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SOCIEDAD DE TASACION

Glosario

 

 

Ayudamos a nuestros clientes en la toma de decisiones valorando sus activos inmobiliarios como pueden en la compra o venta de una vivienda, en una herencia, en un divorcio u otros procesos judiciales.

 

 

A la hora de solicitar una hipoteca para la compra de una vivienda necesitamos una tasación.

La tasación de un bien para mercado hipotecario está sujeta a la Orden Ministerial de fecha 27 de marzo de 2003 emitida por el Ministerio de Economía y Hacienda, es una norma que establece una metodología concreta basada en unas definiciones y principios que inspiran su redacción.  

Tasador puede ser cualquier persona que cumpla la premisa de estar bien informado de la realidad del mercado.

Los tasadores son profesionales independientes que valoran para sociedades de tasación homologadas. Realizan los informes de tasación, siempre adecuándose a las normas aplicables a cada tipo de tasación.

Dichos profesionales deben ser arquitectos, aparejadores o arquitectos técnicos, cuando se trate de valorar fincas urbanas o solares e inmuebles edificados para uso residencial, los ingenieros o ingenieros técnicos de la especialidad correspondiente según la naturaleza del objeto de la tasación: un ingeniero industrial podrá tasar una nave industrial.

Para mantener una posición de independencia y objetividad, los tasadores no pueden valorar bienes, empresas o patrimonios de personas con las que tengan alguna relación familiar o profesional. Entre otras incompatibilidades, no pueden participar en las siguientes valoraciones:

  • Inmuebles en los que intervengan en la redacción del proyecto o en la dirección de la obra.
  • Inmuebles que pertenezcan al propio profesional, a sus familiares o a sociedades en las que ejerza el control.
  • Inmuebles de cualquier otra persona física o jurídica con la que no pueda mantener una posición de independencia en menoscabo de la objetividad de la tasación.

Los derechos reales de garantía otorgan a su titular un poder real sobre una cosa ajena, como garantía del cumplimiento de una obligación, de tal forma que si ésta se incumple, puede el acreedor solicitar la venta en pública subasta de la cosa gravada y cobrarse la deuda con el importe obtenido. Este derecho es oponible y preferente a cualesquiera otros acreedores. En el caso de inmuebles la preferencia se pospone por Ley al crédito de la Administración por los impuestos que gravan la propiedad urbana - contribución urbana; transmisiones patrimoniales y actos jurídicos documentados -; los gastos de la propiedad horizontal por la anualidad corriente y la vencida; y la prima de los seguros sobre los propios bienes de los dos últimos años.

La preferencia frente a cualesquiera otros acreedores sólo se obtiene si el derecho está inscrito en el Registro de la Propiedad.

Los derechos reales de garantía regulados en nuestro Derecho son tres:

  • Prenda.
  • Hipoteca.
  • Anticresis.

De los derechos mencionados únicamente la hipoteca y la anticresis pueden suponer una garantía inmobiliaria.

El mercado local es el mercado inmobiliario del entorno urbano o rural homogéneo (barrio, pedanía, localidad, comarca) donde se encuentre el inmueble (edificio, elemento de edificio, finca rústica o terreno), o, cuando su uso o características no permitan disponer de comparables en dicha área, el mercado inmobiliario sectorial (oficinas, centros comerciales, hoteles, explotación agraria del cultivo dominante correspondiente), siempre que resulte representativo para su comparación dentro del territorio nacional.

Agrupación es cuando se reúnen dos o más fincas inscritas para formar una sola con su nueva descripción, y se inscribe en el Registro de la Propiedad con número de finca diferente. Las fincas pueden no ser colindantes y pueden pertenecer a distintos propietarios, siempre que se determine la participación indivisa que a cada uno de ellos corresponde en la finca resultante de la agrupación.

A + B = C

La agregación es la unión de una o varias fincas inscritas o de parte que se segrega de una finca a otra también inscrita en el Registro de la Propiedad. Esto puede realizarse siempre que la finca a la que se agregan la otra u otras tenga una extensión que represente, por lo menos, el quíntuplo de la suma de las superficies de las que se le agreguen. La finca mayor mantiene su número de finca y en ella se debe inscribir la nueva descripción y su nueva cabida.

A + b + c + d = A

El valor catastral es un valor administrativo determinado objetivamente para cada bien inmueble a partir de los datos que existen en el catastro inmobiliario y que está integrado por el valor catastral del suelo y el valor catastral de las construcciones art. 22 del Texto Refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario (TRLCI).

La Valoración Catastral

La valoración catastral es un procedimiento de valoración colectiva mediante el cual se actualizan simultáneamente los valores catastrales de todos los inmuebles de una misma clase o de un municipio.

Qué es el Valor Catastral  

El objetivo es obtener valores homogéneos para tener relacionados con los valores de mercado.

Está integrado, por dos valores:

  • Valor del suelo
  • Valor de la construcción

Estos valores se calculan desde:

  • Módulo básico de suelo
  • Módulo básico de construcción
Los módulos se argumentan desde una división territorial del municipio según áreas homogéneas y según un catálogo de tipologías constructivas establecidos previamente.

 

El cálculo tiene además un conjunto de coeficientes que corrigen las diferencias entre los distintos inmuebles.

Los criterios para el cálculo del valor del suelo son:

  • Longitud y número de fachadas
  • El fondo de la parcela, forma irregular, superficie diferente a la mínima exigida por el planeamiento urbanístico
  • Imposibilidad de edificación temporal por antigüedad y afección por destino del terreno a la construcción de viviendas acogidas a algún régimen de protección oficial.

Respecto de la valoración de la construcción se contemplan:

  • Antigüedad
  • Uso
  • Nivel de reforma y estado de conservación

Además existen otros coeficientes que afectan conjuntamente a la edificación y al terreno como son:

  • Depreciación funcional o inadecuación
  • Cargas singulares

Una de las mejores fuentes de información inmobiliaria es el Catastro, tanto por su carácter institucional como por el volumen de la información que dispone. En las tasaciones inmobiliarias, la información descriptiva y gráfica del Catastro sirve para identificar tanto física como registralmente el inmueble a valorar. ¿Necesitas una tasación? Solicita tu Tasación ¿Quieres conocer el valor estimado de tu piso? Realiza una Tasación Online con nosotros y obtén el valor al instante.

Se utiliza combinándolo con el de comparación y consiste en calcular el coste de re-emplazamiento del inmueble objeto a tasar.

La normativa ECO 805-2003 es una orden del Ministerio de Economía en la que se establecen normas para el cálculo del valor de tasación de bienes inmuebles y de determinados derechos reales para las finalidades contempladas en su ámbito de aplicación, así como para la elaboración de informes y certificados en los que se formalizará.

Esto supone por otro lado que las tasaciones sólo puedan ser emitidas por agentes capacitados y responsables legalmente, tal y como aparece estipulado en la normativa ECO.

Sólo las sociedades de tasación inscritas y homologadas en el Banco de España, como ST Sociedad de Tasación pueden realizar estas tasaciones hipotecarias oficiales o ECO.

En esta página te mostramos los pasos para poder encargar una tasación así como un ejemplo de tasación.

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