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SOCIEDAD DE TASACION
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Durante la segunda semana del mes de Julio se celebró en el sur de Gran Canaria el II Salón de la Renovación. Estas jornadas están dirigidas fundamentalmente a los agentes intervinientes en renovación de la planta hotelera y extrahotelera de los principales municipios turísticos de la isla.

La inauguración de las jornadas corrió a cargo de D. Paulino Rivero, Presidente del Gobierno Autonómico; D. José Miguel Bravo de Laguna, Presidente del Cabildo de Gran Canaria, y D. Marco Aurelio Pérez, Alcalde del Ayuntamiento de San Bartolomé de Tirajana.

Con este telón de fondo, las primeras ponencias recayeron en varias empresas hoteleras, que expusieron los resultados que para sus organizaciones ha supuesto la casi siempre arriesgada tarea de renovar sus instalaciones. Para ello, se sirvieron de datos cualitativos y cuantitativos muy interesantes.

Entre las ponencias, también hubo cabida para una detallada explicación del Plan Territorial Especial de Ordenación del Turismo, a cargo del Director Técnico del Servicio de Planeamiento del Cabildo de Gran Canaria.

Escrito por el equipo de ST Sociedad de Tasación
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¿A la tercera será la vencida? La Comunidad Valenciana tendrá próximamente una nueva ley urbanística.

Tras la novedosa, y controvertida LRUV, llegó la más ecléctica LUV, y ahora se nos anuncia para el 2013 la LOTUP (Ley de Ordenación del Territorio, Urbanismo y Paisaje). El pistoletazo de salida se produjo el pasado 13 de julio, con la aprobación del anteproyecto de ley por el pleno del gobierno autonómico.

En su declaración de intenciones destacan tres objetivos: simplificar el engorroso marco normativo vigente, una maraña de 1.183 artículos repartidos entre cinco leyes y dos reglamentos; dar un criterio global al territorio, con un tratamiento conjunto, racional y sostenible; y clarificar el marco competencial, evitando solapamiento de funciones y, de ello, reducir los plazos de tramitación (se pretende un estandar de un año para renovar una normativa urbanística municipal). Si los objetivos se cumplen, bienvenida sea la LOTUP.

Para el cumplimiento de tales objetivos se pretende establecer una ordenación de planes urbanísticos a dos niveles. Un nivel supramunicipal, también caben niveles sectoriales, cuya competencia se reservaría el gobierno autonómico, y los planes municipales, cuya responsabilidad se cedería a los propios municipios.

Cualquier municipio que desee actualizar su ordenación urbanística deberá definir un Plan General Estructural (PGE). Un programa marco simplificado donde defina sus intenciones, su horizonte poblacional a veinte años como referente de necesidades, los índices y umbrales de sostenibilidad ambiental, los recursos hídricos y energéticos necesarios, y la justificación de su perfecta integración a los planes de ámbito supramunicipal. Posteriormente lo desarrollará mediante un Plan de Ordenación Pormenorizada (POP), un programa por etapas. PGE y POP enterrarán a los actuales Planes de Ordenación Urbana (PGOU).

El procedimiento de gestión será “dialogado” en su inicio. Todo se iniciará con una formulación de consulta, desde el municipio interesado al órgano competente en materia medioambiental y territorial, al gobierno autonómico. Este deberá contestar en el plazo de tres meses con un DOCUMENTO DE REFERENCIA que permita conocer al municipio las limitaciones y afecciones que deberá cumplir en su PGE.

El “diálogo” continuaría con la remisión al gobierno autonómico de un plan preliminar que ya requeriría la previa exposición pública y de un informe de sostenibilidad ambiental.

Este diálogo entre administraciones finalizaría con la aceptación del gobierno autonómico del plan formulado y de las medidas para su seguimiento de desarrollo. Desde aquí, toda la competencia será exclusivamente municipal, desarrollándose mediante el POP.

Escrito por el equipo de ST Sociedad de Tasación
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Una de cada cuatro viviendas que los extranjeros compraron en España durante el pasado 2011 fueron adquiridas en Alicante. De hecho, esta provincia supera en ventas a cualquier comunidad autónoma.

Según un estudio del Observatorio Valenciano de la Vivienda, basándose en las estadísticas del Consejo General del Notariado, en Alicante se realizaron una media de 25 transacciones al día, lo que representa el 26% del total nacional. El conjunto de la Comunidad Valenciana supuso el 31% de las ventas realizadas en España, seguida por Andalucía ( 19%), Cataluña (15%), Canarias (11%) y Baleares (8%).

Muchos ven en la venta de viviendas a extranjeros una oportunidad para aliviar el stock de ladrillo. Asociaciones de promotores, a nivel nacional y regional, están requiriendo apoyo institucional en campañas promocionales. Algunos operadores locales están organizando jornadas de encuentro entre promotores rusos y españoles, como la celebrada en la Costa Blanca el pasado mes de julio. En cualquier caso debemos ser cautos. Las compras por extranjeros, aunque mejorasen las del ejercicio precedente, apenas sobrepasaron las 35.000. Solo Alicante ( 9.198 transacciones), Málaga (4.627), Baleares (2.727), Barcelona (2.440) y Santa Cruz de Tenerife (2.192) superaron las 2.000 ventas al año. Una gran cifra pero que representa poco si tenemos en cuenta las setecientas mil viviendas nuevas que están disponibles en el mercado, o los casi tres millones de viviendas vacías que, según las estadísticas oficiales, hay en España.

Si nos centramos en este target, se observa que el 92% de las compras las realizaron extranjeros residentes, por lo que aunque sea el arco del Mediterráneo y las islas donde se concentra el 84% de las ventas, es para vivir y no para veranear por lo que compran. Será la confianza, la estabilidad, las facilidades para tramitar permisos de residencia y, por supuesto, la contención en precio, las claves que dinamicen esta vía de negocio.

Circunscribiéndonos a la Comunidad Valenciana, las nacionalidades compradoras ofrecen alguna sorpresa. Según las estadísticas del Consejo de Registradores, son muy poco significativas las compras de nacionalidades tradicionalmente vinculadas a la emigración laboral, del orden del 3%. Se desplomaron en el 2008 y ahí siguen. Los británicos siguen siendo los mejores clientes, pero en clara regresión. Representaban el 31% de las ventas en el 2009, el 24% en el 2010 y han sido el 18% en el 2011. Llama la atención el volumen, y mantenimiento de porcentaje, en las compras por ciudadanos rusos. Del orden del 13% en los tres últimos años. Más sorprende el incremento de compradores noruegos, el 10% de las ventas en 2011, y su tendencia alcista ( 8% en 2010, 5% en el 2009).

Escrito por el equipo de ST Sociedad de Tasación
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La ciudad de Cuenca se ubica en las estribaciones de la Cordillera Ibérica, a una altura de 1000 metros por encima del nivel del mar (sirva como ejemplo que se trata de la segunda capital mas alta del España después de Ávila).

El casco histórico de la ciudad está declarado Patrimonio de la Humanidad por la UNESCO debido a sus características morfológicas y a su buen estado de conservación general.

Para el mantenimiento y ornato de este casco, cualquier actuación que se realice dentro del mismo deberá ser aprobada por una Comisión de expertos, creada a tal efecto para el buen mantenimiento y ajuste de cualquier modificación formal a los cánones medievales que allí se exhiben. Como ayuda a la rehabilitación de los edificios del casco, cíclicamente se presentan programas de ayuda a dichas reformas, como han sido “Cuenca a plena luz”. Por otro lado, en el Consorcio de la ciudad, hay una serie de expertos que aconsejan técnicamente a propietarios y vecinos del casco y, a su vez, establecen ayudas económicas para la realización de obras de mantenimiento.

Geográficamente el casco histórico se sitúa entre dos hoces: la hoz del río Huécar y la hoz del río Júcar, que confluyen más adelante. En la hoz del río Huécar existen una serie de edificaciones muy características denominadas rascacielos debido a su aspecto desde la parte inferior de la hoz. Estos edificios se desarrollan en plantas superiores e inferiores desde la planta que les da acceso y que está por la calle posterior a la fachada de la hoz.

De entre todas estas edificaciones destacan las Casas Colgadas. Se trata de una edificación del Siglo XV que cuenta con mampostería enfoscada y entramado de madera visto en las balconadas, encajándose dentro del llamado estilo Gótico Popular. Su denominación concreta es Casa de la Sirena y actualmente alberga un restaurante y el Museo de Arte Abstracto de la ciudad. Un centro de gran categoría internacional por albergar importantes obras de Saura, Tapies...

Volviendo al casco histórico, en general, y desde el punto de vista valorativo, éste presenta varios problemas importantes que están derivando en su despoblación y consecuente deterioro, convirtiéndose únicamente en un foco de atracción turístico y lugar de las celebraciones festivas más importantes de la ciudad.

Uno de los problemas es su dificultad de acceso. Debido a su trazado medieval es difícil -por no decir casi imposible- el acceso rodado a la gran mayoría de las viviendas allí existentes. Esto confronta con los estándares de vida que actualmente tenemos los españoles y representa un hándicap que no se compensa con las espectaculares vistas a las hoces y la calidad del entorno allí existente.

Escrito por el equipo de ST Sociedad de Tasación
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A lo largo de las últimas décadas el avance tecnológico parece que se haya descontrolado. Si hacemos mentalmente un repaso a los métodos de campo que nuestros colaboradores utilizaban para realizar las tasaciones, podremos apreciar un cambio considerable en relación a los actuales, reflejado además en la presentación de los informes y en el plazo de ejecución de los mismos.

¿Quién no recuerda aquellas primeras tasaciones que incorporaban fotografías de toda la vida, realizadas con cámaras reflex, impresas en papel de foto y pegadas literalmente al informe? La dependencia de la tienda de revelado era excesiva. Poco a poco surgió la fotografía digital. Cámaras poco ligeras, bastante caras, con bajísima resolución y con medios extraíbles... cabían 30 fotos en un disco de 3 1/2". Ahora son pequeñas, ligeras, con gran capacidad y los megapixeles de su resolución crecen prácticamente de forma mensual. En la actualidad, la presencia de un teléfono móvil con cámara en nuestro bolsillo es prácticamente indudable, con lo que tenemos otro instrumento más a nuestro alcance para realizar los reportajes fotográficos.

¿Qué fue de la cinta métrica? No podríamos olvidarnos de nuestra querida cinta métrica, que amablemente nos ayudaba a utilizar la persona que nos acompañaba en la visita. Poco a poco fue sustituida tímidamente por aparatos electrónicos. Estos medidores inicialmente funcionaban mediante ultrasonidos. Era una tecnología sencilla y barata, presentaba enormes ventajas en espacios pequeños y sin amueblar: no era necesaria la colaboración de otra persona y la medición era rápida y eficaz. Sin embargo su utilización era complicada en distancias medias, inviable para dimensiones largas, y era muy sensible a los obstáculos. No tardaron en ser sustituidos por pesados medidores laser, poco manejables y económicamente caros, pero indudablemente mucho más exactos y sencillos de utilizar. Su único enemigo era el exceso de luz; poco recomendables, por tanto, para la medición en exteriores a plena luz del día. Con los instrumentos actuales, más pequeños y dotados en ocasiones de visor, es muy sencilla la toma de datos y las comprobaciones de superficie. Incluso están apareciendo nuevas utilidades para tabletas que permiten combinar la imagen, la medición y el croquizado en un mismo paso. Sin embargo, siempre llevaremos encima una cinta métrica, por lo que pueda pasar...

¿Y la visita? El proceso habitual de una visita también ha cambiado: para contactar con el cliente no había teléfonos móviles, se citaba al cliente una vez y si surgía un contratiempo no se podía informar instantáneamente. Para localizar una dirección concreta se guardaban celosamente los callejeros obtenidos del Ayuntamiento al realizar tasaciones anteriores. En la actualidad la telefonía móvil nos permite una comunicación constante, el GPS nos conduce hasta la misma puerta, e Internet nos brinda todo un abanico de herramientas gráficas (mapas, planos, callejeros, etc.) con las que hacer una preparación previa a la visita.

Escrito por el equipo de ST Sociedad de Tasación
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