Más Allá del Valor

>Una de las herencias que la expo 2008 ha dejado a Zaragoza ha sido una nueva estructuración de los espacios verdes existentes mediante la creación de un gran parque lineal. Este recinto une la mayor parte de los espacios públicos de valor ambiental de la ciudad a través de un recorrido alrededor de la zona urbana, conectando los tramos recuperados de las riberas del río Ebro y del río Gállego, del Canal Imperial, del Corredor Oliver-Valdefierro, la Vía Verde de la Cartuja y los distintos parques de la ciudad, rutas naturales y paseos urbanos.

Se ha conseguido así crear el Anillo Verde, con tramo Norte y Sur que, a través de sub-anillos y ramificaciones consiguen unificar la mayoría de los espacios verdes urbanos y periurbanos de la ciudad haciéndolos accesibles entre sí.

La estructura actual que presenta el Anillo Verde cuenta con una longitud total de 60km perfectamente señalizados. Gracias a esta nueva disposición tanto peatones como ciclistas tendrán acceso a caminos, pistas y senderos de buen firme que conducen a miradores, áreas de descanso y pasarelas. Este proyecto ofrece la posibilidad de disfrutar de paisajes poco conocidos de la ciudad, que si bien están próximos al ciudadano, no eran anteriormente de fácil acceso.

El pasado 29 de septiembre de 2014 se celebró en el hotel Barceló Cervantes en Oviedo el “I Foro Abierto Inmobiliario de Asturias”, organizado por ST Sociedad de Tasación, con la colaboración del Ayuntamiento de Villaviciosa y CAC-ASPROCON.

La jornada titulada “¿Hemos tocado suelo?” se ha desarrollado a través de tres ponencias sobre la realidad inmobiliaria en Asturias que recorre tanto el ámbito municipal (utilizando el ejemplo de Villaviciosa), como el ámbito autonómico teniendo en cuenta el panorama inmobiliario en España. El Ilmo. Alcalde de Villaviciosa, D. José Manuel Felgueres Abad agradeció el estudio realizado por Sociedad de Tasación y reconoció su preocupación la evolución de la vivienda en el concejo. Asimismo quiso hacer mención a la calidad de vida en Villaviciosa y la variedad de servicios, recursos y posición estratégica que ofrece.

Con el motivo “¿Hemos tocado suelo?”, la jornada se ha desarrollado en torno a tres ponencias que recorren la realidad inmobiliaria en Asturias desde el ámbito municipal (ejemplarizado en Villaviciosa), el ámbito autonómico, y la visión del panorama inmobiliario en España. Realizó la presentación el Ilmo. Alcalde de Villaviciosa, D. José Manuel Felgueres Abad, que tras agradecer el estudio realizado por Sociedad de Tasación, reconoció su preocupación por el tema del desarrollo de la vivienda en el concejo. Asimismo puso en valor las cualidades de Villaviciosa referidas a la calidad de vida, la oferta de servicios, sus recursos, y su posición estratégica.

A continuación Jesús Molinero, Delegado Noroeste de Sociedad de Tasación, expuso la metodología y conclusiones del Estudio de Oferta Actual y Potencial de Vivienda Nueva en Villaviciosa en el que destacó una oferta real de 52 viviendas terminadas y una oferta potencial de 1409. En un escenario de ventas fluidas el mercado tardaría unos 12 años en absorber la oferta, siendo el plazo de 18 años si el escenario fuese de ventas medias y de 36 años si el mercado se moviese a un ritmo lento.

En la siguiente ponencia intervino María Calvo Carvajal, Presidenta del grupo de promotores CAC-Asprocon, quien habló de “El futuro de la promoción inmobiliaria: consideraciones sobre la realidad asturiana, stock, producción, financiación”. Durante su exposición explicó que todos agentes implicados en el sector deben actuar sobre el urbanismo, la fiscalidad y la financiación con el objetivo de producir suelo barato, así como plantear un incremento de edificabilidades que compense la descompensación entre el precio pagado por los suelos en stock y la caída del precio de la vivienda. También planteó una mayor seguridad jurídica en los planeamientos, como la puesta en valor de la eficiencia energética.

Según el Índice de Precios de la Vivienda (IPV) elaborado por el Instituto Nacional de Estadística (INE), los precios de la vivienda se incrementaron un 0,8% en el segundo trimestre del año, respecto al mismo periodo anterior, dando como resultado un aumento acumulado anual del 1,4%.. Éste es un dato relevante porque pone fin a la caída de los precios que estadísticamente se viene constatando desde hace ya seis años.

La mayoría de los analistas y expertos coinciden en que es precipitado hablar de cambio de tendencia. Aún se desconoce si se ha tocado fondo o, bien se está frenando la caída de precios que viene produciéndose desde el año 2007, cuando alcanzó su máximo descenso. Igualmente, el INE publicaba que han aumentado las transacciones en Julio un 10,7% respecto al mismo período del año anterior, llegando a 28.583 operaciones. Teniendo en cuenta ambas informaciones, podemos deducir que se está reactivando ligeramente la demanda de viviendas. En mi opinión, no es casualidad que esta realidad que refleja el INE coincida con el paquete de medidas tomadas por el Banco Central Europeo, que incluyen una nueva bajada de los tipos de interés al mínimo histórico de 0,05%.

Esta bajada de tipos ya ha tenido su reflejo en el Euribor, con mínimos diarios de 0,366% nunca vistos hasta ahora, que favorece la contratación de productos hipotecarios a precios más interesantes. Pero, sobre todo, considero que tiene un impacto fundamental en la dificultad de obtener rentabilidad libre de riesgo (renta fija y depósitos) a los inversores y ahorradores. Estos últimos, empujados por dicha realidad, han vuelto su mirada a la renta variable (bolsa), a los fondos mixtos, y cómo no, también al sector inmobiliario.

Y es que, en el sector residencial, podemos encontrar abundante y variada oferta, con precios aparentemente ajustados o con posibilidad de negociación. El potencial comprador de vivienda con destino al alquiler, tiende a buscar un inmueble que le pueda proporcionar una rentabilidad anual en torno al 4%, para lo cual es muy importante conocer el mercado del alquiler en la zona y constatar que dichas rentas son coherentes para la vivienda en cuestión. Por ejemplo, un posible comprador de un piso de 240.000 € buscará garantizarse una renta de 9.600 €/año equivalente a 800 €/mes. A dicha renta tendrá que descontarle los gastos de comunidad, mantenimiento, impuestos como el IBI y la tasa de basuras, y todos aquellos imprevistos (riesgos) que tratará de minimizar en la medida de lo posible (impagos, desahucios, daños en la vivienda, etc.).

Una nueva iniciativa para revitalizar el turismo en Sevilla. Se trata de Sevilla Park, un proyecto que pretende construir un gran complejo cultural, comercial y de ocio en la margen derecha del Río Guadalquivir.

Dentro del complejo se situará una terminal de cruceros y su centro será un gran auditorio para 21.000 espectadores, con el que se pretende incluir a Sevilla en el circuito de los artistas más famosos del momento. Habrá varias zonas comerciales donde se prevé que se ubique tanto grandes firmas como comercios tradicionales de Sevilla, una gran plaza pública en la que se organizarán actividades al aire libre, una zona para una feria de artesanía e incluso una noria de 70 metros de altura.

La idea de los promotores, Octagon (promotora de eventos deportivos líder en el mundo y organizadora de la última Copa Davis en Sevilla), Live Nation (una de las grandes referencias mundiales en eventos musicales en vivo), RLM (agencia de promoción musical que lleva a Alejandro Sanz, Raphael o Malú, entre otros) y Last Tour (uno de los más importantes promotores musicales especialistas en grandes festivales) es abrir durante 2015, contando con artistas de primera línea como Beyonce.

La realidad es que el mercado está cambiando, nos estamos encontrando en el mercado cada vez más zonas donde se reduce la bolsa de inmuebles e incluso zonas donde se está poniendo ejecutando obra nueva para atender la demanda. Pero ¿Hasta qué punto están cambiando las cosas? Para poder saberlo hay que cambiar la forma de mirar el mercado. Ya no podemos hablar globalmente, tenemos que hacer análisis muy a pie de calle para poder determinar las necesidades de cada población o cada zona.

Hace tiempo que ST presentó el Censo de vivienda nueva al mercado como una herramienta que define perfectamente las viviendas que hay a la venta en un mercado acotado, su tipología, etc… Conocer el mercado zonal es fundamental para actuar sobre un suelo, es necesario conocer la competencia que vamos a tener o incluso si la que existía ya ha desaparecido, esto nos dará una idea muy clara de si debemos de acometer o no un proyecto e incluso que proyecto es el mas idóneo a desarrollar.

La edificación, en la que abundan las líneas y los ángulos rectos tan escasos en la obra posterior de Gaudí, está recubierta de ladrillo y cerámica vidriada. En los azulejos es visible el clavel moro, que encontró en los terrenos al iniciar la construcción, convirtiéndolo en motivo de la fachada. En la verja de entrada son visibles las hojas de palmito (margalló), palmera endógena en Catalunya. Están realizados en forja por Llorenç Matamala, amigo de Gaudí y jefe de escultores en la Sagrada Familia. El jardín incluía una cascada y un estanque, que se perdieron posteriormente con la venta de parte del terreno.

El inmueble había sido puesto a la venta en el año 2007 por sus entonces propietarios, la familia Jover, y MoraBanc lo adquirió , a través de su sociedad de inversión, Amura Capital.

Con su apertura al público, pasará a formar parte del grupo de edificios monumentales modernistas de Barcelona accesibles al público, como el Palau Güell(con 255.000 visitas en el año 2012), la Casa Batlló (780.000 visitas), la Pedrera (860.000 visitas), la Sagrada Familia (3.233.000 visitas), o el Parque Güell (más de 8.000.000 de visitas).

Otro inmueble modernista actualmente en venta en Barcelona es la llamada Casa Burés, edificio ubicado entre la calle de Ausiàs y Girona. Es una obra de Francesc Berenguer i Mestre (colaborador de Antoni Gaudí), que se construyó entre los años 1900 y 1905, por encargo del industrial téxtil Francesc Burés i Borrás.

Con demasiada frecuencia se vinculan las tasaciones sólo con la tramitación de un crédito hipotecario. Aunque durante años esta fue una de las principales dedicaciones de las sociedades tasadoras, existen multitud de ocasiones en las que una empresa o particular puedan salir beneficiados solicitando un informe a una sociedad homologada . Para no ser excesivamente extenso, centraremos este artículo en los temas vinculados a la relación de los ciudadanos y empresas con las distintas administraciones. Sin ánimo de abarcar todos los casos ni de ser excesivamente detallista, podemos englobar tres situaciones ordenadas temporalmente: el inicio de la actividad, su desarrollo y la fase de liquidación de fincas.

Para empezar, en el caso de inicio de actividades, nos podemos encontrar con inmuebles cedidos mediante una concesión administrativa o un derecho de superficie. No suele ser nada fácil determinar la idoneidad económica de estos casos. Un asesoramiento especializado puede ser de gran ayuda ante una propuesta de este tipo. Lógicamente los asesoramientos ante una compra o un alquiler pueden aportar datos muy interesantes.

Una vez iniciada la actividad económica, las opciones en las que una valoración puede ayudar a ahorrar dinero se multiplican: impuestos de sociedades, de patrimonio, obtención de subvenciones, operaciones vinculadas, fusiones, adquisiciones, aportaciones de socios, amortizaciones, valoraciones de acuerdo a Normas Internacionales de Contabilidad (NIC) o Normas Internacionales de Información Financiera (NIIF) o incluso aplazamientos de pagos a distintas entidades (Agencia Tributaria, Seguridad Social, etc.).

Finalmente ante un cese de actividad, cierre de una finca o liquidación generalizada de inmuebles, puede ser necesaria una valoración del conjunto de activos a liquidar o valoraciones para la determinación del justiprecio en expropiaciones forzosas.

En nuestro anterior post desgranábamos el concepto de Vida útil en el mercado inmobiliario y nos quedamos en las fases de la evolución de la vida útil. Todos coincidiremos en aceptar el momento del inicio pero el final es discutible. Por ejemplo, en el caso de las viviendas la vida útil son 100 años desde su construcción. Ahora bien, basta con recorrer el centro histórico de cualquier ciudad para encontrar edificios de viviendas centenarios y en ocasiones rebasan ampliamente esa antigüedad.

La dilación de la vida útil suele estar motivado por dos causas principales:

• La gran calidad de sus materiales constructivos, de forma que en edificios de esas características disponen de un menor índice de depreciación.
• La realización de obras de mantenimiento. Los costes dedicados a tal fin permiten mantener el nivel de utilidad y funcionalidad, incluso mejorando las condiciones de habitabilidad dilatando la vida útil inicialmente prevista.

La depreciación no solo responde a circunstancias intrínsecas del bien material sino también a aspectos externos, como la extinción de función o demanda que motivó su creación. Por ejemplo, una gasolinera ubicada en una vía que ha quedado sin circulación rodada. El inmueble puede mantener todas sus cualidades físicas y técnicas, pero la ausencia de demanda anticipa el fin de la vida útil.

En relación a los aspectos extrínsecos cabe destacar los relacionados con el entorno del bien material o del entorno de funcionamiento, como los programas informáticos que implican a los equipos (hardware) que pierdan su utilidad en un plazo muy reducido, aun a pesar de que sean capaces de funcionar como el primer día que se crearon.

Con frecuencia usamos términos o conceptos que suelen tener mayor alcance que el que se da en términos coloquiales. Ese es el caso de la vida útil, un concepto que tiene uso en múltiples actividades y que está bastante relacionado con el mundo de la contabilidad, pero que también se vincula al mundo de la valoración.

Ese es el caso de la vida útil, un concepto que tiene uso en múltiples actividades y que está bastante relacionado con el mundo de la contabilidad, pero que también se vincula al mundo de la valoración.

La vida útil es un concepto que habitualmente requiere la existencia de un bien material, pueden ser maquinarias equipos, instalaciones o mobiliario, vehículos e incluso inmuebles. Pero no solo a ellos, pues también se refiere a bienes inmateriales o intangibles, como programas informáticos, concesiones, derechos de superficie, arrendamientos…etc. y se refiere al periodo de tiempo dentro del cual un bien es capaz de desarrollar la función para la cual fue concebido.

Si aceptamos como válida esa definición, podremos analizar sus aspectos básicos como son:

• Fecha de inicio: Es el momento en el que el bien se encuentra en situación física y legal de poder ser utilizado.
• Fecha final de la vida útil: Es el momento en el cual el bien pierde las características físicas o legales requeridas para su utilización.

El efecto inmediato es la pérdida de valor del bien. Partiendo del valor a nuevo, equivalente al valor de mercado o coste de producción, éste disminuye progresivamente hasta el final de la vida útil. Tal efecto se denomina vulgarmente como depreciación o amortización, si bien ambos términos no son equivalentes.

La amortización es un concepto contable que determina la evolución del valor de un activo, considerado como bien de inversión. Según las normas fiscales o contables existe un plazo para amortizar las inversiones al que se suele identificar con la vida útil. Rebasado dicho plazo, el bien en cuestión carece de vida a efectos contables y, por tanto, se considera su vida útil agotada. Bajo este planteamiento el valor del bien evoluciona desde su importe a nuevo hasta llegar a ser nulo al final de la vida útil, a pesar de que dicho bien pueda permanecer desarrollando su función o actividad.

Por el contrario, si analizamos la depreciación, se parte del valor del bien como importe a nuevo al principio de la vida útil, como en el caso anterior, evolucionando hasta alcanzar el denominado valor residual al final de la vida útil. Esto implica que la mayoría de los bienes después de haber perdido su capacidad física o funcional para la que se crearon, terminan por tener un valor que suele corresponder con el valor de los elementos recuperables que lo forman. En el caso de un inmueble, como mínimo, el valor residual se corresponderá con el valor del terreno.

Las técnicas de análisis de la pérdida de valor son muy diversas. La más frecuente es la pérdida constante con evolución lineal en todo el tiempo. Otras alternativas son las que siguen una curva parabólica, o las menos frecuentes que siguen el recorrido de las curvas mixtas, como es el caso de las curvas “Iowa”.

ST Sociedad de Tasación participará en la sexta edición de SIMA Otoño que se celebrará los días 24 al 26 de octubre de 2014. Dada la importancia de conocer bien el mercado antes de realizar una compraventa.

En el stand stand 1C80 ofrecemos a los visitantes de la Feria inmobiliaria información sobre los precios de vivienda, tendencias de mercado, asesoría y conocer los valores de vivienda en su zona de interés.

Además, ofrecemos a los asistentes a la feria la oportunidad de realizar cinco tasaciones online gratuitas, así como tasaciones hipotecarias oficiales con una tarifa plana especial de 250€ y planos de viviendas con una tarifa plana de 75€. Como también una tarifa especial que incluirá tasación oficial y certificación energética por un coste total de 369€. En los tres casos, para viviendas de hasta 200 metros cuadrados.

Además podrás navegar por www.st-tasacion.es para averiguar el valor de tu piso y consultar los mapas de precios y las estadísticas del sector.