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SOCIEDAD DE TASACION

 

Qué es el Valor Catastral

Valor Catastral: el valor (oficial) de tu casa

¿Qué es el Valor Catastral? Es una pregunta que todo aquel que quiere comprar o vender una casa, se ha hecho alguna vez. Bien, el valor catastral es, básicamente, un valor administrativo, oficial, fiscal, que determina el valor de un bien inmueble urbano o rústico; esta valoración, realizada por la Dirección General del Catastro (dependiente del Ministerio de Hacienda) no tiene por qué coincidir con el precio de venta o compra de una vivienda (de hecho, rara vez coinciden, y lo normal es que esté bastante por debajo del precio de mercado); ese valor, se determina de forma objetiva para cada bien inmueble (para cada casa), a partir de los datos que existen en el catastro inmobiliario.

¿Y cómo puedo saber el valor catastral de una casa o finca en mi localidad?

El cálculo del valor catastral no es aleatorio, ni está escrito en una tabla o baremo donde introducimos metros cuadrados/superficie y calle y número y, como una suerte de coordenadas, obtenemos un valor. No; para obtener este valor deben tenerse en cuenta una serie de factores que, combinados, dan como resultado un valor objetivo al que llamamos Valor Catastral. Es importante la localización del inmueble, la antigüedad del edificio, la calidad de la construcción y los materiales, el coste del suelo, o, por ejemplo, si tiene carácter histórico o artístico… actuando todos estos factores (entre otros) como correctores.

El valor catastral de un inmueble dado puede actualizarse anualmente por medio de un coeficiente, aunque también, en ocasiones,  se actualiza de manera colectiva el valor catastral de todos los inmuebles de un municipio en concreto, si bien esta revisión (pues es una revisión, más que una actualización) la lleva a cabo, y siempre previa petición del municipio en cuestión, la Dirección General del Catastro.

Si nos ceñimos a la ley, valor catastral está compuesto por el valor catastral del suelo y el valor catastral de las construcciones, según reza el art. 22 del Texto Refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario (TRLCI).

La Valoración Catastral

La Valoración Catastral es un procedimiento de valoración colectiva mediante el cual se actualizan simultáneamente los valores catastrales de todos los inmuebles de una misma clase o de un municipio.

El objetivo de esta valoración colectiva es obtener valores homogéneos para que la valoracion catastral sea más realista y se acerque más a los valores de mercado, aunque debemos asumir que siempre habrá diferencias entre ambos valores.

El valor obtenido al realizar la valoración catastral es un valor que integra, a su vez, otros dos valores: el valor del suelo y el valor de la construcción. Ambos valores se calculan en base a los  conocidos como Módulos básicos de suelo y Módulos básicos de construcción. Estos módulos se basan en la división territorial del municipio, de acuerdo a la homogeneidad de las diferentes áreas del municipio, agrupándose por barrios o calles de similares características y según un catálogo de tipologías constructivas establecidos previamente: edificios de pisos, comerciales, colonias de viviendas unifamiliares, etc.

Además de estos dos módulos básicos utilizados para el cálculo, existen un conjunto de coeficientes adicionales que sirven para corregir las diferencias entre los inmuebles.

El valor del suelo y de la construcción

Los criterios que se usan para realizar el cálculo del valor del suelo son de naturaleza variada y se concretan en:

  • Longitud y número de fachadas
  • El fondo de la parcela, si tiene forma irregular, si la superficie es diferente a la mínima exigida por el planeamiento urbanístico…
  • Imposibilidad de edificación temporal por antigüedad y afección por destino del terreno a la construcción de viviendas acogidas a algún régimen de protección oficial, aparte de la antigüedad.

Respecto de la valoración de la construcción los criterios que hay que tener en cuenta, con básicamente tres los que se contemplan:

  • Antigüedad, un factor decisivo
  • El uso (si es residencial, comercial, oficinas…)
  • El nivel de reforma y el estado de conservación, sobre todo si hablamos de un inmueble con ya cierto número de años

Además, existen otros coeficientes correctores que afectan a la valoración catastral, aunque si en un inmueble concurren dos  o más de coeficientes que supongan depreciación, se opta por aplicar solo el que suponga una mayor disminución de valor. Entre estos coeficientes destacan:

  • Depreciación funcional o inadecuación. En caso de construcción, diseño, instalación o uso inadecuado.
  • Fincas afectadas por cargas singulares. Fincas que forman parte de un conjunto oficialmente declarado histórico-artístico o están incluidas en catálogos o planes especiales de protección.

Una de las mejores fuentes de información inmobiliaria es el Catastro, tanto por su carácter institucional como por el volumen de la información que dispone. En las tasaciones inmobiliarias, la información descriptiva y gráfica del Catastro sirve para identificar tanto física como registralmente el inmueble a valorar.

Te recordamos que en ST Sociedad de Tasación, expertos en valoraciones y presentes en todo el territorio nacional, estamos para ayudarte y, si necesitas una valoración, tasación hipotecaria oficial, catastral o de valor de mercado, puedes contactar con nosotros y solicitarla aquí:


Escrito por el equipo de ST Sociedad de Tasación

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