Más Allá del Valor

Cuando el valor real de una propiedad no se refleja correctamente en un informe de tasación, el potencial de la perdida financiera es muy significativo. Estas pérdidas influyen no solo al tasador sino también al mercado hipotecario, mercados domésticos y mercados y economías globales. ..algo de lo que hemos sido testigos en los últimos años.

La globalización de los mercados ha resultado ser una espada de doble filo: por un lado, dinamizando el mercado hipotecario, pero por otro lado se han acelerado enormemente los procesos y se concedieron hipotecas sin dedicar recursos y esfuerzos a controlar la calidad de las tasaciones.

El control de calidad en el proceso de la tasación se realiza en tres fases:

• En el proceso de gestión de la actividad empresarial para conseguir la máxima calidad en dicho proceso.
• En el proceso de realización y ratificación de las tasaciones para conseguir la máxima calidad mediante el control técnico de los mismas antes de ser ratificadas.
• En el proceso de auditoria de los datos de mercado que conforman las bases de datos.

Es muy habitual en Canarias, pero también en otras regiones del territorio nacional, que no coincida la ubicación física de un inmueble con la expresada en la documentación registral del mismo. Sin entrar a valorar la razón por la que un inmueble llega a registrarse con una descripción, en ocasiones, tan ambigua o inconcreta; no cabe duda de que se trata de un defecto muy habitual en las islas. Un defecto que provoca que el propietario pueda tener dificultades a la hora de vender o hipotecar su inmueble, por no lograr identificarse plenamente.

En algunas ocasiones, el único dato incorrecto en la documentación registral es el número de gobierno dentro de la calle. La solución a esta deficiencia es bastante sencilla. Basta con aportar al Registro correspondiente un certificado del Ayuntamiento, donde se especifique que ha habido un cambio en el número de gobierno.

Los contratos en aprovechamiento por turno es la nueva denominación para la utilización de los inmuebles de uso turístico que anteriormente conocíamos como “Multipropiedad o Tiempo compartido” Esto viene siendo así desde la entrada en vigor del Real Decreto Ley 8/2012, de 16 de Marzo .

La nueva legislación viene a regularizar el incumplimiento -desde el 23 de febrero de 2011- de la obligación de transponer la Directiva Comunitaria 2008/122/CE de 14 de enero del 2009 relativa a la protección de los consumidores con respecto a determinados aspectos de los aprovechamientos por turno de bienes de uso turístico, de adquisición de productos vacacionales de larga duración, de reventa e intercambio. Su incumplimiento podría dar lugar a importantes sanciones económicas, según el Tratado de Lisboa.

La nueva legislación deroga la anterior de 1994, en la que se contemplaba exclusivamente la adquisición de un derecho de utilización de inmuebles en régimen de tiempo compartido.

La nueva regulación amplia su contenido incluyendo:

• Una mayor precisión en la definición de nuevos productos vacacionales.
• Amplía la armonización de los Ordenamientos Internos de los Estados.
• Refuerza la información al consumidor.
• Regula los plazos de ejercicio del derecho de desistimiento, sin pago de anticipos en este periodo.
• Exige un calendario de pagos para los contratos de larga duración.
• Determina la ineficacia de determinados préstamos de financiación para el caso de desistimiento.

Por otro lado, este Real Decreto exige nuevos requisitos que se han de aplicar:

• Ha de regularse la reparación judicial y administrativa de los derechos de los consumidores.
• Debe de haber procedimientos extrajudiciales para la solución de los litigios en materia de consumo.
• Se ha de establecer un sistema de sanciones efectivas, proporcionadas y disuasorias.

Algunas personas pueden preguntarse cómo es posible que el suelo rústico de este país haya sido ocupado paulatinamente por construcciones carentes de licencias de obras municipales y, por tanto al margen de cualquier control por parte de la Administración correspondiente respecto a su implantación. Podemos ver cómo han ido aflorando construcciones ilegales de forma indiscriminada en medio del campo, en los márgenes o cercanías de las carreteras, en la costa…

Es un fenómeno que puede provocar un problema puntual en el caso concreto de que se trate. No solo es por el impacto visual que podrían producir las edificaciones aisladas sin control urbanístico, sino por el problema medioambiental que podría provocar en caso de no existir infraestructuras adecuadas de saneamiento, causando posibles vertidos incontrolados a los cauces públicos o contaminación del freático mediante la utilización de las fosas sépticas.

Esta situación constituye uno de los problemas del urbanismo actual. La Administración tiene la obligación de controlar el desarrollo urbanístico de los municipios y la legalidad del proceso, pero no siempre dispone de recursos para hacer efectivo este control. Generalmente sólo serán compatibles las construcciones que sean necesarias y ligadas a las actividades agrícolas, ganaderas, forestales o cinegéticas, y a veces, ni siquiera en estos casos, dependiendo de la clasificación del suelo. Además, son necesarios "proyectos de actuación" que deberían cumplir una serie de criterios y asegurasen que no proliferan las construcciones en el suelo rústico y que se construyesen exclusivamente las verdaderamente necesarias y compatibles con la ordenación urbanística.

En la Comunidad Autonómica de Andalucía surge, aunque la situación podría ser extensiva a todo el territorio nacional, un intento de normalizar esta situación. El Decreto 2/2012, una norma que nace con la intención de regularizar o regular la situación de viviendas ilegales (que se han construido sin licencia y no cumplen la legislación vigente) situadas en suelo no urbanizable, sobre las cuales ya no es posible ejercer ninguna acción de responsabilidad urbanística, ya sea en vía penal o administrativa, por haber prescrito las infracciones o delitos que pudieron haberse cometido en cada caso.

Reconocemos las existencias como aquellos activos materiales que tienen las siguientes características:

• Se poseen para ser vendidos en el curso normal de la explotación.
• Están incorporados al proceso de producción de cara a esa venta.
• Son materiales o suministros para ser consumidos en el proceso de producción o en el suministro de servicios.

Las existencias tienen un apartado contable específico dentro del Plan General Contable vigente. Hemos de diferenciar entre las que pertenecen a las empresas inmobiliarias y las que pertenecen al resto de sociedades. En el primer caso, deben computar los terrenos, construcciones en curso, materiales u otros bienes de producción en el proceso de construcción. Una vez terminadas las obras pasarían a computarse como inversiones inmobiliarias.

En el segundo caso, los terrenos deben computarse con inversiones inmobiliarias si su destino es la generación de rentas, o en su caso, el más frecuente, como inmovilizado material a disposición de la actividad económica de la sociedad.

En las existencias se reconocen dos valores básicos:

Valor neto realizable es el precio estimado de venta de un activo en el curso normal de la explotación, menos los costes estimados para terminar su producción y los necesarios para llevar a cabo la venta.

Valor razonable es el importe por el cual puede ser intercambiado un activo o cancelado un pasivo entre partes interesadas y debidamente informadas, que realizan una transacción en condiciones de independencia mutua.

El primero es un valor válido a efectos internos de la propiedad y se enmarca dentro de la actividad habitual, mientras que el segundo es un valor frente a terceros bajo el supuesto de venta o enajenación.

Si el régimen contable de la empresa ha de someterse a las Normas internacionales de contabilidad o Normas internacionales de información financiera, las existencias deben reconocerse en balance por el menor de los dos siguientes valores: Coste y Valor neto realizable.

El coste de una existencia dependerá del momento de su valoración, de la fase de producción en la que se encuentre. Si nos estamos en la fase inicial, el coste implica el cómputo del precio de adquisición del bien material antes de incorporar los costes de cualquier transformación posterior. En ocasiones debe reconocerse el coste necesario para mantener dicho activo a disposición de la producción. Por lo tanto hay que tener en cuenta el transporte, almacenamiento y otros costes indirectos. Las reducciones por descuentos de márgenes comerciales y rebajas del precio deben considerarse en su cálculo.

Cuando el bien se encuentra en producción, ha de reconocerse, además de el coste de adquisición o compra, los costes realizados en la transformación, como son los costes directos de mano de obra y los indirectos en los que se haya incurrido para transformar las materias primas en productos terminados. En ocasiones es muy complejo determinar este segundo valor ya que solo puede calcularse valorando el conjunto de la actividad productiva para repercutir los costes indirectos al conjunto de productos producidos. Su análisis requiere un conocimiento profundo de cada uno de los procesos de producción y los costes necesarios para llevarlos a cabo.

Las embarcaciones son bienes muebles con mercado activo de venta y alquiler y susceptibles de ser financiados e hipotecados.

La financiación de las embarcaciones queda reguladas a través de la Hipoteca Naval definida por la Ley de Hipoteca Naval de 21 de agosto de 1893 y la ley 28/1998, de 13 de julio, que regula la venta a plazos de bienes muebles.

En esta Nota Técnica se desarrolla la operativa para realizar informes cuya finalidad sea el Asesoramiento de Valor de Mercado.

Las embarcaciones se clasifican según su categoría y destino. Existe un doble sistema de registro: el Registro de Matrícula (RD. 1.027/1989) de carácter público administrativo; en él se anotan con carácter previo al Registro Mercantil la inscripción inicial del buque, el desguace, pérdida, cambio de lista y nombre; y el Registro Mercantil (artículos 145 a 190 del Reglamento del Registro Mercantil de 1956) en el que se inscriben todas aquellas incidencias del buque que tengan efectos jurídicos privados; es decir, las transferencias de propiedad y actos creativos, modificativos o extintivos de cargas, gravámenes o hipotecas del buque. La inscripción de buques en el Registro Mercantil se hace en el registro correspondiente al distrito marítimo en que se halle matriculado el buque.

Las inscripciones de uno deben ser transcritas en el otro para lograr una perfecta coordinación entre ambos, por tanto las embarcaciones son bienes perfectamente identificables y diferenciadas a través del registro y matricula respecto de otras embarcaciones idénticas por su origen de fabricación, marca y modelo. Según lo anterior, las embarcaciones son bienes susceptibles de valoración individual.

Las embarcaciones deben quedar inscritas según el siguiente sistema de listas:

• Lista primera: plataformas de extracción, los remolcadores de altura, los buques de apoyo y los que suministran a las plataformas y no se inscriban en otra lista.
• Lista segunda: los buques de construcción nacional o importados dedicados al transporte de mercancías, de pasajeros o de ambos.
• Lista tercera: los buques de construcción nacional o importados dedicados a la pesca con fines comerciales.
• Lista cuarta: los buques auxiliares de pesca o de actividades de acuicultura.
• Lista quinta: remolcadores, embarcaciones y artefactos navales dedicados a servicios de puerto, radas o bahías.
• Lista sexta: embarcaciones de recreo o deportivas que se exploten con fines lucrativos.
• Lista séptima: los buques de construcción nacional o importados dedicados a la práctica deportiva o la pesca sin ánimo de lucro.
• Lista octava: buques y embarcaciones de organismos públicos.
• Lista novena o de registro provisional: buques en construcción, salvo las embarcaciones deportivas construidas en serie.

¿Cuántos metros cuadrados mide tu casa? La pregunta parece sencilla pero la respuesta no lo es tanto. Te propongo un experimento: coge la escritura de tu vivienda y apunta la superficie que consta en ella y por tanto, en el Registro de la Propiedad. Ahora haz una visita a la sede electrónica del Catastro. Puedes acceder a los datos de tu casa simplemente con la dirección postal y conseguirás la superficie que consta en el Catastro, y por tanto la superficie a efectos de IBI. ¿Qué tal? ¿Ha habido suerte?

Aprovechando el 30 aniversario de ST y el Evento Comercial que se organiza en el Museo Thyssen, hemos realizado un completo rediseño de nuestra web corporativa con el objetivo de ofrecer un espacio más actual, práctico, útil y , sobre todo, el entorno idóneo donde ofrecer el mejor servicio a nuestros usuarios y clientes.

La web corporativa, ha sido el primer paso para dar uniformidad a todas las web del Grupo ST. Paso a paso iremos mejorando cada una de ellas.

Esta nueva versión incluye numerosas novedades y mejoras tanto en diseño, con la inclusión de la imagen corporativa, como en contenidos que se resumen en:

• Diseño orientado al usuario: Hemos realizado un diseño más sencillo mejorando el contenido para aportar valor a los usuarios y así además poder utilizar nuestra web desde cualquier dispositivo móvil.
• Navegación simplificada: y rápida: Se utiliza una nueva estructura de las secciones y se simplifica para facilitar el acceso a las secciones más habituales, ahora ampliadas y renovadas, todo ello pensado para facilitar el acceso a la información de nuestra amplia oferta de servicios de valoración inmobiliaria.
• Contenidos prácticos: Para ofrecer con facilidad datos sobre quiénes somos, qué hacemos, qué ofrecemos,dónde estamos e información de contacto.
• Nueva tecnología: No hemos esforzado en utilizar las últimas tecnologías y mejorado la usabilidad para facilitar el acceso a nuestra web desde los principales buscadores como Google.

ST-Sociedad de Tasación, en su ánimo de arrojar luz al mundo inmobiliario y de las tasaciones ha colaborado con Asprima, IESE e IPD para realizar un estudio pionero en nuestro país que tiene por objetivo cuantificar el mercado de inversión institucional en España, segmentando los resultados por productos y por tipología de inversor. Este informe, mide el valor de la superficie bruta alquilable en España, no incluye la construcción o adquisición de activos para uso propio.

Destacamos algunos datos claves de este estudio:

• España ocupa el séptimo puesto en el entorno europeo por volumen de inversión inmobiliaria. El ranking lo lidera Alemania, seguida de Reino Unido y Francia.

• La inversión institucional en inmuebles destinados al alquiler asciende a 47.598 millones

• Los inversores de extranjeros engloban el mayor porcentaje del valor de los activos inmobiliarios, un 42% del valor de los activos en alquiler en España.

• A continuación le siguen las empresas inmobiliarias cotizadas con un 27% y los fondos de inversión con un 14%.

• En el lado contrario están las sociedades de inversión inmobiliaria que sólo poseen el 1% del valor de los activos.

• Con respecto a la política de inversión, los inversores institucionales se centran en el segmento comercial, mientras que las inmobiliarias cotizadas españolas prefieren el mercado de oficinas, con un 57% del total en términos de valoración, y un 45% de la superficie bruta alquilable. Las compañías de seguros y fondos de pensiones, por su parte, tienen una cartera patrimonialista de un 91% centrada en el mercado de oficinas de Madrid.

• Para concluir con los datos aportados en este estudio comentar que los fondos de inversión inmobiliaria concentran un 69% de sus activos en el mercado de la vivienda ya que la normativa legal les regula sus participaciones.

¡Hoy he firmado! Acabo de comprarme un fantástico piso mirando al mar, primera línea de playa y lo voy a convertir en el piso de mis sueños. Es cierto que es un poco viejo y que le hace falta algunos arreglillos para ir tirando, pero… ¡Qué vista tan fantástica!

Bueno, no hay que esperar más. A ver qué se puede hacer por aquí. Veamos, este tabique de aquí lo echo abajo, que con un dormitorio tengo bastante. Este baño no es necesario y puedo quedarme con este otro de aquí. Y si lo amplio un poco y lo reformo entero me va a quedar genial y todavía me queda sitio para un vestidor. La cocina también fuera, que está muy vieja y me voy a hacer una cocina americana abierta al salón. Y, por supuesto, suelo de madera.