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SOCIEDAD DE TASACION
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Urbanismo La ya famosa operación Chamartín ha subido un nuevo escalón en su camino hacia la aprobación definitiva. El informe ambiental ha pasado ya a la Comisión de Urbanismo y ésta a su vez lo remitirá al Ayuntamiento para que sea éste quien apruebe definitivamente el plan parcial de este ambicioso desarrollo.

Como es conocido, el proyecto se inició hace unos veinte años y en este tiempo se han llevado a cabo diversas modificaciones de todo tipo que, si bien han cambiado las cifras de edificabilidad para adecuar rentabilidades inciertas, inversiones gigantescas y números de todo tipo siempre seguidos de muchos ceros, nunca han perdido de vista la importancia de la actuación: el cierre norte de la ciudad de Madrid, a lo largo del eje de la Castellana, su entronque con la M30 y M40, y la conexión transversal con los barrios resultantes de los desarrollos de los PAU del norte.

Escrito por el equipo de ST Sociedad de Tasación
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Nueva ley de comercio balearHan pasado seis meses desde la aprobación de la Ley de Comercio en Baleares.

Esta ley suspende la moratoria de 2005 que prohibía las grandes superficies comerciales permitiendo sólo implantar estos establecimientos en suelo urbano consolidado. ¿Su propósito? Dar igualdad de oportunidades y derechos con una oferta comercial próxima y de fácil acceso.

En la realidad, esto se traduce en que ya están entrando en la isla nuevas empresas, e incluso las existentes están dando el salto a grandes edificios en el centro de la ciudad. Mallorca resulta muy apetecible para ellas.

Escrito por el equipo de ST Sociedad de Tasación
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Si recorremos una ciudad con un mínimo de atención, nos daremos cuenta de que nos encontramos inmersos en una amplia variedad de bienes ajenos a la propiedad privada. Un ejemplo de ello serían las calles, plazas, parques, mercados o escuelas, aunque en ámbitos no urbanos también hay otros bienes de los que hacemos uso común de manera inconsciente, entre ellos, los ríos, playas, montes y ahondando en los bienes singulares, encontramos aeropuertos, puertos navales, recursos mineros, etc. Cierto es que parte de estos bienes pueden pertenecer a propietarios privados, pero en su gran mayoría no es así.

Las Administraciones Públicas disponen de bienes materiales para satisfacer la función que tienen encomendada, ¨el patrimonio de las Administraciones públicas está constituido por el conjunto de sus bienes y derechos, cualquiera que sea su naturaleza y el título de su adquisición o aquel en virtud del cual les hayan sido atribuidos¨ según determina el artículo 1º de la Ley 33/2003.

Conviene recordar que el reconocimiento de la titularidad pública de estos bienes y derechos se justifica por su vinculación a la satisfacción de fines públicos, lo que implica que las propiedades públicas estén sometidas a un régimen jurídico especial de protección que garantice su adecuada utilización.

Los bienes públicos quedan divididos en dos categorías: bienes demaniales o de dominio público y bienes patrimoniales o de dominio privado. Esta distinción está reflejada en el Código Civil en los artículos 343 y 344 en los que se dispone que todos los que no reúnan los caracteres de bienes demaniales tendrán la condición de patrimoniales. Se define así, tanto la dualidad de bienes de los que pueden ser titulares los entes públicos, como el carácter residual de la noción de bienes patrimoniales (que están integrados por todos aquellos que no son de dominio público).

La distinción entre bienes demaniales y patrimoniales se sustenta en preceptos del Derecho Romano en base a cuatro conceptos fundamentales referidos a la propiedad pública como son:

  • El carácter “cosa pública” o de dominio público evoca la idea de no pertenencia a nadie en particular, pertenece a toda la comunidad.
  • En base a su “función” o utilidad lleva a su distinción entre los bienes de titularidad pública y utilidad pública, destinadas al uso común frente a los patrimoniales, también de titularidad pública, no destinados al uso público.
  • Característica común de todos estos bienes es que son ajenos al comercio humano y no son susceptibles de apropiación por las personas físicas o jurídicas.
  • Por último, el carácter de titularidad pública se adquiere por un acto formal de adscripción como bien de uso o dominio público.

Las Administraciones Públicas, propietarias de todos estos bienes, quedan reguladas a través del régimen jurídico del Estado.

    La Constitución Española en su artículo 132 se refiere a los bienes de dominio público en los siguientes términos:
  • La ley regulará el régimen jurídico de los bienes de dominio público y de los comunales, inspirándose en los principios de inalienabilidad, imprescriptibilidad e inembargabilidad, así como su desafectación.
  • Son bienes de dominio público estatal los que determine la ley y, en todo caso, la zona marítimo-terrestre, las playas, el mar territorial y los recursos naturales de la zona económica y la plataforma continental.
  • Por ley se regularán el Patrimonio del Estado y el Patrimonio Nacional, su administración, defensa y conservación.
Escrito por el equipo de ST Sociedad de Tasación
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La licencia de actividad de un establecimiento, que también puede recibir otros nombres como licencia de instalaciones, es una autorización de naturaleza urbanística, ambiental y de calidad, de competencia municipal que acredita el cumplimiento de los requisitos funcionales del uso que corresponda (industrial, hotelero, comercial…)

y el cumplimiento de la normativa urbanística, en su caso. Hasta el momento, era previa a la apertura de un local. Últimamente, algunos clientes nos preguntan por la supresión de la necesidad de la licencia de actividad por comentarios publicados en los medios de comunicación a raíz de la aprobación del Real Decreto-ley 19/2012, de 25 de mayo, de medidas urgentes de liberalización del comercio y de determinados servicios.

Este RDL pretende implantar medidas para incentivar y dinamizar el sector del comercio. Entre otras cuestiones y en determinadas situaciones, establece que para la apertura y funcionamiento de un local comercial se sustituye la licencia de actividades o de obras por la presentación de una declaración responsable o comunicación previa por parte del empresario o interesado (con intermediación o no de técnico, según los casos). En ésta, el interesado declara cumplir los requisitos exigidos por la normativa vigente y disponer de los documentos exigibles y del justificante de los pagos, tasas o impuestos que se requieran en cada situación. Los cambios de titularidad de las actividades comerciales y de servicios tampoco están sujetos a licencia. Simplemente se exigirá, con carácter informativo, una comunicación previa a la administración competente.

Como consecuencia directa de esta legislación se agiliza la apertura e inicio de actividad en un local comercial, pero al tiempo se invierte el peso de la carga, recayendo la responsabilidad sobre el interesado y, en su caso, los agentes o técnicos intervinientes, y no sobre la Administración. Ésta tiene la competencia de comprobación posterior, inspección, sanción y control de los elementos y circunstancias manifestadas por el interesado a través de la declaración responsable.Esta labor podrá ser subcontratada por la Administración a un servicio externo, como colegios profesionales o empresas consultoras, lo que plantea duda y confusión sobre la correcta realización de este trabajo y sobre en quién recae la última responsabilidad en el caso de siniestro o irregularidades técnicas o urbanísticas en el local.

Escrito por el equipo de ST Sociedad de Tasación
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Semana del 14 de Febrero 2014

Enfoque Nacional e Internacional

La semana se abría con el Ibex a la baja un 0,8% perdiendo el soporte de los 10.000. El BCE quería seguir los pasos de la FED e impulsaba la iniciativa para la publicación de las actas de las deliberaciones del Consejo de Gobierno, apostando por una mayor transparencia de la que se beneficiarían los mercados.

El Gobierno español también se ponía nuevos objetivos en su agenda, como extremar el comportamiento moderado de costes e inflación en los próximos años. La OCDE se mostraba optimista al asegurar que percibía una mejora en la mayor parte de las economías avanzadas, aunque también admitía haber tenido errores en sus predicciones sobre la crisis de la UE.

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Las cuevas fueron las primeras y más buscadas viviendas por el hombre. Fueron utilizadas por este para protegerse del clima, los animales y otros hombres. Habitadas durante miles de años, posteriormente fueron abandonadas debido al aumento de la población y la mejora del nivel de vida. Pero en la actualidad, aún existen localidades que -de forma excepcional- conservan barriadas enteras con este tipo de viviendas.

Uno de estos ejemplos es Juslibol, un barrio de la Zaragoza rural, que destaca precisamente por sus cuevas excavadas en la roca, una muestra de las residencias más típicas y apreciadas de la población. El barrio cuenta con unos mil habitantes, la mitad de los cuales vive en una de las 264 casas-cueva acondicionadas a las comodidades actuales: disponen de electricidad, suministro de agua potable y vertido y accesos asfaltados e iluminados, además de contar con una característica reconocida y apreciada por sus inquilinos: ser frescas en verano y templadas en invierno.

Aunque se desconoce en muchos casos su antigüedad, las casas-cueva fueron excavadas hace más de un siglo -aunque se baraja que alguna de ellas alcance los 400 años de antigüedad- por los antepasados de los actuales habitantes, que las ocupan bajo la autorización del Ayuntamiento de Zaragoza. Par poder habitarlas, los inquilinos deben pagar una pequeña tasa (canon) por el uso de los terrenos rústicos, propiedad del Consistorio. Los arrendatarios llevan décadas solicitando la posibilidad de adquirir los terrenos.

Así, este valor histórico, cultural y turístico de Juslibol es también una preocupación para sus vecinos, que esperan que se regularice cuanto antes la situación de estos espacios, a través de la aprobación de un plan especial que les permita adquirir la propiedad del suelo que ocupan.

Escrito por el equipo de ST Sociedad de Tasación
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Viviendas Nuevas Adaptadas a la Silver EconomyCon el final de la recesión, puede ser que nos encontremos en el momento propicio para iniciar los proyectos de nuevas promociones inmobiliarias. Sin embargo, sorprende que no se haya generado un debate entre los agentes implicados para definir qué tipo de producto es el que se debe construir a partir de ahora.

Teniendo en cuenta que las promociones que se analizan ahora se pondrán a la venta en 2-3 años.

Los datos demográficos no son los mismos que hace 15 años y la pirámide de edad ha variado sensiblemente. Según las previsiones del INE la población entre 25 y 49 años descenderá de los 18 millones actuales a 13,7 millones en 2023; y la población entre 50 y 74 años se incrementará de los 12,5 millones actuales a 14,7 millones en 2023. La generación del “baby boom” supera ya los cuarenta años de edad y difícilmente adquirirá un inmueble similar a la obra nueva que ya compraron hace 10 años.

De la nueva generación de jóvenes, podemos decir que son, o serán, los nativos digitales; con unas necesidades muy diferentes a las de sus padres o abuelos. Su mayor movilidad profesional condicionará la compra de unavivienda “para toda la vida”.

Se ha definido la “Silver Economy” como las nuevas posibilidades de negocio derivadas de conceptos innovadores en servicios y productos basados en las futuras necesidades de nuestros mayores. Este concepto encaja perfectamente en lo que debería ser una de las primeras opciones a la hora de estudiar un futuro proyecto inmobiliario.

Gracias a la gran cantidad de jubilados que deciden vivir su jubilación en España, podríamos convertirnos en un banco de pruebas mundial para un tipo de edificios innovadores. El desafío no es hacer una vivienda para personas de 65 años, la innovación es hacer una vivienda adaptada a personas 65 años que además tengan a su cargo sus padres de 90 ¡ Y en pocos años vivirán muchas personas así en el mundo!

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A primeros de diciembre saltó la noticia: El Centro Pompidou de París abrirá en Málaga su primera sede fuera de Francia. El centro se inaugurará previsiblemente en 2015 y se ubicaría en el “Cubo”, edificio situado en la denominada esquina de oro de la nueva zona de ocio surgida en el Puerto de Málaga, bautizada como “Muelle Uno”.

Si se hace realidad esta gran noticia, Málaga se convertirá en una de las grandes capitales artísticas de España. Si a la nueva sede del prestigioso Centro de Arte Georges Pompidou le sumamos la oferta existente ya en esta proactiva ciudad, que ya cuenta con los museos Picasso, Thyssen, Centro de Arte Contemporáneo, más el Bellas Artes y Arqueológico -que pronto volverá a abrir en el bello edificio de la antigua Aduana-, Málaga será, sin duda, el destino cultural de referencia del sur de Europa.

El denominado “Cubo” del Muelle Uno de la nueva zona portuaria malagueña posee 6.000 metros cuadrados y recibiría una exposición permanente compuesta por 70 obras procedentes de los fondos del centro de arte parisino, a la cual se sumará otra temporal cada uno de los cinco años que durará el acuerdo, y que serán prorrogables.

La ciudad de Málaga lleva años consolidándose como destino cultural, creando un valor añadido a la marca Costa del Sol. No hay mejor opción de complementar la oferta de sol y playa con un atractivo cultural de tan altísimo nivel. Esta provincia sabe que para destacar y salir con fuerza de las vicisitudes que ha sufrido en los últimos años tenía que reinventarse, potenciando lo que ya tenía y sumando ofertas y servicios que la catapulten como el destino turístico-cultural de la zona sur de Europa.

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El hotel de futuro, redes sociales y especializaciónEl futuro del turismo en España no lo escriben las grandes cadenas hoteleras del país. Ni tampoco los grupos turísticos… El futuro del turismo lo escriben personas emprendedoras que buscan respuestas no convencionales.

Es gente exploradora, inquieta, independiente, que percibe con claridad un cambio de ciclo social, tecnológico y económico. Se ha iniciado una nueva etapa en el sector mucho más creativa y orientada a las nuevas generaciones y tendencias socio-demográficas.

En este sentido, podemos hablar primero de la generación ‘millenial’, formada por los jóvenes nacidos entre principios de los años 80 y comienzos de la primera década 2000, cuyo estilo de vida y pautas de consumo están provocando ya grandes transformaciones en la industria turística.

Para los ‘millennials’, la tecnología no es un añadido, sino que forma parte de su vida. Curiosamente, se les acusa de ser individualistas, sin embargo, explotan las redes sociales al máximo. Además, son un colectivo que ha crecido con las ‘low cost’, las reservas online, Youtube y los comentarios en Internet.

Aunque los ‘millenials’ no son todavía el grupo más numeroso de clientes de aerolíneas, hoteles y otros operadores, lo serán en un plazo de cinco a diez años. Así que las transformaciones que ahora impulsan están moldeando ya la industria turística del mañana.

Extender el término 'familia' a colectivos como las PANKS, además de otros tipos no tradicionales de familias puede suponer un incremento notable.

Las PANKs (el acrónimo formado por Professional Aunt, No Kids, en inglés, o mujeres con trabajo, sin niños pero con sobrinos o ahijados) son un fenómeno al alza, ya que aumentan el número de mujeres (con o sin pareja estable) que voluntariamente toman la decisión de no ser madres o bien que esperan más tiempo para tener hijos.

Teniendo en cuenta este tipo de cambios demográficos y otros factores, como los laborales, podemos hablar ya de la tendencia a la segmentación a la hora de viajar, que permiten personalizar más aún la oferta según los gustos y necesidades del usuario. Las plataformas de ventas segmentadas, por ejemplo, permiten ofertas geolocalizadas (válidas sólo para la ciudad donde reside el interesado), campañas contextualizadas (ofertas según la ubicación del potencial cliente en ese momento), códigos QR de promoción, notificaciones ‘push’ (sólo para aquellos que acepten recibirlas), etc.

También existe la posibilidad de realizar segmentaciones horarias: Byhours.com ofrece reservas de habitaciones -desde 3 hasta 48 horas-, permitiendo, por ejemplo, satisfacer la demanda específica de pacientes de hospital o sus acompañantes que necesitan un hotel para descansar (no para pasar la noche), de cruceristas que esperan la hora de subir al barco, de viajeros de negocios que sólo usarán la habitación por la noche, etc.

Otro formato novedoso pasa por establecer una relación más intensa entre el hotel y los clientes, mediante una tablet personalizada. El dispositivo permite al huésped interactuar con el hotel y el destino, integrando servicio de habitaciones, información de la ciudad, mapas, posibilidad de comprar tiques, reservar restaurantes, etc. Varios hoteles de Barcelona ya cuentan con esta opción.

Escrito por el equipo de ST Sociedad de Tasación
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Semana del 7 de Febrero de 2014

Enfoque Nacional e Internacional

El Ibex arrancaba febrero con la mirada puesta en los 10.000 y la prima de riesgo subiendo a 207 puntos en la apertura. Aunque también se elevaba, el euro iniciaba la semana del BCE en mínimos de más de dos meses. Este organismo ha decidido exigir un capital adicional en las pruebas de resistencia a la banca. En la Eurozona, el déficit bajaba al 3,1% del PIB en el tercer trimestre de 2013 y la producción industrial marcaba su mejor nivel desde 2011.

En España, la confianza de los consumidores mejoraba en enero y el PMI experimentaba el ritmo de crecimiento más rápido en casi tres años y medio. La deuda de las familias caía de nuevo en diciembre tras un ligero repunte en noviembre. Volvíamos al país heleno donde Alemania estaba cocinando un tercer paquete de rescate para los griegos, y donde esta vez se descartaba una nueva quita de la deuda.

Escrito por el equipo de ST Sociedad de Tasación

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