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SOCIEDAD DE TASACION

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Los arrendamientos rústicos se rigen fundamentalmente por la Ley de Arrendamientos Rústicos (L.A.R.) de 31 de diciembre de 1980.

Dicho texto legal contiene una regulación muy favorable al arrendatario e imperativa, por lo que lo dispuesto en la misma se impone a la voluntad de las partes, sin que al arrendatario pueda renunciar a los derechos que le concede esta Ley, salvo en el momento en que los pueda ejercitar (p. ejemplo: el derecho de retracto sólo puede ser renunciable cuando, por haber vendido la finca el arrendador, el arrendatario puede ejercitar el derecho).

La duración mínima de este contrato es de 15 años.

En el Código Civil (art. 396) se define esta comunidad como: “Los diferentes pisos o locales de un edificio o las partes de ellos susceptibles de aprovechamiento independiente por tener salida propia a un elemento común de aquél o a la vía pública podrán ser objeto de propiedad separada, que llevará inherente un derecho de copropiedad sobre los demás elementos del edificio que son todos los necesarios para su adecuado uso y disfrute, tales como el suelo, vuelo, cimentaciones y cubiertas; elementos estructurales y entre ellos los pilares, vigas, forjados y muros de carga; las fachadas, con los revestimientos exteriores de terrazas, balcones y ventanas, incluyendo su imagen o configuración, los elementos de cierre que las conforman y sus revestimientos exteriores; el portal, las escaleras, porterías, corredores, pasos, muros, fosos, patios, pozos, y los recintos destinados a ascensores, depósitos, contadores, telefonías o otros servicios o instalaciones comunes, incluso aquellos que fuesen de uso privativo; los ascensores y las instalaciones, conducciones y canalizaciones para el desagüe y para el suministro de agua, gas o electricidad, incluso las de aprovechamiento de energía solar; las de agua caliente sanitaria, calefacción, aire acondicionado, ventilación o evacuación de humos; las de detección y prevención de incendios; las de portero electrónico y otras de seguridad del edificio, así como las de antenas colectivas y demás instalaciones para servicios audiovisuales o de telecomunicación, todas ellas hasta la entrada del espacio privativo; las servidumbres y cualesquiera otros elementos materiales o jurídicos que por su naturaleza o destino resulten indivisibles.

Las partes en copropiedad no son en ningún caso susceptibles de división y solo podrán ser enajenadas, gravadas o embargadas juntamente con la parte determinada privativa de la que son anejo inseparable.

En caso de enajenación de un piso o local, los dueños de los demás, por este solo título, no tendrán derecho de tanteo ni de retracto”.

El régimen de propiedad horizontal recogido en la Ley antes citada se aplica también a las urbanizaciones privadas

Usualmente es un inmueble que se vincula de forma inseparable a otro inmueble, de tal manera que ambos constituyen una unidad jurídica (una misma finca registral) y, por lo tanto, se enajenan y gravan conjuntamente. Por ejemplo, los trasteros y plazas de garaje pueden configurarse en el título de constitución de la propiedad horizontal (división horizontal) como anejos inseparables de los departamentos (viviendas y locales). Estos anejos inseparables, como su propio nombre indica, no tienen tráfico jurídico de enajenación o gravamen separado del inmueble al que se encuentran vinculados.

En el Registro de la Propiedad se inscriben con un número diferente, o número de hoja diferente lo que en terminología del Registro se llaman las fincas, es decir, bienes inmuebles o derechos reales objeto de inscripción (viviendas y locales, fincas propiamente dichas, solares, concesiones administrativas, etc.).

Todas las inscripciones que se refieren a una misma finca se inscriben en una misma hoja, bajo una numeración correlativa. Algunas anotaciones se hacen al margen, por lo que se llaman anotaciones marginales. Otras que son de carácter temporal, como por ejemplo los embargos, en vez de numerarse con ordinales (1,2,3,4,...) se hace mediante letras (a, b, c, d,...).

Se llama así a la finca inicial que, mediante operaciones de segregación o división, se ha parcelado en otras varias. Por ejemplo, en las divisiones horizontales, la finca matriz es aquélla en la que se encuentran inscritos el solar, la declaración de obra nueva y la división horizontal, al dividirse esta finca matriz en los pisos y locales que compongan el edificio, estos pasan a ser nuevas fincas independientes. Las cargas anotadas en la finca matriz perviven en las fincas a que pudiera dar lugar la división o segregación de ésta, quedando la anotación exclusivamente en la finca matriz, si bien en las nuevas se hace constar que están gravadas por procedencia con las cargas que se reseñan en la finca matriz.

Por ejemplo: un solar resultante de una parcelación urbanística (finca matriz) queda gravado mediante una nota marginal de afección a los gastos de urbanización. La declaración de obra nueva y división horizontal se inscribirá normalmente como inscripción segunda de la finca matriz. Puede existir una inscripción tercera que será normalmente una hipoteca. Cada uno de los pisos y locales se inscribirá como finca nueva e independiente y se hará constar en su inscripción que la misma está gravada por procedencia con las afecciones y la hipoteca de la finca matriz, a la que habrá que acudir para conocer las condiciones de la hipoteca y de la afección urbanística, pues en las fincas resultantes sólo habrá un resumen del contenido de ambos.

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