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SOCIEDAD DE TASACION

Glosario

Es el valor del inmueble determinado por una tasación prudente de la posibilidad futura de comerciar con el inmueble, teniendo en cuenta los aspectos duraderos a largo plazo de la misma, las condiciones del mercado normales y locales, su uso en el momento de la tasación y sus usos alternativos correspondientes. No se incluyen los elementos especulativos.

Se determina comparando los datos de inmuebles similares al que se tasa, con los de él y equiparando las diferencias existentes. Para aplicar dicho método es necesario que se cumplan estos requisitos:

  • La existencia de un mercado representativo de los inmuebles comparables.
  • Disponer de suficientes datos sobre transacciones u ofertas que permitan, en la zona de que se trate, identificar aspectos que se puedan comparar.
  • Disponer de información suficiente sobre al menos seis transacciones u ofertas echas por compradores que reflejen adecuadamente la situación actual de dicho mercado.
  • Disponer de datos (transacciones, ofertas, etc.) para estimar la evolución de los precios de compraventa en el mercado durante al menos los dos años anteriores a la fecha de la valoración.
  • Disponer de información relevante (datos propios, ubicaciones oficiales o privadas, índices sobre evolución de precios, etc.) sobre el comportamiento histórico de las variables determinantes en la evolución de los precios del mercado inmobiliario.
  • Contar con procedimientos adecuados que posibiliten la identificación y eliminación de elementos especulativos.

Este método es aplicable a la valoración de toda clase de inmuebles que son susceptibles de producir rentas y a la valoración de los siguientes derechos: derecho superficie, concesión administrativa, servidumbre, nuda propiedad, usufructo, uso y habitación, limitaciones de dominio, tiempo compartido sobre inmuebles y compromisos de compra a plazos.

Para que se cumpla es necesario, al menos, uno de los siguientes requisitos:

  • La existencia de un mercado de alquileres representativo de los comparables. será necesario disponer, como mínimo, de seis datos de rentas de alquiler que reflejen la situación actual de este mercado.
  • La existencia de un contrato de arrendamiento sobre el inmueble objeto de valoración.
  • Que el inmueble valorado este produciendo o pueda producir ingresos y que además existan suficientes datos contables de la explotación sobre ratios estructurales medios.

Podrá aplicarse a los siguientes inmuebles:

  • Terrenos urbanos o urbanizables, estén o no edificados.
  • Edificios en proyecto, construcción o rehabilitación en el caso de que las obras estén paralizadas.

Para la utilización del método residual será necesario el cumplimiento de los siguientes requisitos:

  • La existencia de información para determinar la promoción inmobiliaria más probable a desarrollar con arreglo al régimen urbanístico aplicable o, en el caso de edificios terminados, para comprobar si cumplen con dicho régimen.
  • La existencia de información suficiente sobre costes de construcción, gastos necesarios de promoción, financieros, en su caso, y de comercialización que permita estimar los costes y gastos normales para un promotor de tipo medio y para una promoción de características semejantes a la que se va a desarrollar.
  • La existencia de información de mercado que permita calcular los precios de venta más probables de los elementos que se incluyen en la promoción o en el edificio en las fechas previstas para su comercialización.
  • La existencia de información suficiente sobre los rendimientos de promociones semejantes.

Es el precio al que podría venderse el inmueble mediante contrato privado entre un vendedor voluntario y un comprador independiente en la fecha de la tasación. Para que se trate de un valor de mercado se debe cumplir:

  • Entre el vendedor y comprador no debería existir vinculación alguna y ninguno de los dos tiene que tener interés distinto a lo que se establece en el contrato.

  • El inmueble se ha comercializado adecuadamente.

  • Ninguno de los dos ha tenido información privilegiada.

  • El precio del inmueble es una estimación razonable.

  • Los impuestos no están incluidos en el precio.

Es el precio de venta o alquiler que permite para ese inmueble la normativa correspondiente, en el caso de viviendas de protección oficial o viviendas con protección pública.

La finalidad de la valoración determina: la normativa de aplicación, los criterios, métodos y los procedimientos a utilizar para determinar el valor de la tasación. Por ejemplo un inmueble puede tener un valor si es para mercado hipotecario y otro valor a efectos de expropiación.

La finalidad de la tasación es solicitada por el cliente, siempre dentro de los márgenes que establezca las leyes.

Las finalidades más usadas son:

1. Finalidades incluidas en la normativa ECO 805-2003:

  • Finalidad mercado hipotecario.
  • Finalidad entidades aseguradoras.
  • Finalidad instituciones de inversión colectiva inmobiliarias.
  • Finalidad fondos de pensiones.

2. Otras finalidades requeridas por entidades financieras:

  • Proceso de recuperación o adjudicación hipotecaria.
  • Proceso de adjudicación para venta rápida.
  • Daciones en pago.

3. Finalidades para determinar el importe contable en los estados financieros de contabilidad:

  • Según las normas internacionales de contabilidad y de información financiera.
  • Según las normas de información financiera para entidades de crédito.
  • Determinación de valores normales de mercado en operaciones vinculadas.
  • Otras finalidades a efectos contables.

4. Finalidades incluidas en el ámbito de aplicación de la Ley del Suelo RDL 2/2008.

5. Finalidades para asesoramiento sobre el valor de mercado.

6. Finalidad de Leasing.

7. Finalidad para calcular el valor de inversión.

Existen varios métodos para calcular el valor de mercado de un inmueble. Los más frecuentes son :

Es el método más utilizado y consiste en valorar el bien que se va a tasar comparándolo con otros bienes similares cuyo valor sea conocido.

La normativa exige mínimo 6 “inmuebles testigo” que serán ponderados por coeficientes para asemejarlos al bien objeto de valoración. Con ello obtendremos un valor unitario del m2 de inmueble que multiplicado por los m2 del inmueble a tasar supondrá el valor de mercado del mismo.

Este método se utiliza cuando no es posible utilizar el de comparación.

Está basado sobre el valor residual y del mayor y mejor uso, y es el utilizado para la valoración de terrenos edificables o de inmuebles a rehabilitar.

Consiste en calcular el valor del inmueble con la construcción finalizada y restarle los gastos en los que hay que incurrir para que el inmueble llegue a ese estado.

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