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SOCIEDAD DE TASACION

Glosario

Se incluirán como gastos necesarios aquellos que genera obligadamente la realización de la actividad constructiva, entre otros, los siguientes:

  • Los impuestos no recuperables y aranceles necesarios para la formalización de la declaración de obra nueva del inmueble.
  • Los honorarios técnicos por proyectos y dirección de las obras u otros necesarios.
  • Los costes de licencias y tasas de la construcción.
  • El importe de las primas de los seguros obligatorios de la edificación y de los honorarios de la inspección técnica para calcular dichas primas.
  • Los gastos de administración del promotor.
  • Los debidos a otros estudios necesarios.

El derecho de superficie es un derecho real que se contempla en el Real Decreto Ley 2/2008, de 20 de junio, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Suelo (arts. 40 y 41) y en el Reglamento Hipotecario (art. 16.1. urbano y art. 30.3. rústico).

El derecho de superficie faculta a una persona, superficiario, para construir en suelo ajeno.

El superficiario es propietario de lo edificado y tiene obligación de realizar la construcción comprometida en un plazo determinado; debe también, si así se ha establecido, pagar al dueño del terreno un canon o precio. El derecho de superficie puede constituirse a título gratuito.

Este derecho es, salvo cuando en el título constitutivo se hubiese establecido otra cosa, libremente transmisible “inter vivos” y “mortis causa”, y puede ser sometido a gravamen (hipoteca).

La duración del derecho de superficie es la que se establezca en su título constitutivo. No obstante, en el reglamento hipotecario se establece una duración máxima de 75 años, cuando el derecho es concedido por los ayuntamientos u otros organismos públicos; y de 99 años cuando está convenido entre particulares. En la Ley de suelo de 2008 el plazo máximo establecido es de 99 años.

Transcurrido el plazo establecido se produce la reversión de lo edificado, sin indemnización alguna, que pasa a ser propiedad del dueño del solar, salvo pacto en contrario, quedando resueltos los derechos personales o reales existentes sobre la finca.

Según el Real Decreto 716/2009 de 24 de abril, que desarrolla determinados aspectos de la ley 2/1981 de regulación del mercado hipotecario, los derechos de superficie no pueden ser admitidos en garantía para préstamos o créditos hipotecarios que se consideren elegibles por no representar un valor suficientemente estable y duradero. No obstante, al tratarse de derechos con una metodología de valoración propia recogida en la ECO, cabe la posibilidad de valorarlos para la finalidad de mercado hipotecario.

Según la ECO 805/2003, la valoración de inmuebles sobre los que existe un derecho de superficie puede hacerse con el método de comparación, siempre que se cumplan los requisitos para la utilización del mismo que establece la citada normativa. Para ello, es necesaria la existencia de un mercado representativo de inmuebles comparables sobre los que existan derechos de superficie en las mismas condiciones que el valorado.

En caso de no disponer de información que permita utilizar el método de comparación para valorar un edificio o elemento de edificio construido en ejercicio de un derecho de superficie sobre un terreno propiedad de un tercero, se seguirá el siguiente procedimiento establecido en el art. 53 de la ECO sobre “Valoración de inmuebles sobre los que existe derecho de superficie”: se calculará el valor según ECO como si fuera un inmueble en pleno dominio. Del valor así obtenido se restarán:

  • El valor actual de los pagos a efectuar al concedente.
  • El valor actual del valor de reversión en la fecha de extinción del derecho de superficie.

Es un procedimiento por el cual se analizan las características del inmueble que se tasa en relación con otros comparables con el objeto de deducir, por comparación entre sus similitudes y diferencias, un precio de compraventa o una renta homogeneizada para dicho inmueble.

Es el resultado de la exposición por escrito de cualquier circunstancia vista en el reconocimiento de documentos, edificios, precios, testigos (otros inmuebles similares en la misma zona), etc., referente a la valoración de un inmueble con explicaciones técnicas en base a lo visto en la inspección ocular y a otros documentos anexos.

Contiene la siguiente información:

  • Solicitante de la tasación y finalidad.
  • Identificación y localización.
  • Comprobaciones y documentación.
  • Localidad y entorno.
  • Descripción y superficie del terreno.
  • Descripción y superficie de la edificación.
  • Descripción urbanística.
  • Régimen de protección, tenencia y ocupación.
  • Análisis de mercado.
  • Datos y cálculo de los valores técnicos.
  • Valores de tasación.
  • Condicionantes y advertencias.
  • Observaciones.
  • Fecha de emisión, caducidad y firmas.
  • Documentación anexa al informe.

Documentación que informa sobre las determinaciones de naturaleza urbanística, tales como clasificación y calificación del suelo, usos e intensidades permitidas, ordenanza y otras, que afectan a un determinado inmueble.

Son las necesarias para dotar al terreno de los servicios urbanísticos exigidos para su consideración como suelo urbano, de acuerdo con la legislación sobre régimen del suelo y ordenación urbana.

Es el acceso por primera vez a las actas del registro de la propiedad de un inmueble.

Es todo edificio o elemento de edificio de uso monovalente que está o puede estar vinculado a una explotación económica. Entre otros se incluirán los siguientes tipos:

  • Edificios e instalaciones industriales, fabriles y de producción agraria.
  • Centros de transporte, aparcamientos y edificaciones o instalaciones ligadas al servicio de transporte.
  • Inmuebles hoteleros en sus diversas categorías y tipologías.
  • Hospitales y otras instalaciones de carácter sanitario.
  • Instalaciones recreativas, deportivas y de espectáculos.
  • Centros de enseñanza y otras instalaciones culturales.
  • Centros de equipamiento social.
  • Residencias estudiantiles para la tercera edad o similares.

Es todo edificio o elemento de edificio en el que se hayan iniciado obras que reúnan los siguientes requisitos:

  • Que cuenten con la correspondiente licencia.
  • Que se realicen de acuerdo con un proyecto visado por el colegio profesional correspondiente.
  • Que alterando o no sus elementos estructurales impliquen el acondicionamiento de al menos el 50 % de su superficie edificada antes del inicio de las obras.
  • A estos efectos se considerarán como obras de acondicionamiento las destinadas a mejorar las condiciones de habitabilidad de un edificio mediante la sustitución, restauración o modernización de sus diferentes elementos constructivos e instalaciones, y las que tengan por objeto alterar sustancialmente la morfología de la edificación, amplíen o no la superficie edificada.
  • Que el coste presupuestado de las obras alcance al menos el 50% del valor de reemplazamiento bruto de la edificación (excluido el valor del terreno). Cuando la valoración se refiera a un edificio completo y se esté procediendo a su reforma parcial, la definición precedente podrá aplicarse a la parte afectada por las obras cuando éstas alcancen al menos una planta completa

Son las instalaciones que, habiendo sido concebidas o instaladas para un uso concreto, permitan, a juicio del tasador, su utilización para otros permitidos. En ningún caso se entenderán como instalaciones polivalentes aquéllas con características y elementos constructivos que limiten o dificulten usos distintos a los existentes, como son las cámaras acorazadas, cámaras frigoríficas, instalaciones de lavandería, cocina y de servicios específicos en establecimientos de hostelería.

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