampoco es aplicable en el caso de los contratos de alquiler de fincas que se celebren con los siguientes objetivos:

  • Para cazar animales.
  • Aprovechar barbechos o para semillas.
  • Utilizar pastos secundarios, rastrojeras, montaneras y praderas roturadas.
  • Para efectuar explotaciones ganaderas de índole industrial.
  • Con el propósito de llevar a cabo cualquier actividad que no pueda definirse como ganadera, agrícola o forestal.

Escrito por el equipo de ST Sociedad de Tasación

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