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SOCIEDAD DE TASACION

Glosario

Es la segregación vertical de un edificio, mediante la cual se divide el inmueble en fincas susceptibles de aprovechamiento independiente. No pueden constituirse más fincas independientes de las que se hayan hecho constar en la declaración de obra nueva, a menos que se acredite mediante nueva licencia de obra que se permite mayor número de fincas independientes, salvo que se trate de locales comerciales o de locales destinados a garajes, a no ser que del texto de la licencia de obras resulte como condición de la concesión de la licencia la determinación de un número de locales o plazas de garaje. También puede realizarse la división horizontal de una urbanización o complejo inmobiliario.

Como quiera que al dividir horizontalmente un edificio normalmente se crean elementos comunes, se suelen establecer unas normas para el mejor funcionamiento de la comunidad de propietarios que se llaman Estatutos de Comunidad.

Estas notas, salvo que expresamente se establezca otra cosa, tienen vigencia indefinida y sirven para dar a conocer las situaciones urbanística de las fincas que, por lo tanto, se imponen a todos los adquirentes de derechos sobre las mismas. Estas notas pueden ser del siguiente tenor:

  1. Nota marginal de condiciones impuestas sobre determinadas fincas. Son aquéllas que vienen impuestas como motivo de la concesión de una licencia u otra autorización administrativa.
  2. Nota marginal de declaración de ilegalidad de la edificación.
  3. Nota marginal acreditativa de la concesión de licencias para obras y usos provisionales.
  4. Nota marginal acreditativa de la adquisición del aprovechamiento urbanístico.
  5. Nota marginal de afección de la finca a los gastos de urbanización. Quedan afectos al cumplimiento de la obligación de urbanizar y de los demás deberes dimanantes del proyecto de urbanización y de la legislación urbanística todos los titulares del dominio u otros derechos reales sobre las fincas que se incluyan en un proyecto de urbanización. Esta anotación caduca a los 7 años de su fecha y afecta tanto a las fincas que van a aportarse, si así se hubiese hecho constar, como a las resultantes del proyecto de reparcelación.

Para que una tasación tenga un nivel mínimo de calidad, debe analizarse siempre los siguientes puntos:

  • Identificación del inmueble que se va a tasar: determinar su situación geográfica, metros que tiene, hacer una visita interior para conocer su estado de conservación. En los casos que las tasaciones tengan que cumplir la normativa ECO-805/2003 esta identificación deberá completarse con la solicitud de una nota simple al Registro de la Propiedad.
  • Determinar la legalidad urbanística del inmueble. Se tendrá que averiguar si el inmueble tiene alguna limitación actual de uso o de aprovechamiento del suelo en el que está edificado.
  • Estudiar si existen alguna otra limitación derivada de la cesión del uso o si tiene algún tipo de protección.
  • Establecer el posible valor de mercado en función de las características del mismo en el momento de la tasación, teniendo en cuenta las limitaciones detectadas en los puntos anteriores.
El valor de mercado se determina por las comprobaciones que hayamos hecho del inmueble y de la información de mercado ( oferta, demanda, tendencias, datos de mercado, ciclo, situación).

La ejecución inmobiliaria es el proceso legal por el que una institución financiera o prestamista requisa una vivienda, cuando el deudor ha suspendido el pago de los plazos hipotecarios.

Para llevar a cabo esta acción la institución financiera remite al juzgado una demanda para que se extinga el contrato de préstamo. A través del juzgado se reclama lo que está pendiente de pago a un tipo de interés que puede rondar entre el 20% y el 25%, según lo firmado en el acuerdo hipotecario.

Ante esta situación, el deudor tiene dos salidas:

  • Si es su vivienda habitual y familiar, puede pagar el principal e intereses que adeude y las costas, con lo que se declararía terminado el procedimiento.
  • Si no puede pagar, el procedimiento finaliza con la subasta del inmueble que se notifica al deudor con 20 días de antelación.

De toda la documentación necesaria para la elaboración de una tasación, es la registral la que se maneja más habitualmente.

Esta documentación es imprescindible para poder comprobar la identificación del inmueble valorado, su titularidad, los derechos y las cargas que lo gravan. Además, hay que tener en cuenta que para la finalidad más corriente de Mercado Hipotecario, los bienes que se hipotecan son las fincas descritas en el Registro de la Propiedad.

Es, por tanto, la primera documentación de la que es necesario disponer para poder realizar cualquier valoración y sobre todo para las finalidades recogidas en la normativa ECO 805/2003.

¿Qué es el Registro de la Propiedad?

Es un servicio público que depende del Ministerio de Justicia -Dirección General de Registros y del Notariado- y que tiene como fin la inscripción de cualquier acto o contrato relacionado con la propiedad, la posesión, el usufrutcto, la servidumbre y otros derechos reales; por tanto, es indispensable que antes de decidirnos a comprar una casa solicitemos una nota simple del inmueble para cerciorarnos de los derechos y obligaciones que tiene.

Cada registro está asociado a una determinada demarcación territorial y deberá recoger cualquier tipo de inscripción o acto relacionado con los inmuebles existentes en la misma y sus correspondientes derechos.

El sistema registral español se caracteriza por:

  • La inscripción de los inmuebles en el Registro de la Propiedad tiene carácter voluntario. Produce efectos jurídicos, en especial en cuanto a protección a terceros por aplicación del principio de fe pública.


  • La inscripción de la transmisión de fincas o su gravamen -por ejemplo Hipoteca- se produce normalmente mediante documentos públicos -por ejemplo escrituras notariales-.


  • Cada inmueble constituye una finca registral y da lugar a un folio en el Libro-Registro donde consta todo el historial de la finca desde su primera inscripcion o inmatriculación.


La ventaja que se obtiene al inscribir en el Registro es la seguridad jurídica. Una vez inscritos, los derechos se encuentran bajo la tutela de los Tribunales y se considera como ciertos. La inscripción de los inmuebles facilita su transmisión y la obtención de financiación.

Para obtener una Nota Simple del Registro de la Propiedad es necesario disponer de los datos registrales, que son tomo, libro, folio y número de finca registral con el que figura en los libros del Registro. O bien algunos datos relativos a la finca objeto de la tasación como son la dirección o titularidad del inmueble.

Podemos solicitar una Nota Simple Registral en la página web del Colegio de Registradores de la Propiedad. Recibiremos en nuestro e-mail la Nota Simple Registral en formato pdf, cuyo un importe es de:

  • Nota simple ordinaria:9,02 Euros por finca.


  • Nota de Localización:9,02 Euros por titular.
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