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SOCIEDAD DE TASACION

Glosario

Posesión es la tenencia, ocupación, detentación o disfrute de una cosa o un derecho por una persona con la intención de hacer suya la cosa o derecho. La posesión se puede detentar tanto en concepto de dueño como en el de tenedor de la cosa o derecho para conservarla o disfrutarla, perteneciendo el dominio a otra persona. Todo poseedor tiene derecho a ser respetado en su posesión.

En las comunidades primitivas, posesión y propiedad se confundían.

La propiedad es el derecho de gozar y disponer de una cosa sin más limitaciones que las establecidas en las leyes. Con respecto a la propiedad inmobiliaria la legislación urbanística establece límites al derecho de propiedad, e impone al propietario ciertos deberes en cuanto al ejercicio de sus facultades.

El usufructo es un derecho temporal que da derecho a una persona, el usufructuario, a disfrutar de un bien de otra, nudo propietario, con la obligación de conservarlo, a no ser que el título de su constitución o la ley autoricen otra cosa. Por efecto del derecho de usufructo, el nudo propietario se ve privado del uso y disfrute de la cosa, no obstante, puede ejercer todos los poderes que le corresponden como propietario. Por ello, puede gravar o vender su nuda propiedad siempre que no altere la cosa, ni perjudique el valor del usufructo ni el derecho del usufructuario.

El usufructuario puede:

  • Usar y disfrutar los bienes usufructuados.
  • Percibir los frutos naturales, industriales y civiles de los bienes usufructuados.
  • Disfrutar del posible aumento de la cosa usufructuada, así como de las servidumbres a su favor y de todos los beneficios inherentes a la misma.
  • Arrendar el bien usufructuado a un tercero; transmitir su derecho de usufructo; hipotecar este derecho salvo los usufructos legales.
  • Hacer en los bienes mejoras útiles o de recreo, sin alterar su forma o sustancia.

En el Código Civil se establecen, entre otras, las siguientes causas de extinción de este derecho:

  • Muerte del usufructuario. Si el usufructo está constituido a favor de varias personas vivas al tiempo de su constitución, procede la extinción por muerte cuando se produzca la de la última persona que sobreviva.
  • Llegada del término final establecido o cumplimiento de la condición resolutoria. Si el usufructo es a favor de persona jurídica tiene un plazo máximo de duración de 30 años.
  • Reunión del usufructo y de la propiedad en una misma persona (consolidación).
  • Renuncia del usufructuario.
  • Pérdida total de la cosa usufructuada.

El uso es el derecho a usar una cosa ajena y percibir de ella los frutos necesarios para cubrir las necesidades del usuario y de su familia. Este derecho no es hipotecable.

El derecho de habitación da a quien tiene este derecho la facultad de ocupar en una casa ajena las piezas necesarias para el habitacionista y su familia. Este derecho no es hipotecable.

La servidumbre es un gravamen impuesto sobre un inmueble en beneficio de otro inmueble perteneciente a distinto dueño. El inmueble a cuyo favor está constituida la servidumbre se llama predio dominante, y el que la sufre predio sirviente. También pueden establecerse servidumbres en provecho de una o más personas, a quienes no pertenezca la finca gravada.

Las servidumbres pueden ser:

  • Servidumbres prediales son las establecidas a favor del titular de una finca. Son inseparables de la finca a que activa o pasivamente pertenecen y son indivisibles, de tal forma que si se divide el predio dominante o sirviente, los titulares de las nuevas fincas son titulares también activa o pasivamente de las servidumbres.
  • Servidumbres personales son las fijadas a favor de una persona concreta
  • Servidumbres positivas y negativas. Son positivas las servidumbres que obligan al dueño del predio sirviente a hacer alguna cosa o a dejar que otro la haga. Las negativas prohíben al dueño del predio sirviente que haga algo.
  • Servidumbres aparentes y no aparentes. Son servidumbres aparentes las que se anuncian y están a la vista. Las no aparentes son las que no son visibles.
  • Servidumbres continuas y discontinuas. En las servidumbres continuas su uso puede ser incesante, sin intervención de ningún hecho de la persona. Las discontinuas, en cambio, se usan a intervalos y dependen de actos de la persona.
  • Servidumbres legales. Las servidumbres legales engloban tanto aquéllas que vienen directamente establecidas por la ley, como aquellos casos en los que la ley concede a una persona el derecho de reclamar judicialmente la constitución forzosa de una servidumbre.

Por el censo queda sujeto algún bien inmueble al pago de un canon anual en retribución de un capital que se recibe en dinero o del dominio pleno o menos pleno que se transmite de los mismos bienes. Dominio pleno equivale a propiedad y dominio menos pleno es similar a usufructo.

El Código Civil español distingue tres censos distintos:

  1. Censo consignativo: cuando el censatario (propietario) impone sobre un inmueble de su propiedad un gravamen consistente en un canon o pensión que se obliga a pagar al censualista por un capital en dinero que recibe de éste.
  2. Censo reservativo: en el que una persona (censualista) cede a otra (censatario) el pleno dominio de un inmueble, reservándose el derecho a percibir sobre el mismo inmueble una pensión anual que debe pagar al censatario.
  3. Censo enfitéutico: por el que una persona cede a otra el dominio útil de una finca, reservándose el derecho a percibir del enfiteuta una pensión anual.

Los censos son transmisibles, por tiempo indefinido y son redimibles a voluntad del censatario, aunque puede pactarse un plazo de duración mínima con un máximo marcado en la ley.

Por la anticresis, el acreedor adquiere el derecho de percibir los frutos de un inmueble de su deudor, con la obligación de aplicarlos al pago de los intereses, si se debieren, y después al del capital de su crédito. Puede convenirse que la posesión del inmueble se ceda o no al acreedor. En caso de impago, el acreedor puede iniciar un procedimiento judicial o extrajudicial para vender la finca en pública subasta y cobrarse la deuda con el precio que den por ella.

El préstamo es un contrato en virtud del cual una de las partes entrega a la otra una cosa para que la use por tiempo determinado y se la devuelva. Se llama prestamista al que entrega la cosa y prestatario al que la recibe. El interés es el precio que se debe por la utilización de la cosa.

Cuando se habla de préstamo hipotecario se está aludiendo a que la devolución del principal (capital en caso de dinero prestado), los intereses y gastos que una posible reclamación pudiera ocasionar están garantizados con el valor de un bien inmueble determinado que, en caso de impago, puede el acreedor o prestamista instar su venta en pública subasta para hacerse pago con el importe de la venta.

El crédito es el género de los contratos de préstamo en virtud del cual una parte pone a disposición de la otra una cantidad, de la que puede disponer durante un tiempo determinado la otra parte, haciendo una o varias disposiciones del capital prestado, y si así se pacta, devoluciones del mismo en la cuenta que entre las partes se abre.

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