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SOCIEDAD DE TASACION
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Juan Fernández -Aceytuno, de ST Sociedad de Tasación dibuja un panorama revelador de la evolución del mercado inmobiliario y pronostica tiempos incómodos, principalmente para quienes no sean capaces de adaptarse y gestionar esa incomodidad con la perspectiva y actitud requeridas.

Las noticias sobre el crecimiento de los precios, después de lo vivido, alimentan una cierta inquietud en el ambiente. La experiencia nos enseña que el Banco de España y el BOE por sí mismos, no evitan burbujas: hay que reaccionar.

Primero, actuando con mayor profesionalización y aportando estándares  superiores  al de la legislación, siendo más rigurosos. 

La apuesta del sector por la Autorregulación, gracias a la AEV (Asociación Española de Análisis de Valor) y a iniciativas de transparencia como  el PANEL DE PRECIOS, donde las principales entidades de valoración y operadoras inmobiliarias, Registradores y Notarios, y organismos públicos como el CatastroMinisterio de Fomento y el INE,  ponen a disposición del público todos los estudios y estadísticas del precio de vivienda.

35 años de precios arriba y abajo 

Si miramos la evolución de los precios de vivienda nueva en los últimos 35 años y la comparamos con los precios del suelo, veríamos que, al contrario de lo que suele creerse, el precio del suelo depende del precio de la vivienda, y no al revés.

Sólo hay dos tipos de suelo: el finalista, ordenado, con plan parcial aprobado y el resto, sería rústico.

Una de las amenazas del mercado son los suelos valorados con expectativas de lo que puedan ser. Si ese suelo no se pone a precio real, no podrá desarrollarse.

Estudiemos ahora los ciclos de los precios de la vivienda.

El 8: el ciclo que dibuja “el mapa del tesoro”

En este chart se observa claramente que los ciclos son, exactamente, de 8 años, lo que justifica los anticipos que se verían en el mercado.  La curva en positivos, significa compras por encima del valor de los fundamentales (PIB, Afiliaciones SS, Tipos de interés). En negativo, infravaloración

Si multiplicamos el porcentaje de subida del precio de la vivienda, por 1,5/2, obtendremos el incremento del precio del suelo (un nivel de repercusión del 47/48%), lo que adelanta una situación de recalentamiento (sobre todo Madrid y Barcelona). 

Conclusión: el que tenga suelo hoy, tiene el tesoro.

Si añadimos la parálisis en la aprobación de nuevos espacios y desarrollos, el aumento de los costes de construcción, el nuevo código de edificación y la ley/directiva de Eficiencia energética… es fácil intuir lo que se nos viene encima. Por eso hay que aprender a estar “incómodos” y a estar alertas.

 

Lo que manda la demanda

Lo que antes fue un sobrecalentamiento de la oferta, es hoy una situación centrada en la demanda.

Cambia el perfil del comprador, la polarización del mercado grandes/pequeñas capitales... La entrada de plataformas de alquiler, también cambia la partida. 

El modelo, ha cambiado. Hace 35 años, teníamos  14.000.000 casas. Hoy son  25.000.000 y la generación que viene, va a heredar una o dos casas…  la demanda es vital.

Hay demasiadas nubes en el pronóstico: no todo se arregla, o se rompe, pinchando la burbuja. Y debemos tener todo esto muy presente para no repetir errores y, sobre todo… no cometer otros nuevos.

 

 

 

 


Escrito por el equipo de ST Sociedad de Tasación

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