Más Allá del Valor

Cuando se pisa por primera vez la entrada del puerto de Tarragona hay que tomar una rápida decisión. El edificio que nos recibe nos encanta o nos parece odioso. No suele haber término medio. Impacta y de qué manera. Lo hace sin un volumen importante ni una altura desmesurada. Todo lo consigue con sus rotundas formas y los materiales, compuestos básicamente de hormigón y vidrio.

Su perfil marca la entrada al puerto desde su construcción en los años 70. Ya el primer día, las geometrías atrevidas, sus maclados, giros y enormes vidrieras generaron opiniones de todo tipo. Para muchos es un hito que conecta con arquitecturas similares en zonas ubicadas más al norte de Europa. Para otros, es de una estética brutalista y agresiva del todo innecesaria y sus espacios interiores no suelen recibir demasiados elogios.

A día de hoy se encuentra en un limbo temporal. Han pasado cerca de cuatro años desde que este edificio quedó en desuso. La construcción de una nueva sede portuaria y el traslado del personal dejó este espacio sin actividad. Estamos hablando del verano de 2010. En ese momento pasó por la mente de más de uno su demolición, por la de otros - claro está- su conservación a toda costa.

La decisión final parece que se tomará antes de verano. Todo apunta a que su futuro más próximo pasará por la reconversión en edificio de oficinas. Cabe destacar que, descontando algunas sedes corporativas, la ciudad no va nada sobrada de este tipo de edificios y menos en ubicaciones emblemáticas. En este caso, también parece lógica la reserva de varias plantas para albergar la organización de los XVIII Juegos Mediterráneos, que se celebrarán en Tarragona entre el 30 de junio y el 9 de julio de 2017.

El pasado 25 de febrero tuvo lugar en Madrid el “XV Encuentro Sectorial sobre Tasación y Valoración en España”. En las sucesivas ponencias de las principales tasadoras del país, el denominador común ante la actual crisis inmobiliaria y financiera fue la búsqueda de nuevas vías de diversificación del negocio de la valoración y de este modo ayudar a potenciar la situación que atraviesa el sector. Las principales propuestas se dirigieron hacia los factores de internacionalización de las empresas, los previsibles procesos de fusión entre algunas de ellas y el reto que supone la optimización de Internet a corto y medio plazo.

En ocasiones, las actuaciones urbanísticas afectan a los inmuebles en modo tal que no es compatible su pervivencia con el nuevo desarrollo. Estas situaciones implican la necesaria demolición de las construcciones e instalaciones, junto al desalojo de sus ocupantes, con lo que se produce una lesión particular de bienes y derechos legítimamente constituidos. Entre ellos nos interesa destacar el caso de los arrendamientos.

Existen dos normas básicas que regulan la valoración de arrendamientos. Por un lado, el título tercero del texto refundido de la Ley de Suelo 2/2008 determina el régimen de las valoraciones de suelo, instalaciones, construcciones y edificaciones, así como los derechos reales constituidos sobre o en relación a las mismas. El artículo 4.1 de la Ley de Expropiación Forzosa indica que «siempre que lo soliciten, acreditando su condición debidamente, se entenderán también las diligencias con los titulares de derechos reales e intereses económicos directos sobre la cosa expropiable, así como con los arrendatarios cuando se trate de inmuebles rústicos o urbanos. En este último caso se iniciará, para cada uno de los arrendatarios, el respectivo expediente incidental para fijar la indemnización que pueda corresponderle.»

Por otro lado existe amplia jurisprudencia que señala que los derechos arrendaticios, que forzosamente se ven privados en aplicación de la normativa urbanística, han de obtener como indemnización el valor real de los perjuicios producidos por el cese del arrendamiento. El alcance de esta indemnización debe equivaler al valor de reposición de los mismos en idénticas condiciones, o lo más parecidas posibles, para que pueda permitir al arrendatario la continuidad de la explotación objeto del arrendamiento.

Tanto si la extinción del derecho procede por una actuación urbanística como de una expropiación, se produce un proceso de compensación económica por los bienes y derechos afectados. El importe de la indemnización dependerá de la legislación vigente en la fecha de la constitución del arrendamiento. Y aquí cabe distinguir tres casos:

• En el caso de arrendamientos sometidos al TRLAU de 1964 la indemnización equivale al diferencial de rentas entre el arrendamiento que se extingue y la renta de mercado del inmueble alternativo, para seguir desarrollando la actividad, en las condiciones más parecidas posibles. El importe de la indemnización habitualmente se determina como capitalización del diferencial de rentas al 10% siempre que esté vigente la prórroga forzosa, toda vez que el inquilino deberá soportar una mayor renta de forma indefinida. En el caso de que el contrato no se encuentre sometido a prórroga forzosa, la indemnización se estima el importe en uno o dos años de renta, dependiendo del plazo para la desocupación del inmueble.

Crear un negocio suele requerir, en la mayoría de las ocasiones inversión, tanto en activos inmobiliarios como en activos mobiliarios. Las inversiones no inmobiliarias suelen estar formadas por maquinaria, instalaciones y equipos, todos ellos bienes tangibles que, a efectos contables, tienen su catalogación dentro del “inmovilizado material”.

Este conjunto de activos se caracteriza por ser los bienes que posee una empresa para su uso, bien para producir bienes o servicios, para arriendo o fines administrativos o por la obligación de mantenerlos en su patrimonio por un periodo superior a un ejercicio económico. Debido a la movilidad de este tipo de activos, su metodología de valoración es distinta a la de la valoración de activos inmobiliarios.

A continuación una breve descripción de cada uno de estos grupos de activos mobiliarios:

• Maquinaria: aparatos individuales o grupos de ellos que forman parte de una línea de producción y que son necesarios para desarrollar el proceso productivo o comercial de la actividad desarrollada.
• Instalaciones: conjunto de activos combinados, redes de suministro, comunicación y energía, materias y retirada de residuos. Es importante diferenciar estas instalaciones de las habituales de cualquier edificación requeridas por el planeamiento urbanístico como infraestructuras (gas, agua, alcantarillado, electricidad); instalaciones propias de la edificación (calefacción, agua caliente sanitaria, climatización, ascensores y elementos y accesorios fijos (chimeneas, cuartos de instalaciones, acometidas).
• Equipos: enseres, accesorios, utillaje, herramientas, mobiliario y vehículos necesarios para el adecuado desarrollo de la actividad.

  Respecto a la metodología de valoración de estos activos, en primer lugar tenemos que diferenciar entre:

• Los activos que están vinculados solidariamente al inmueble y son imprescindibles para el desarrollo de la actividad, y

Hasta hace poco tiempo, la mayoría de la población consultaba con el director de la oficina bancaria de confianza cualquier tema de índole económica, fiscal, legal, etc. Era la figura que aunaba preparación y conocimientos y que, por su posición profesional, se le suponía al día en dichos temas.

No obstante, el director de nuestro banco está siendo sustituido por lo que se podría denominar como el poliedro del conocimiento: internet. La Red permite que cualquiera pueda tener acceso global e instantáneo a cualquier información de forma precisa y segmentada.

La respuesta a una consulta se articula navegando y añadiendo fragmentos de información desde las más variadas fuentes, desechando caminos, corrigiendo rutas, añadiendo caras a un poliedro.... Es una labor de investigación y de aproximaciones sucesivas a la información que necesitamos. Cuantas más caras añadimos, más nos vamos aproximando a la configuración perfecta, la respuesta a nuestra duda inicial.

Hay múltiples razones que requieren realizar valoraciones de inmuebles. La más conocida es la obtención de un crédito hipotecario pero hay muchos otros motivos:

• Fiscales: aplazamiento o liquidación de impuestos.
• Fusiones o escisiones de empresas.
• Regularización y actualización de balances.
• Operaciones vinculadas entre grupos de empresas.
• Venta, dación en pago de deudas, herencias,…etc.

Uno de los problemas que habitualmente encuentra el propietario de un inmueble a la hora de solicitar una valoración es la falta de documentación. Esto tiene, si cabe, más importancia si valoramos empresas con una amplia implantación territorial que disponen de una gran cartera de inmuebles o propietarios con gran patrimonio inmobiliario.

Para tener un adecuado conocimiento y control de dicho patrimonio es necesario disponer de la documentación e información básica:

• Acreditación de la propiedad inmobiliaria a través del título válido frente a terceros.
• Acreditación de su situación legal en su doble vertiente, urbanística y contractual de cesión.

La documentación relativa a la propiedad supone tener un conocimiento de los siguientes aspectos:

• Localización y características físicas y superficies del inmueble.
• Titularidad de la propiedad inmobiliaria, régimen de cargas y limitaciones.
• Información de su situación catastral.
• Planos actualizados.

La acreditación de la situación legal supone disponer de la información referente a:

• Legalidad urbanística del inmueble.
• Nivel de adecuación al planeamiento urbanístico.
• Legalización urbanística de las actividades económicas implantadas.
• Régimen de protección pública.
• Cumplimiento de la legislación sectorial exigible, ITE… etc.

La acreditación sobre el régimen de cesión implica preparar la información suficiente para conocer los siguientes aspectos:

• Estado de ocupación de los inmuebles.
• Régimen de alquiler.
• Generación de rentas producidas por el inmueble y posibles situaciones de morosidad.

Habitualmente el destino de las fincas rústicas es la explotación agropecuaria. La actividad dominante es la agricultura, conforme a las características agrológicas y medioambientales de cada finca. También puede complementarse con ciertas construcciones para albergar actividades de carácter agroindustrial o aquellas otras que no tienen acomodo en entornos urbanos. A ello, habría que añadir además otro tipo de uso: el minero.

Los recursos mineros más frecuentes suelen ser los áridos, formados por gravas y arenas. También se encuentran las rocas, cuyo destino es la fabricación de áridos, construcción (cantería, pizarras, etc.) o el uso ornamental. En este tipo de suelos, pero menos frecuente, también se pueden hallar recursos hídricos, como son las aguas subterráneas, minerales y otros de carácter energético.

Los recursos y yacimientos mineros se clasifican en diferentes categorías denominadas secciones; las denominadas A, B, C, según la Ley 22/1973, de 21 de julio, de Minas, y la sección D, de acuerdo con la Ley 54/1980 que modifica la ley anterior. Antes de iniciar la explotación de un recurso minero se ha de obtener la autorización o concesión oportuna.

Si nos centramos en los más habituales, las gravas y áridos (sección C), el aprovechamiento de este tipo de recursos mineros se puede solicitar tramitando permisos de exploración, de investigación y de explotación.

Una vez obtenida la oportuna concesión ha de presentarse el plan de labores anual que concreta la estrategia de explotación que se ha de desarrollar.

La concesión siempre se otorgará en cuadrículas mineras completas. Además, para un mismo terreno no podrá otorgarse más que una sola concesión de explotación de recursos de la sección C. El otorgamiento de una concesión confiere a su titular el derecho al aprovechamiento de todos los recursos de dicha sección que se encuentren dentro del perímetro de la misma, excepto los que previamente se hubiera reservado el Estado.

De igual manera el aprovechamiento de recursos regulados por la Ley de Minas requiere que sus titulares están obligados a realizar trabajos de restauración del espacio natural afectado por las labores mineras, para lo cual deberán presentar el Plan de Restauración y el Estudio de Impacto Ambiental.

A menudo los medios de comunicación nos sorprenden con noticias sobre corrupción urbanística, tramas inmobiliarias y otros asuntos escabrosos. Hablan de cifras astronómicas que cuesta asimilar, mientras que la Administración Pública se gasta millones de euros en macro-juicios (aunque el dinero estafado nunca aparece). Las palabras como prevaricación y cohecho empiezan a sonar familiares y, por su parte, los líderes políticos se acusan mutuamente de apropiarse de dinero público. Nos hemos acostumbrado a convivir con la corrupción urbanística.

Pero esto no es un problema aislado, no ocurre solamente en núcleos de cierto tamaño, en áreas turísticas, en zonas con gran tirón urbanístico... Toda la geografía española está salpicada de edificaciones que tienen algo más o menos ilegal, unas veces sin el consentimiento de la Administración y en la mayoría de las veces con conocimiento de la misma. El número de expedientes abiertos por estas causas de incumplimiento es ridículo en comparación con el número de infracciones. Las sanciones se suelen quedar por debajo del beneficio que obtiene el promotor gracias a la ilegalidad cometida. El número de expedientes de demolición es también insignificante.

La figura del tasador y de la sociedad de tasación se han convertido en una herramienta muy útil en este campo. Es sorprendente comprobar cómo una infracción o incumplimiento ha ido superando una serie de "estratos" administrativos hasta que el tasador informa en su tasación del riesgo que arrastra una situación irregular o el área de control de una sociedad de tasación detecta el riesgo. Todos tienen recursos a su alcance para evitar estas situaciones y exigir la legalidad en sus cometidos. Una mejor interconexión entre estos agentes (comisiones de urbanismo, colegios profesionales, ayuntamientos, catastro, notarías, registros de la propiedad... ) permitiría una mayor transparencia.

Todos los años los españoles reciben la comunicación del pago del Impuesto de Bienes Inmuebles (IBI).

El IBI es un tributo directo, de carácter real, de titularidad municipal y liquidación obligatoria, que grava el valor catastral de los bienes inmuebles en los términos establecidos en los artículos 60 a 77 del Texto Refundido de la Ley Regulador de las Haciendas Locales (TRLHL)

La Administración nos comunica cuál es la base imponible y la cuota o importe económico, que hemos de satisfacer y que tiene carácter de deuda tributaria.

Para la determinación de la base imponible del impuesto se toma en consideración al valor catastral de cada inmueble, bien sean rústicos o urbanos.

Pero, ¿qué es el valor catastral?

Se trata de un valor administrativo determinado objetivamente para cada bien inmueble a partir de los datos obrantes en el catastro inmobiliario y que está integrado por el valor catastral del suelo y el valor catastral de las construcciones (art. 22 del Texto Refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario (TRLCI)).

La valoración catastral es el procedimiento de valoración colectiva, de carácter general, mediante el cual se actualizan simultáneamente los valores catastrales de todos los inmuebles de una misma clase o de un municipio. Tiene como objetivo obtener valores homogéneos y tener relación con los valores de mercado.

Está integrado, además, por dos conceptos: el valor del suelo y el valor de la construcción. Ambos se calculan partiendo del módulo básico de suelo y del modulo básico de construcción. Dichos módulos responden a una división territorial del municipio según áreas homogéneas y según un catálogo de tipologías constructivas establecidos previamente. El proceso de cálculo pasa por la adopción de un conjunto de coeficientes que corrigen las diferencias entre los distintos inmuebles.