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SOCIEDAD DE TASACION

Glosario

ob rem

  La vinculación ob rem sirve para determinados complejos inmobiliarios, a veces es conveniente vincular lo que, hasta un momento determinado ha sido una finca registral independiente, a todas y cada una de las parcelas de la urbanización, de tal manera que los titulares de cada una de las parcelas de la urbanización pasan a ser titulares de una ava parte indivisa de la hasta entonces finca independiente, destinada, por ejemplo, a piscinas o a otros usos comunitarios.

La vinculación ob rem (por naturaleza o destino) supone la eliminación de la posibilidad de instar la división de la cosa común por los copropietarios, y la enajenación o gravamen simultáneos de la finca principal y la vinculada.

 

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Es la escisión de parte de una finca inscrita en el Registro de la Propiedad para formar una finca nueva con folio propio y número distinto.

A = A ; B* ; C*

Es el fraccionamiento total de una finca para formar tantas fincas nuevas como porciones en que se divida la primera. Las fincas resultantes se inscriben como fincas nuevas con folio distinto.

En todos lo supuestos de agregación, agrupación, segregación y división las cargas que pudieran afectar a alguna de las fincas de procedencia continúan en las fincas resultantes.

A = B* ; C* ; D*

La parcelación consiste en la división simultánea o sucesiva de terrenos urbanos para formar nuevas fincas edificables o de servicios (calles) de acuerdo con las previsiones del planeamiento.

La reparcelación supone la previa agrupación de una serie de fincas comprendidas en un polígono o unidad de actuación, para su posterior división en otras nuevas ajustadas al planeamiento urbanístico.

La ley 42 / 1998 regula lo que se venía conociendo anteriormente como multipropiedad, término que queda proscrito en la nueva ley y que regula la constitución, ejercicio, transmisión y extinción del derecho de aprovechamiento por turno de bienes inmuebles que atribuye a su titular la facultad de disfrutar con carácter exclusivo durante un período específico de cada año un alojamiento susceptible de utilización independiente por tener salida propia a la vía pública o elemento común del edificio en el que se encuentre. Este derecho de aprovechamiento por turno puede constituirse (en su título, escritura) como derecho real limitado o como un arrendamiento de bienes inmuebles por temporada que se extienda a más de 3 y hasta un máximo de 50 años.

El derecho de aprovechamiento por turno se inscribe en el Registro de la Propiedad y puede ser enajenado o gravado por su titular.

Basándonos en el Real Decreto 775/1997(BOE de 13 de junio): Las Sociedades de Tasación tienen que ser homologadas por el Banco España y están supeditadas a su supervisión y sanción.

Para obtener y conservar su homologación, las sociedades de tasación deberán cumplir los siguientes requisitos:

  • Ser Sociedad Anónima, teniendo su domicilio en el territorio español.
  • Contar con un capital mínimo en acciones nominativas.
  • Solo podrán valorar específicamente: todo tipo de bienes, empresas o patrimonios.
  • Contar con un número mínimo de diez empleados de los cuales, al menos, tres han de ser profesionales de la empresa.
  • Tener servicios de control de calidad adecuados a las condiciones del mercado inmobiliario sobre el que han de operar.
  • Tener asegurada frente a terceros la responsabilidad civil, que por culpa o negligencia pudiera derivarse de su actividad de tasación mediante póliza de seguro suscrita con una entidad aseguradora habilitada legalmente para operar en España.
  • Contar con un Consejo de Administración formado como mínimo de tres miembros. Todos ellos serán personas con amplios conocimientos y reconocida experiencia comercial y profesional dentro del sector. Estos requisitos también se les exige a los directores generales de dicha entidad.

En la elaboración de una tasación se calculan diversos valores de mercado y técnicos, dependiendo principalmente de la finalidad de tasación, del tipo de inmueble, de si está o no terminado, si está alquilado y del mercado existente para esa clase de inmueble. El valor de tasación corresponderá en cada momento a uno de los calculados, dependiendo de cuál sea la finalidad de la tasación.

Los valores más habituales que se calculan son:

Es el valor que previsiblemente alcanzará un edificio en proyecto, construcción o rehabilitación una vez que se haya terminado, siempre que se construya en los plazos estimados y con las características técnicas descritas en el proyecto de edificación o rehabilitación.

Puede ser bruto o neto:

  • Valor de reemplazamiento bruto o nuevo (VRB): Se calcula sumando el valor del suelo, los costes de construcción y los gastos necesarios.
  • Valor de reemplazamiento neto o actual (VRN): Es el resultado de deducir del VRB, la depreciación física y funcional del inmueble en la fecha que estemos valorando.
     
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