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SOCIEDAD DE TASACION
Levantamiento de cautelas

Es toda revisión de una tasación, emitida antes de que hayan transcurrido dos años, en la que se eliminen ciertas cautelas, véanse advertencias, condicionantes u observaciones, incluidas en la misma.

En el artículo 10 de la Orden ECO 805/2003 consta los condicionantes y advertencias que pueden aparecer en una tasación oficial.

 

¿Qué es un condicionante en una tasación?

Los condicionantes en una tasación son las diferentes características, documentos y normativas que deben cumplirse para que, el valor de tasación tenga validez a la hora de ser presentado ante diferentes organismos. 

¿En qué situaciones se pone un condicionante en una tasación?

Uno de los condicionantes más comunes es que no se posea de  toda la documentación para las comprobaciones mínimas requeridas (notas simples o comprobaciones urbanísticas) o incluso, aportándolas, la información es errónea. Esto puede ser muy perjudicial para el interesado, ya que, en el caso de una tasación hipotecaria, puede que a la hora de negociar el préstamo el Banco o Entidad Financiera no acepte la tasación, y en el caso de tasaciones oficiales, hacer “nulo” el valor tasado.

Para evitar este condicionante, es muy importante aportar siempre la máxima documentación necesaria para la tasación oficial, además de conocer las posibles situaciones que la vivienda a tasar pueda tener; estar fuera de ordenación, contar con una superficie edificada mayor de la registrada, estar ubicada en una zona inundable, etc.

¿Qué es una advertencia en una tasación oficial?

Hay dos:

  • advertencias generales: aquellas en las que se tiene alguna duda acerca del cálculo de valores obtenidos.
  • advertencias específicas: aquellas que pueden afectar directamente al valor de tasación, pudiendo alterarse con el paso del tiempo. Por ejemplo, la situación que pasó con el Covid.

¿Cuáles son las situaciones más habituales que producen una advertencia general o específica?

Las situaciones más habituales en las que se dejan advertencias generales son cuando existen dudas sobre la realidad física de un inmueble, cuando el inmueble no está conforme al planeamiento urbanístico o tiene una afección por una expropiación.

En cambio, las situaciones más habituales en las que el informe debe de quedar con una advertencia específica son cuando se realiza una tasación homologada por banco de España, cuando se utiliza sólo el método de comparación o cuando el mercado ha cambiado de forma sustancial en un periodo corto de tiempo.

Estándares en la nomenclatura de los condicionantes y las advertencias.

Para que tengan una mejor identificación dentro del informe de tasación unos estándares desde la AEV se han se ha acompañado de un código identificador:

  • - ID. Cautela derivada de un problema relativo a la identificación del inmueble.
  • - CP. Cautela derivada de la imposibilidad de llevar a cabo alguna comprobación ligada a la inspección física del inmueble.
  • - DR. Cautela derivada de la ausencia de documentación registral adecuada o suficiente.
  • - DUE. Cautela derivada de la ausencia de documentación relativa al uso o explotación del inmueble.
  • - DPO. Cautela derivada de la ausencia de documentación relativa al proyecto o la obra.
  • - ODC. Cautela derivada de la ausencia de algún otro tipo de documentación o comprobación.
  • - DIF. Cautela derivada de la existencia de diferencias entre la realidad observada y lo indicado en la documentación disponible.
  • - URB. Cautela derivada de la existencia de alguna situación urbanística reseñable.
  • - OTR. Cautela derivada de la existencia de otro tipo de situaciones o circunstancias reseñables.

Por otro lado, el segundo corchete permite diferenciar el tipo de riesgo asociado a los distintos tipos

de cautelas:

  • - A1. Advertencia que no afecta al valor de tasación.
  • - A2. Advertencia cuyo efecto sobre el valor es no cuantificable.
  • - A3. Advertencia cuyo efecto sobre el valor es cuantificable.
  • - C1. Condicionante que no afecta al valor de tasación.
  • - C2. Condicionante cuyo efecto sobre el valor es no cuantificable.
  • - C3. Condicionante cuyo efecto sobre el valor es cuantificable.
  • - R. Hecho que motiva el rehúse de la valoración.

Sobre las cautelas cuantificables

Debe hacerse notar que, en particular, la aparición en un informe de tasación de una cautela codificada como A3 o C3 implica que del valor de tasación no se ha deducido el importe correspondiente a la cuantificación del supuesto.

En los casos en que fuera de aplicación un supuesto cuantificable, será potestad de cada SdT la decisión de emitir la tasación utilizando dicha cautela o, alternativamente, valorar el bien en una hipótesis más desfavorable (es decir, una en la que no se contemplen condiciones para el cálculo del valor o no sea necesaria la emisión de una advertencia), incorporando entonces una observación que informe de la posibilidad de que el valor de tasación sea superior si se emitiera con la mencionada cautela. Para tomar dicha decisión de forma razonada, será de aplicación el principio de probabilidad, estimando la SdT cuál de las dos alternativas de materialización del valor del bien es, a su juicio, más probable.

Te recordamos que ST Sociedad de Tasación  es el decano de las tasaciones inmobiliarias oficiales en España; además, somos expertos en todo tipo de valoraciones y estamos presentes en todo el territorio nacional.

Estamos para ayudarte en lo que necesites y, tanto si necesitas una tasación oficial de vivienda o cualquier otro tipo de valoración (herencia, garaje o trastero, fincas rústicas…), de una empresa o de su desempeño en sostenibilidad; si necesitas consultar cualquiera de nuestros múltiples estudios de mercado, o sim­plemente hacernos cualquier consulta, puedes contactar con nosotros aquí.

 


Escrito por el equipo de ST Sociedad de Tasación

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