Más Allá del Valor

Existen ciudades en las que el crecimiento urbanístico y el desarrollo económico se basan en su capacidad de urbanizar extensas áreas muy cercanas a sus núcleos consolidados. Éste es un modelo tan válido como cualquier otro, que ha permitido poner en práctica excelentes teorías urbanísticas, siendo uno de los casos más conocidos el de Brasilia a mediados del siglo XX, con el Urbanismo impulsado por el Movimiento Moderno y proyectado por

La ciudad de Cádiz se asienta en una isla alargada entre la Bahía del mismo nombre y el Océano Atlántico, y su conexión con la península ha sido históricamente una estrecha lengua de tierra, de apenas 200 metros de anchura y casi 3 Kilómetros de longitud, que la unía con San Fernando. En esa histórica lengua de tierra, conocida como “Venta el Chato”, se redactó la primera Constitución Española, también llamada “La Pepa”, en el año 1812.

Que la distribución de las viviendas unifamiliares tradicionales en buena parte del entorno Mediterráneo incluya un patio interior, rodeado de diversas estancias, es algo que llama la atención. Aunque sería fácil pensar que la vivienda habitual de la época romana (domus) es la madre de esta estructura, la romanización del Mare Nostrum, por sí sola, no es la única causa de esta peculiaridad.

El Certificado de Eficiencia Energética surge de la aplicación de la Directiva 2002/91/CE, relativa a la eficiencia energética de los edificios. Dicha directiva instaba a los diferentes estados miembros de la Comunidad Europea a crear un documento que informara a los ciudadanos del comportamiento energético existente de las viviendas.

Según el comunicado de prensa de la Comunidad Europea, los edificios de viviendas son responsables de alrededor del 40 % del consumo de energía y del 36 % de las emisiones de CO2 en la Unión Europea.

La legislación Europea busca conseguir una reducción significativa del consumo de energía de los edificios, ayudando así a combatir el calentamiento del planeta, y consolidar la seguridad energética de la UE. Un gran ahorro de energía también permitirá a los hogares reducir drásticamente sus facturas, por lo que es esencial que los Estados miembros apliquen plenamente esta legislación.

En España, después de diversas normativas que regulaban la “certificación de la eficiencia energética de edificios de nueva construcción”, se ha desarrollado el nuevo Real Decreto que regula la “certificación de la eficiencia energética de los edificios existentes” Este Real Decreto sustituye al que salió anteriormente. El motivo de esta sustitución se encuentra en que determinadas obligaciones de la nueva directiva europea 2010/31/UE, deben ser traspuestas a las normas nacionales.

El certificado energético informa exclusivamente de la eficiencia energética del edificio bajo condiciones normalizadas de uso. Los índices certificados de demanda, como de emisión energética, pueden no coincidir con los parámetros que realmente se den en un edificio.

El real decreto establece la obligación de poner a disposición de los compradores o usuarios de los edificios un “certificado de eficiencia energética”, que deberá incluir información objetiva sobre las características energéticas de los edificios. De esta forma se podrá valorar y comparar su eficiencia energética entre inmuebles.

A partir del 1 de enero de 2013 cada edificio o unidad de edificio existente (vivienda, oficina, local comercial, etc.), cuando sean objeto de contrato de compraventa o de arrendamiento, tendrá que conocer su calificación energética, ya que habrá entrado en vigor el Real Decreto por el que se aprueba el procedimiento básico para la “Certificación de la Eficiencia Energética de los Edificios”, obligándose a que todos los edificios existentes, deban disponer de un certificado de eficiencia energética.

La etiqueta de eficiencia energética debe incorporarse a toda oferta, promoción y publicidad dirigida a la venta o publicidad del edificio: Cuando el edificio existente sea objeto de contrato de compraventa, total o parcial, será puesto a disposición del adquiriente.

Cuando el objeto del contrato sea el arrendamiento total o parcial del edificio existente, bastará con la simple exhibición y puesta a disposición del arrendatario una copia del certificado.

La eficiencia energética se representa con una de las siete escalas que se muestran en el cuadro siguiente:

No hay que confundir valor y precio no hace falta ya recordarlo. Sin embargo, sí que creo que conviene apuntar que una oferta no es el valor... ni el precio.

El Precio es la cantidad de dinero que un comprador estará realmente dispuesto a pagar y un vendedor estará dispuesto a recibir en una transacción ajustada a mercado.

El Valor hipotecario el valor del inmueble determinado por una tasación prudente de la posibilidad futura de comerciar con el inmueble, teniendo en cuenta los aspectos duraderos a largo plazo de la misma, las condiciones del mercado normales y locales, su uso en el momento de la tasación y sus usos alternativos correspondientes. No se incluyen los elementos especulativos.

Entonces, una oferta siempre forma parte de una estrategia de negociación, y no puede asimilarse al valor ni tiene por qué ser el precio de la transacción. Y no puede serlo, ya sea ésta una oferta del propietario publicada en un portal de Internet, ya sea ésta la de un potencial comprador que después de visitar la vivienda nos pasa una propuesta.

Escuchamos con cierta regularidad aquello de que para vender hay que estar preparados para bajar el precio, y que éste se encuentra reduciendo nuestras expectativas entre un 40 ó un 50%. Para algunos es fácil decirlo, en especial cuando lo hacen disparando con pólvora de rey, claro. En todo caso, no digo que no, sólo sugiero que habrá que analizarlo con calma; lo único que recomiendo es prudencia, en especial a la hora de escuchar y aceptar ofertas a la baja que presentan potenciales compradores.

Si estás pensando en comprar, vender o alquilar algún inmueble en los próximos meses, esto te interesa.

Está en vigor el Real Decreto que transpondrá parcialmente la Directiva Europea 2010/31/EU relativa a la eficiencia energética en los edificios.

¿Qué es este Real Decreto? ¿Para qué sirve? ¿A quién afecta? Su principal objetivo es el ahorro de energía, como usuario particular y, por sumatorio, como colectivo social, y en definitiva afectará a todos los que vendan o alquilen un inmueble. Se trata de una clasificación por categorías (como los electrodomésticos) del consumo energético que requiere una vivienda, una oficina, un comercial o un centro de la Administración Pública.

El certificado lo emitirá un profesional cualificado, mediante la utilización de una plataforma informática que tenga la consideración de documento reconocido.

Este Certificado, será exigible para cualquier inmueble, nuevo o no, de cualquier tipología de uso, salvo algunas excepciones. Quedarán excluidas las edificaciones abiertas, temporales -con plazo de utilización previsto menor a dos años-, monumentos protegidos oficialmente, centros de culto, edificios que se adquieran para ser demolidos o rehabilitados, edificios aislados con superficie útil menor a 50 m2 y edificios o viviendas cuyo uso previsto sea inferior a cuatro meses al año.

¿Qué deberá contener el certificado? Este documento debe incluir la identificación del inmueble, el procedimiento que se aplica -entre los oficialmente reconocidos-, la normativa sobre eficiencia energética vigente en el momento en el que se construyó, la descripción de las características energéticas de la construcción, la calificación obtenida -expresada mediante etiqueta energética- y las pruebas o comprobaciones llevadas a cabo. En los edificios ya existentes, adicionalmente se deberá incorporar un pliego de recomendaciones para la mejora de su eficiencia energética.

El año pasado la Gran Vía de Madrid cumplió 100 años y mucho y variado se escribió sobre su origen, su historia, sus edificios emblemáticos, etc., etc., etc. No obstante, en una época como la actual en la que se demandan principalmente datos y cifras nadie se paró a pensar, o más bien calcular, cuánto valía una arteria tan emblemática de la capital de España como ésta... Bueno, casi nadie porque nuestro compañero Javier Sanz López, Director de Innovación de Empresas de ST-Sociedad de Tasación, preparó por el 25º aniversario de la creación de la base de datos de ST-Sociedad de Tasación un preciso y muy ilustrativo análisis sobre el valor de expropiación, demolición y urbanización de la Gran Vía de Madrid en 1910 junto con el valor actual de esta calle.

AVM (Automated Valuation Model) es el nombre que se da internacionalmente a los modelos de valoración automática de inmuebles.

A partir de la información relativa a las características del inmueble, y mediante técnicas estadísticas, se estima un valor teórico para un momento en el tiempo, normalmente sin la intervención de un tasador y sin realizar las comprobaciones habituales en una tasación. Su coste y la rapidez en su elaboración, son muy inferiores a los de una tasación. Por el contrario, la seguridad en los valores que se obtienen, está muy por debajo de la que tiene una tasación.

La utilización de los modelos de valoración automáticos sólo es posible para la valoración de tipologías inmobiliarias susceptibles de repetición en serie, no es válido para inmuebles singulares. El funcionamiento de los AVM es mejor cuanto más homogéneas son las áreas en las que se valora.

Una tasación completa, incluyendo la visita interior al inmueble, resulta indispensable para gran parte de las finalidades para las que se puede necesitar una valoración, pero al mismo tiempo los modelos AVM constituyen una herramienta indispensable para casos en los que sea necesario conocer la evolución de una cartera, y más en el momento actual, en que la revisión de los valores ha cobrado una enorme importancia por la pérdida generalizada de valor de los activos inmobiliarios. La utilidad de las AVM es muy amplia, fundamentalmente cuando se necesita actualizar el valor de una cartera de inmuebles, en un plazo corto y a un precio competitivo, y siempre que no exista la exigencia legal de emitir tasaciones:

• Para la actualización de la cartera de activos hipotecarios de las entidades financieras, (supervisión bancaria, agencias de rating e inversores interesados en estas carteras).
• Valoraciones previas orientativas y evolución a futuro de precios de inmuebles (fondos patrimoniales, particulares que necesitan conocer el valor de un inmueble, administraciones, Hacienda, Auditores, Peritos tasadores judiciales…).
• Valoración de carteras para fusiones y adquisiciones. Contraste del valor de una tasación presencial (sociedades de tasación, para supervisión de valores).
• Valoración de clientela para marketing directo. A partir de la dirección postal de un cliente, se puede inferir el valor de su vivienda, y con ello, una estimación aproximada de su patrimonio.
• Valoración del inmueble para el cálculo de la prima en el seguro del hogar (Compañías de Seguros).

Existen diferentes tipos de modelos de AVM, dependiendo de la forma en que funcionan y la metodología de cálculo que se utiliza. A grandes rasgos, se puede hablar de modelos de comparables, de índices de precios, de precios hedónicos (econométricos), de inteligencia artificial... Lo habitual en la confección de los modelos es que se utilice una combinación de todos o de algunos de ellos.

Cada uno de los modelos tiene diferentes requisitos mínimos para su funcionamiento, la idoneidad de uno u otro depende entre otras cuestiones, de la información previa que se disponga relativa a la cartera a valorar y de las características de la base de datos con la que se trabaja. La utilización de más de un método aporta fiabilidad a los resultados. Sirve para ajustar el valor adoptado, detectar singularidades que requieran un contraste adicional (o no pueden ser valoradas a partir de estadísticas) y definir niveles de coherencia e índices de confianza, que normalmente acompañan a los resultados que se obtienen.

El desarrollo de cualquier modelo fiable de AVM, requiere disponer de una base de datos constantemente actualizada, elaborada por agentes que conozcan las prácticas habituales en los mercados que se analizan, y con suficiente información en cantidad y profundidad, relativa al área y tipología en la que se valora. Es importante que los datos estén georreferenciados, y que la información esté normalizada. Resulta imprescindible controlar la información que se introduce para garantizar la veracidad, calidad y coherencia de los datos incluidos, desechando los que no cumplan con estos requisitos. Las sociedades de tasación cuentan con este tipo de bases de datos. En otros países la información que se utiliza proviene de registros oficiales, lo que en España resulta poco viable.

Después de que el Tribunal Supremo declarara "ilegales" la mayor parte de los PAUS de Madrid y que estos desarrollos, que suponen uno de los pocos motores para la maltrecha industria de la construcción, se vieran en entredicho, el Ayuntamiento de Madrid ha intentado dar prioridad a la resolución de los trámites porcedimentales que exige la normativa urbanística. El objetivo era subsanar la base de la citada sentencia en el menor tiempo posible.

Se celebró en Pollença la I Jornada sobre la Sierra de Tramontana para analizar y evaluar los beneficios que ha generado a este espacio naturalformar parte del Patrimonio de la Humanidad en categoría de Paisaje Cultural; honor concedido por la UNESCO en junio 2011.

A la jornada asistieron como ponentes alcaldes de la zona, empresarios hoteleros y de actividades turísticas, consultores y un miembro de la UNESCO. La inauguración corrió a cargo de la Presidenta de Consell Insular de Mallorca.