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SOCIEDAD DE TASACION

El derecho de superficie es un derecho real que se contempla en el Real Decreto Ley 2/2008, de 20 de junio, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Suelo (arts. 40 y 41) y en el Reglamento Hipotecario (art. 16.1. urbano y art. 30.3. rústico).

El derecho de superficie faculta a una persona, superficiario, para construir en suelo ajeno.

El superficiario es propietario de lo edificado y tiene obligación de realizar la construcción comprometida en un plazo determinado; debe también, si así se ha establecido, pagar al dueño del terreno un canon o precio. El derecho de superficie puede constituirse a título gratuito.

Este derecho es, salvo cuando en el título constitutivo se hubiese establecido otra cosa, libremente transmisible “inter vivos” y “mortis causa”, y puede ser sometido a gravamen (hipoteca).

La duración del derecho de superficie es la que se establezca en su título constitutivo. No obstante, en el reglamento hipotecario se establece una duración máxima de 75 años, cuando el derecho es concedido por los ayuntamientos u otros organismos públicos; y de 99 años cuando está convenido entre particulares. En la Ley de suelo de 2008 el plazo máximo establecido es de 99 años.

Transcurrido el plazo establecido se produce la reversión de lo edificado, sin indemnización alguna, que pasa a ser propiedad del dueño del solar, salvo pacto en contrario, quedando resueltos los derechos personales o reales existentes sobre la finca.

Según el Real Decreto 716/2009 de 24 de abril, que desarrolla determinados aspectos de la ley 2/1981 de regulación del mercado hipotecario, los derechos de superficie no pueden ser admitidos en garantía para préstamos o créditos hipotecarios que se consideren elegibles por no representar un valor suficientemente estable y duradero. No obstante, al tratarse de derechos con una metodología de valoración propia recogida en la ECO, cabe la posibilidad de valorarlos para la finalidad de mercado hipotecario.

Según la ECO 805/2003, la valoración de inmuebles sobre los que existe un derecho de superficie puede hacerse con el método de comparación, siempre que se cumplan los requisitos para la utilización del mismo que establece la citada normativa. Para ello, es necesaria la existencia de un mercado representativo de inmuebles comparables sobre los que existan derechos de superficie en las mismas condiciones que el valorado.

En caso de no disponer de información que permita utilizar el método de comparación para valorar un edificio o elemento de edificio construido en ejercicio de un derecho de superficie sobre un terreno propiedad de un tercero, se seguirá el siguiente procedimiento establecido en el art. 53 de la ECO sobre “Valoración de inmuebles sobre los que existe derecho de superficie”: se calculará el valor según ECO como si fuera un inmueble en pleno dominio. Del valor así obtenido se restarán:

  • El valor actual de los pagos a efectuar al concedente.
  • El valor actual del valor de reversión en la fecha de extinción del derecho de superficie.
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