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SOCIEDAD DE TASACION

Para la identificación de una finca en el Registro de la Propiedad se utiliza, entre otras características, su medida superficial. Las superficies que se suelen describir son las correspondientes al terreno y a la superficie construida en el caso de que exista alguna edificación. En el caso de las divisiones horizontales, en las que cada vivienda o piso es una finca registral independiente, se describe solamente la superficie construida de la vivienda que conforma la finca registral independiente.

Pero hay ocasiones en las que la superficie real de la finca excede de la que figura inscrita en el Registro de la Propiedad. Este exceso puede corresponder bien a la superficie construida, bien a la superficie del terreno, bien a ambas.

Cuando aparece el concepto exceso de cabida en una tasación se refiere a la existencia de una superficie de terreno mayor que la que figura en el Registro de la Propiedad.

Algunas veces este exceso de cabida puede ser simplemente un error material en la medida de la finca, provocado por la inexactitud de los antiguos métodos de medición arrastrando a lo largo de los años superficies incorrectas; o bien otras situaciones más comprometidas como el intento de alterar los linderos de la finca con el fin de invadir otra finca vecina.

Uno de los principales problemas derivados de un exceso de cabida es la falta de seguridad en la identificación de la finca; es decir, no hay seguridad de que el exceso de superficie pertenezca realmente a la finca o que se trate, como se ha comentado anteriormente, de una invasión de otra finca vecina.

Un caso habitual es el de las viviendas unifamiliares en las que el vallado perimetral ha invadido la parcela de la vivienda colindante; y en el ámbito de fincas rústicas la situación de exceso de cabida es todavía más usual puesto que la imprecisión en los linderos es muy frecuente lo que dificulta aún más el proceso de identificación.

En cualquier caso hay que tener en cuenta que los derechos del acreedor hipotecario están protegidos por el Registro de la Propiedad, que se basa en la realidad jurídico-registral y no en la realidad física. Por lo tanto, sólo la realidad que publica el Registro de la Propiedad queda sujeta a la hipoteca.

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