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SOCIEDAD DE TASACION

Glosario

Los arrendamientos urbanos se rigen por la Ley de Arrendamientos Urbanos (L.A.U.) (Ley 29 / 1994). Los arrendamientos de vivienda o de locales celebrados a partir del 9 de mayo de 1985 se rigen, en cuanto a su plazo, por el Real Decreto-Ley 2 / 85 (Ley Boyer) y por la L.A.U. de 1964; y los celebrados con anterioridad al 9 de mayo de 1985 se siguen rigiendo por la L.A.U. del 64, con algunas especialidades respecto a la actualización de la renta y la extinción de los contratos.

Los arrendamientos urbanos pueden ser de viviendas y de inmuebles para uso distinto del de vivienda (arrendamientos de vivienda por temporada y de locales industriales, comerciales, profesionales, etc.).

A tenor de la L.A.U. de 1994 la diferencia fundamental entre los arrendamientos de vivienda y los de los inmuebles para uso distinto del de vivienda está en que, en los segundos, el principio inspirador de su regulación es que las partes pueden convenir libremente el contrato que deseen y supletoriamente se les aplica la L.A.U. y el Código Civil.

Por el contrario los arrendamientos de vivienda tienen una regulación imperativa, fundamentalmente en cuanto al plazo mínimo de duración (obligatorio para el arrendador 5 años). Este plazo se impone incluso en el caso de enajenación forzosa derivada de una ejecución hipotecaria.

En el supuesto de que conviva en la vivienda un cónyuge o persona con convivencia permanente análoga, la renuncia al arrendamiento debe ser hecha por los dos, pues, en caso contrario, tiene derecho a permanecer en el arrendamiento el cónyuge o persona análoga que no renuncia.

El arrendatario tiene derecho de tanteo y retracto en caso de venta, salvo renuncia a este derecho, sólo posible en arrendamientos de duración superior a 5 años (este pacto se impone también a los arrendamientos de uso distinto del de vivienda).

Los arrendamientos rústicos se rigen fundamentalmente por la Ley de Arrendamientos Rústicos (L.A.R.) de 31 de diciembre de 1980.

Dicho texto legal contiene una regulación muy favorable al arrendatario e imperativa, por lo que lo dispuesto en la misma se impone a la voluntad de las partes, sin que al arrendatario pueda renunciar a los derechos que le concede esta Ley, salvo en el momento en que los pueda ejercitar (p. ejemplo: el derecho de retracto sólo puede ser renunciable cuando, por haber vendido la finca el arrendador, el arrendatario puede ejercitar el derecho).

La duración mínima de este contrato es de 15 años.

En el Código Civil (art. 396) se define esta comunidad como: “Los diferentes pisos o locales de un edificio o las partes de ellos susceptibles de aprovechamiento independiente por tener salida propia a un elemento común de aquél o a la vía pública podrán ser objeto de propiedad separada, que llevará inherente un derecho de copropiedad sobre los demás elementos del edificio que son todos los necesarios para su adecuado uso y disfrute, tales como el suelo, vuelo, cimentaciones y cubiertas; elementos estructurales y entre ellos los pilares, vigas, forjados y muros de carga; las fachadas, con los revestimientos exteriores de terrazas, balcones y ventanas, incluyendo su imagen o configuración, los elementos de cierre que las conforman y sus revestimientos exteriores; el portal, las escaleras, porterías, corredores, pasos, muros, fosos, patios, pozos, y los recintos destinados a ascensores, depósitos, contadores, telefonías o otros servicios o instalaciones comunes, incluso aquellos que fuesen de uso privativo; los ascensores y las instalaciones, conducciones y canalizaciones para el desagüe y para el suministro de agua, gas o electricidad, incluso las de aprovechamiento de energía solar; las de agua caliente sanitaria, calefacción, aire acondicionado, ventilación o evacuación de humos; las de detección y prevención de incendios; las de portero electrónico y otras de seguridad del edificio, así como las de antenas colectivas y demás instalaciones para servicios audiovisuales o de telecomunicación, todas ellas hasta la entrada del espacio privativo; las servidumbres y cualesquiera otros elementos materiales o jurídicos que por su naturaleza o destino resulten indivisibles.

Las partes en copropiedad no son en ningún caso susceptibles de división y solo podrán ser enajenadas, gravadas o embargadas juntamente con la parte determinada privativa de la que son anejo inseparable.

En caso de enajenación de un piso o local, los dueños de los demás, por este solo título, no tendrán derecho de tanteo ni de retracto”.

El régimen de propiedad horizontal recogido en la Ley antes citada se aplica también a las urbanizaciones privadas

Usualmente es un inmueble que se vincula de forma inseparable a otro inmueble, de tal manera que ambos constituyen una unidad jurídica (una misma finca registral) y, por lo tanto, se enajenan y gravan conjuntamente. Por ejemplo, los trasteros y plazas de garaje pueden configurarse en el título de constitución de la propiedad horizontal (división horizontal) como anejos inseparables de los departamentos (viviendas y locales). Estos anejos inseparables, como su propio nombre indica, no tienen tráfico jurídico de enajenación o gravamen separado del inmueble al que se encuentran vinculados.

En el Registro de la Propiedad se inscriben con un número diferente, o número de hoja diferente lo que en terminología del Registro se llaman las fincas, es decir, bienes inmuebles o derechos reales objeto de inscripción (viviendas y locales, fincas propiamente dichas, solares, concesiones administrativas, etc.).

Todas las inscripciones que se refieren a una misma finca se inscriben en una misma hoja, bajo una numeración correlativa. Algunas anotaciones se hacen al margen, por lo que se llaman anotaciones marginales. Otras que son de carácter temporal, como por ejemplo los embargos, en vez de numerarse con ordinales (1,2,3,4,...) se hace mediante letras (a, b, c, d,...).

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