Más Allá del Valor

Para justificar la densidad de Barcelona y, de paso, conceder licencia al desarrollo de la ciudad, creímos como dogma de fe que Barcelona es muy tupida porque su geografía la obliga. No podía crecer en horizontal hacia el infinito como París, Berlín o Madrid porque tenía barreras que lo impedían. El mar Mediterráneo delante, los ríos Llobregat y Besó a los lados, y la sierra de Collserola por detrás limitaban su expansión urbanística.

Ahora, sin embargo, el problema en uno de los lados de este cuadrado imaginario pasa a ser visto por el nuevo ayuntamiento como oportunidad única para dar valor al que sin duda es el Central Park de Barcelona, la sierra de Collserola . Esta montaña, coronada por la cima del Tibidabo, se extiende de sur a norte, paralela a la costa, y limita el crecimiento urbano hacia las comarcas del interior. La ciudad, como en su día sucedió con el frente litoral, ha crecido de espaldas también a Collserola. Y la creación de minúsculos espacios verdes en forma de plazas y parques en el interior de la ciudad era la única nota de color fuera del parque.

Pero la reciente declaración de Collserola como parque natural ha convertido la sierra en lugar estratégico. Los nuevos rectores de urbanismo de la ciudad han convocado un concurso de arquitectura, las 16 Portes de Collserola, en el que se invita a los arquitectos a diseñar la conexión entre la ciudad y Collserola. Estas 16 puertas deben permitir que la vegetación penetre en la ciudad, nunca a la inversa, comunicando el parque natural con las zonas verdes existentes actualmente en la ciudad, al objeto de que esos parques urbanos pasen a ser las puertas de Collserola, transformado en el Gran Parque.

La respuesta del colectivo de arquitectos ha sido espectacular: muestra del interés, casi 800 equipos han descargado las bases del concurso. La casi nula convocatoria de concursos públicos, así como la crisis que sufre el sector, han sido claves para este éxito inicial. En contra de este concurso se ha situado el grupo de arquitectos AxA, Arquitectes per l’Arquitectura, entidad que reúne a la élite de la profesión y que se ha mostrado muy crítica con el concurso debido a esa universalización.

Así las cosas, a los futuros usuarios del espacio y a todos los ciudadanos de Barcelona les queda la duda de si tanta exposición mediática acabará por urbanizar Collserola, ya que durante décadas Barcelona ha tenido un parque natural sin declarar a escasos metros del asfalto, disfrutado en soledad únicamente por algún urbanita despistado y frecuentado por unos pocos corredores en su célebre carretera de Les Aigües, pista forestal que recorre Collserola de un extremo a otro.

Como novedad éste año ¡Teníamos camisetas! Y no una sino dos. Una preciosa de ST (ver foto) y otra que regalaba la organización de la carrera . Organización que año tras año va mejorando.

Era tal la masiva cantidad de gente, que cruzar la salida para empezar a correr era cuestión de varios minutos. Llamaba mucho la atención que algunos no habían ido a correr, sino a caminar pues nada más salir ya iban a ritmo de paseo dominguero, con lo que reafirmamos que en ésta carrera lo importante al final es participar. Dejar el traje, corbatas, delantales, monos de trabajo, etc y cambiarlos por un pantalón y la camiseta de tu empresa y a pasarlo bien un rato.

Queda lejos aquel pasado en el que se planeaban y ejecutaban edificios con presupuestos prácticamente ilimitados. Ahora ha llegado el momento de fomentar la practicidad en el aparentemente inmutable mundo de la construcción residencial.

Hay quien empieza a apostar con fuerza por una racionalidad casi extrema. Así se desarrollan proyectos con costes mínimos para tratar de encontrar soluciones habitacionales asequibles. Y el modelo de contenedor marítimo, con su tamaño claramente estandarizado, ofrece una opción modular e industrializable sin igual. De hecho, ya se ha experimentado ampliamente esa solución en construcciones temporales en grandes obras, colegios y otras necesidades transitorias de construcción.

Un claro ejemplo lo constituye la ciudad de Onagawa (Japón), donde se han creado 188 viviendas temporales destinadas a los afectados por el terremoto del mes de marzo, usando como base contenedores.

El mayor reto reside en dotar de perdurabilidad y prestigio una solución aparentemente tan alejada de la vivienda tradicional.

Tal vez estamos hablando de una tendencia pasajera o, por contra, de una opción a tener en cuenta como respuesta a un obligado cambio del entorno constructivo. De momento, muchos de nosotros hemos podido examinar esas soluciones en diversas exposiciones , muestras o salones, aunque está claro que es difícil verlas en nuestras ciudades como una promoción más.

La utilización de un contenedor reciclado, compacto, de gran solidez y con paredes exteriores de acero, convenientemente tratado, ofrece una elevada resistencia a los fenómenos meteorológicos. Hay que tener en cuenta, además, su bajo coste, debido a la ingente cantidad existente de contenedores vacíos apilados en los puertos del mundo entero. Por último, y no es la menor de sus ventajas, su estandarización facilita y abarata su transporte y colocación.

El interior de estos contenedores habitables, una vez tratados convenientemente los distintos aislamientos, es altamente configurable y personalizable, pudiéndose dotar, en función de las necesidades y de las capacidades económicas, de acabados y prestaciones muy variables. El tamaño reducido tampoco es inconveniente, ya que hay propuestas diversas que llegan fácilmente a superficies de 90 m2. Quizá nos hallamos ante una auténtica validación de la sabiduría popular, ya que aquí “el interior es lo que importa”.

Las Tablas es un barrio del norte de Madrid que forma parte del distrito de Fuencarral. Surgió como un Programa de Actuación Urbanística (PAU) a raíz de la elaboración del Plan General de Ordenación Urbana de 1997. Éste desarrollo se encuentra totalmente terminado, con su planeamiento y gestión urbanística aprobados definitivamente y con las parcelas inscritas en el Registro de la Propiedad. No se ha detectado ningún problema jurídico y la urbanización se ha ejecutado al 100%. Además, ya se han concedido más del 90% de las licencias de obra.

Las Tablas es un desarrollo eminentemente residencial, con 12.272 viviendas previstas y una dotación mínima de terciario, suelo ocupado en su mayoría por Telefónica, donde trabajan unos 14.000 empleados. El trazado de las calles es muy regular, con grandes avenidas, aceras anchas y una gran superficie de zonas verdes. La mayoría de los habitantes del barrio son familias jóvenes con hijos y ya se empieza a ver algo de vida nocturna gracias a la apertura de bares y restaurantes.

Desde que comenzó la crisis, los precios de la vivienda libre han descendido algo más del 10% y en estos momentos prácticamente no hay inmuebles de nueva construcción, sólo las viviendas terminadas sin vender.

Actualmente, se está elaborando la propuesta de Directiva del Parlamento Europeo y del Consejo sobre los contratos de crédito para bienes inmuebles de uso residencial.

¿Qué quiere el Parlamento Europeo con esta Reforma?

• Más crecimiento, que dé confianza y liquidez para reactivar la economía europea.
• Mayor estabilidad, mediante un enfoque basado en los riesgos.
• Mayor flexibilidad, para poner a los mercados financieros al servicio de las familias.
• Mayor competencia, eliminando barreras dentro del mercado.
• Más transparencia, reforzando la trazabilidad del crédito en los mercados financieros.
• Mayor responsabilidad crediticia, relación más simétrica entre prestamistas y prestatarios.

Con el fin de analizar esta reforma, medio centenar de representantes de la banca, asociaciones de consumidores y otros sectores relacionados con el mercado hipotecario se reunieron en Vigo los días 1 y 2 de diciembre en el seminario ’Hacia un mercado hipotecario europeo. El Parlamento Europeo decide’. Allí, se debatió sobre los diferentes aspectos de la reforma hipotecaria, presentado por el Parlamento Europeo a través de su Oficina en España.

El eurodiputado español de la comisión de Asuntos Económicos Antolín Sánchez Presedo fue uno de los ponentes en un acto en el que estuvieron además la AEB, la CECA, la AHE, la Plataforma Afectados por la Hipoteca, Adicae y las asociaciones de consumidores, entre otros.

En el barrio de La Sagrera-Sant Andreu de Barcelonase están dando un conjunto de actuaciones de renovación urbana, donde existen grandes zonas industriales obsoletas, otras áreas dedicadas al ferrocarril, y asimismo infraestructuras destinadas a la energía y el saneamiento, que desde hacía tiempo ya habían quedado aisladas y que ahora se van a recuperar y renovar.

En la intervención se cubrirán aproximadamente unas 38 hectáreas de superficie ferroviaria, convirtiéndose en el mayor cubrimiento de Europa. La transformación consigue integrar por un lado los barrios separados hasta ahora por el trazado viario del ferrocarril (Sant Martí y la Sagrera), y por otro lado genera una gran transformación urbanística de unas 165 hectáreas que rodea a este conglomerado de infraestructuras.

Asimismo se alcanzarán unos 1,7 millones de metros cuadrados de techo, contabilizando unos 800.000 m² de techo residencial, que supondrá la llegada de 24.000 nuevos vecinos, más de 55.000 m² de hotelero, que representan unas 800 habitaciones, y 380.000 m² de oficinas y comercios que pueden significar unos 30.000 nuevos puestos de trabajo, sin dejar de mencionar unas 45 hectáreas de nuevos viales, otras tantas para nuevos parques urbanos y 20 más para ubicar nuevos equipamientos.

Para poder desarrollar este ámbito de actuación, se aprobó el 19 de mayo de 2004 la Modificación del Plan General Metropolitano (MPGM) de la Sagrera-Sant Andreu .

El pasado 12 de enero se emitió el programa ¿Quién me compra la casa? de Comando Actualidad en RTVE a las 22:30, alcanzado una audiencia de casi 3.000.000 de telespectadores.

En él se planteaban a los entrevistados una serie de cuestiones candentes sobre la situación del mercado inmobiliario; a saber: ¿Cuánto pagó por su casa? ¿Cuánto cree que le darían hoy por ella? Hay pisos que en seis años han bajado hasta un 50% . ¿Se resignan los vendedores a perder tanto dinero? ¿Por qué un tasador valora hoy en 100.000 euros el mismo piso que en 2006 cifraba en el doble? ¿Quién se aprovecha de este bajón en los precios?

Para responder a las preguntas planteadas, Comando Actualidad muestra las distintas situaciones en las que compradores y vendedores se ven inmersos a tenor de la situación actual del mercado inmobiliario

Una parte del programa estuvo dedicada a la labor del tasador en la compraventa de una vivienda . Aquí Comando Actualidad grabó la tasación realizada por uno de los arquitectos que colabora como tasador autónomo para Sociedad de Tasación, S.A., después de que un particular hubiera solicitado el encargo de tasar su vivienda a través de www.stvalora.com , para orientarse sobre el valor aproximado de su propiedad.

Como en la canción de Bienvenido Mr. Marshall, Madrid espera con impaciencia la llegada del socio americano Sheldon Adelson para convertir la capital de España, o alguna población cercana (se habla con fuerza de Alcorcón), en una segunda Las Vegas, que no está mal.

Éste acaudalado empresario, que tiene previsto instalar un nuevo complejo lúdico en el sur de Europa para completar su dominio mundial en el sector, después de haber abierto casinos en Las Vegas, Singapur y Macao, está dispuesto a realizar una inversión de mas de 15.000 millones de euros, con la que edificar hoteles con una capacidad de 36.000 habitaciones, seis casinos, 50.000 plazas de restauración, nueve teatros, 3 campos de golf y un escenario para 15.000 espectadores.

La operación tendría una repercusión extraordinaria en la economía y el sector inmobiliario tanto regional como nacional; basta con pensar que la inversión prevista casi duplicaría la licitación oficial española en edificación del año 2010 que, según los datos del Ministerio de Fomento, fue de 8.140 millones de euros y que la cifra estimada de puestos de trabajo que generaría (alrededor de 200.000) supondría reducir un tercio el número actual de desempleados de la Comunidad de Madrid.

Poco a poco se van tomando decisiones sobre el modelo urbanístico en Andalucía.

La Junta de Andalucía está poniendo en marcha el Plan Subregional de la Costa Andaluza , cuya filosofía es que la primera línea de costa sea para disfrute de todos y no solo para el que se pueda pagar un apartamento en primera línea con vistas al mar.

Esta es la idea que se ha querido plasmar en el Plan Subregional de la Costa de Granada, normativa que ordena el desarrollo urbanístico y a la que tienen que someterse todos los Ayuntamientos. Una de sus pretensiones es que los futuros pisos tengan que retirarse a un mínimo de 500 metros de distancia de la costa. Con ello, se busca que no se vuelvan a levantar enormes edificios junto a la playa y evitar así casos como el de Velilla, en Almuñecar, donde hay edificios con once plantas de altura en primera línea.

A diferencia de lo que ocurre con los ejes comerciales, donde claramente se pueden identificar las calles más caras (Serrano, Preciados, Ortega y Gasset...), en lo referente a viviendas no podemos hablar en Madrid de "la calle más cara". Sí podemos identificar, en cambio, el barrio donde se concentran las últimas valoraciones más altas, y ese barrio es Recoletos, dentro del distrito municipal de Salamanca, concretamente la zona delimitada por las calles Príncipe de Vergara, Alcalá, Paseo Recoletos, Marqués de Villamagna y Don Ramón de la Cruz.

Se trata de una trama urbana de calles en cuadrícula que confiere a las manzanas que la componen (unas cincuenta), un aspecto desahogado y ordenado.

Cruzan esa trama tres importantes ejes que dan un valor añadido a la misma por su relevancia comercial: calle Velázquez, calle Goya y calle Serrano. En el año 2011, este barrio ha vuelto a marcar, en su conjunto, los valores de tasación más altos en viviendas plurifamiliares de segunda mano, con un unitario medio de unos 5.300-5.400 Euros/m2.

La vivienda tasada media de la zona se identificaría con un inmueble de unos 175 m2 con unitarios similares a los anteriormente expuestos, si bien una parte importante del parque actual de viviendas rondaría los 300 m2, con unitarios en torno a los 4.600-4.800 Euros/m2.

Cabría resaltar que hay valores de tasación muy superiores a los citados, para casos de valoraciones de inmuebles de obra nueva. Esta oferta actualmente es muy escasa y se concreta en contadas promociones y/o rehabilitaciones de edificios con importantes grados de protección. En éstos casos se han valorado durante el último año algunas viviendas de 120-150m2, con unitarios que rondan los 9.000 Euros/m2.