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SOCIEDAD DE TASACION
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Dicen que en muchos casos el urbanismo es el reflejo de la historia de una ciudad. Un ejemplo de esto es el Paseo de la Independencia de Zaragoza, actual eje económico y financiero de la capital aragonesa.

El origen de esta vía está íntimamente ligado a la Guerra de la Independencia, cuyos asedios en Zaragoza (1807 – 1808), además de escribir con “letras de oro” en la historia de la ciudad el capítulo de una de las hazañas más importantes protagonizada por el pueblo zaragozano, dejaron una ola de desastre y desolación. La destrucción de la localidad obligó a los franceses, como nuevos ocupantes, a poner en marcha medidas de índole sanitario, así como de reconstrucción y recuperación de la ciudad. Entre las iniciativas que se llevaron a cabo destacó la plantación de árboles o la ejecución de obras de gran envergadura, como la construcción de paseos.

De esta forma, aunque la ocupación francesa de Zaragoza tan sólo duró hasta 1813, durante la misma se pusieron en marcha varios proyectos, entre los que se encontraba la creación del “Paseo Imperial” (actual Paseo de la Independencia) que, a imitación de los “boulevares” franceses y aprovechando los espacios libres que la destrucción de la guerra había provocado, se ubicaría entre la entonces recientemente desaparecida Cruz del Coso (actual Plaza de España), que fue coronada por la Fuente de Neptuno (actualmente ubicada en el Parque José Antonio Labordeta), hasta la Puerta de Santa Engracia.

A partir de 1813, tras el regreso de Fernando VII a España, el retorno del Absolutismo y coincidiendo con el nacimiento de las dos Españas, surgen dos Zaragozas de ideas diametralmente opuestas. Por un lado la monárquica, conservadora e inquisitorial; y por otro la republicana, liberal y progresista.

Este enfrentamiento entre tradición y modernidad, que perduró en la sociedad zaragozana durante muchos años, quedó perfectamente reflejado a principios del siglo XX, cuando de forma casi simultánea se inauguraron los dos monumentos que todavía coronan el Paseo de la Independencia. El 22 de Octubre de 1904, en la actual Plaza de Aragón, se inauguró el monumento al Justiciazgo y al día siguiente, en la actual Plaza de España, el monumento elevado en honor a los mártires de la religión y de la guerra. De esta forma, la longitud del Paseo Independencia que separa y anuda a su vez ambos monumentos, el del Justiciazgo como triunfo del liberalismo y el de los mártires de la religión y de la patria, de signo opuesto, se convirtió en una evidencia de la distancia que separaba ambos extremos ideológicos.

Desde entonces el Paseo de la Independencia fue objeto de diferentes propuestas de prolongación hasta el Pilar y hasta el Ebro, que comenzaron en 1905 y cuya polémica no se zanjó hasta 1968 con la aprobación definitiva del Plan General de Ordenación Urbana, donde finalmente se desestimó la idea de la prolongación.

Durante todos estos años del siglo XX el Paseo Independencia sufrió varias modificaciones en el diseño adaptándose a las necesidades de cada momento, pero siempre conservando su estructura tradicional. La última reforma fue llevada a cabo en el 2003 y tenía como objeto ensanchar las aceras y ejecutar un gran aparcamiento subterráneo. Si bien este último no llegó a construirse, ya que durante las excavaciones se encontraron los restos del arrabal musulmán de Sinhaya, que data de los siglos X y XII, y que obligaron a su protección y cubrición. La ampliación de las aceras, que sí se llevo a cabo, convirtió esta vía en un espacio más transitable y vital para los zaragozanos.

Escrito por el equipo de ST Sociedad de Tasación
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La bautizada como “crisis de los vuelos” amenaza con dañar seriamente el turismo de la Costa Blanca y, por colateralidad, al sector inmobiliario de la zona.

Hace poco más de un año, la compañía de vuelos baratos Ryanair comenzó un pulso con Aena en el aeropuerto de El Altet (Alicante) a raíz de la obligatoriedad de la utilización de las pasarelas telescópicas para el acceso de pasajeros a los aviones. El problema, según la argumentación de la compañía aérea, es 100% económico, ya que a la tasa que devenga el uso de este servicio de embarque, hay que sumarle los costes por el retraso que supone el tiempo invertido por utilizar las pasarelas en lugar del acceso peatonal. Esta circunstancia conlleva el encarecimiento del precio de los vuelos, lo que hace bajar la demanda y la rentabilidad.

Este pulso lleva a la compañía Ryanair a anular en Septiembre del año pasado 22 enlaces. Un mes más tarde, el número de destinos cancelados se amplía a 31, aunque de cara a la temporada de verano las cancelaciones se han reducido a 18.

Las asociaciones hoteleras, encabezadas por la mayoritaria Hosbec, han instado al diálogo con la compañía, conocedores de la importancia de poder mantener vuelos baratos que atraigan y faciliten el turismo en la provincia. Lo mismo ha ocurrido con los alcaldes de los municipios que piden dar una solución que garantice la llegada de turismo extranjero a la Costa Blanca, algo vital para la economía.

No obstante, también hay otras posturas: la Confederación Empresarial de la Provincia de Alicante (Copea) se ha mostrado a favor de Aena y en defensa de lo que consideran un chantaje de la compañía aérea.

La situación comienza a ser preocupante después de conocer los datos publicados en la última estadística: tras un año 2011 en el que el Aeropuerto de Alicante cerró con un incremento de actividad respecto al ejercicio anterior, 2012 presenta una pérdida de pasajeros del 11,2% en primer trimestre, muy por encima de la media nacional.

No es difícil imaginar la consecuencia que este conflicto puede tener sobre el sector inmobiliario de la zona. Hoteles, alojamientos temporales, dobles residencias, etc.

Y es que no debemos olvidar que gran parte de los euroresidentes alternan estancias en sus países de origen y en nuestras costas, por lo que el hecho de que sus traslados sean más caros puede significar que opten por otros destinos.

Un representante de una asociación de euroresidentes de la zona me decía: “si venir a España nos resulta caro, si nuestras casas cada día valen menos, si el mercado laboral tampoco nos deja integrarnos, volveremos a casa o iremos a otros destinos...”.

Escrito por el equipo de ST Sociedad de Tasación
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Siempre he pensado que Valladolid carecía de una milla de oro comercial al estilo de la calle Serrano de Madrid o del Paseo de Gracia de Barcelona. A pesar de ello, si tuviera que elegir cuál es la calle con más tránsito peatonal y con los precios más caros de uso comercial, sin lugar a dudas, me decantaría por la calle Santiago, ubicada en el corazón de Valladolid, y sus alrededores que constituyen lo que conocemos como el cogollito comercial. Esta zona se caracteriza por disponer de establecimientos muy dispares como restaurantes, comercio textil, sucursales bancarias, tiendas de telefonía, joyerías, supermercados o cines.

Como viene siendo habitual, en los últimos tiempos los carteles de “Liquidación total por cierre”, “Se vende” o “Se alquila” abundan por todas partes, incluso en las mejores zonas comerciales como esta. Es parte del paisaje urbano asociado a esta crisis brutal que ha obligado al cierre de numerosos negocios y pequeñas empresas. Todo ello a pesar del importante descenso de las rentas del alquiler, que se estima en un 20% en la calle Santiago y en torno al 40% en los alrededores. La bajada del consumo y de las ventas ha provocado la necesidad de cerrar negocios tradicionales que llevaban décadas implantados en la ciudad.

Sin embargo, los más optimistas aseguran que la palabra crisis es sinónimo de oportunidad, y eso es lo que han debido detectar algunos de los grupos empresariales más importantes. Empresas como El Corte Inglés o Inditex ya preparan el desembarco en las mejores ubicaciones, con importantes reformas de locales de grandes dimensiones adecuados a su imagen de marca y a sus necesidades de negocio. Esto puede dinamizar notablemente el flujo de visitantes y servir de apoyo a otras locomotoras que hacen de este entorno urbano uno de los polos comerciales más característicos de la ciudad.

Para facilitar a las empresas el asentamiento en zonas clave, se va a modificar la normativa del Proyecto de Delimitación de Suelo Urbano de Valladolid (PGOU), que hasta ahora no consideraba viable la ocupación de algunos edificios completos emblemáticos para uso comercial, según la interpretación de los tribunales de Castilla y León. Esta adaptación de la legislación municipal permitirá la implantación de grandes empresas en el centro, en ubicaciones tan exclusivas como el antiguo edificio del BBVA a la altura del número 11 de la calle Santiago, destinado tradicionalmente a uso de oficinas.

Escrito por el equipo de ST Sociedad de Tasación
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El puerto de Sevilla, único puerto fluvial de España, se encuentra inmerso en un proceso de modernización que le va a permitir adaptarse a las nuevas condiciones del comercio marítimo, que está en el origen de la ciudad y constituye uno de los puntales de la economía de la provincia.

El proceso está muy avanzado, habiéndose construido ya una nueva esclusa, con una longitud de 432 m. y un ancho útil de 32 m.

La siguiente fase, no exenta de polémica, consiste en un dragado de algunas partes del río para garantizar el acceso de buques de un calado de hasta 8,50 m., lo que permitiría el acceso al puerto del 90% de los buques existentes en la actualidad.

Esta fase está aún a la espera de la toma de decisiones por parte de las administraciones públicas, debido al posible impacto ambiental que podría suponer la profundización del cauce, por el posible aumento de la salinidad del agua. Aunque se ha redactado un estudio de impacto ambiental que minimiza las consecuencias, diversos grupos ecologistas y los arroceros de las marismas aducen que el aumento de la salinidad es un peligro tanto para el ecosistema como para las cosechas de arroz.

Escrito por el equipo de ST Sociedad de Tasación
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En 1960 nacen en Estados Unidos los REITs (Real Estate Investment Trust), sociedades de inversión de bienes inmuebles que aglutinan a pequeños inversores que de esta forma acceden a la inversión inmobiliaria a través de la compra de valores. Estas sociedades cotizan en Bolsa y aportan a los inversores un alto grado de liquidez, gran transparencia y, por lo general, un perfil de riesgo bajo.

De esta manera, la inversión se desliga de la promoción de bienes inmuebles. En España, por lo general, las empresas cotizadas son empresas promotoras, no inversoras.

Los inmuebles más apetecibles para invertir suelen se edificios de oficinas en grandes centros financieros como Londres o París. También son objeto de inversión los centros comerciales y edificios del sector retail, así como del sector industrial y el residencial de alquiler. Las inversiones de estas compañías se sitúan en múltiples países por lo que se diversifica el riesgo debido al ciclo inmobiliario, que en cada país se encuentra en una posición distinta.

Un aspecto a destacar es la tributación fiscal de los REITs. En estas sociedades se debe repartir casi la totalidad de los beneficios y parte de otros ingresos en forma de dividendo, mientras que otra parte de los ingresos se destinan a la reinversión. Por lo general, la empresa tiene tributación cero y se traspasa el impuesto al accionista gravando el dividendo. Esta tributación es distinta en función de cada país, aunque generalmente tributan residentes y no residentes en igual medida.

En España se intentó implantar el sistema de REIT a través de las denominadas SOCIMI, Sociedades de Inversión Inmobiliaria cotizadas, reguladas por la Ley 11/2009, de 26 de octubre, por la que se regulan las Sociedades Anónimas Cotizadas de Inversión en el Mercado Inmobiliario ( BOE ) y que actualmente están en revisión. Desde esa fecha no se ha constituido nada más que alguna SOCIMI filial de REITs extranjeras y una nacional, con lo que claramente no se ha conseguido el efecto esperado.

Los REITs mueven un gran volumen de inversión y dinamizan tanto el mercado de alquiler como el residencial. Por tanto, un sistema probado y de éxito en otros países es de esperar que acabe desarrollándose en España para lo que se está estudiando resolver las dificultades que aparentemente están impidiendo su desarrollo.

Una de esas dificultades es precisamente la tributación fiscal. Las SOCIMI son sociedades que en la legislación española tributan al 19%. Esta es una premisa que las sitúa fuera de juego de entrada frente a los REITs extranjeros. Además, se les achaca una excesiva rigidez en las condiciones de cotización y unas normas de gestión poco flexibles.

Escrito por el equipo de ST Sociedad de Tasación
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