Más Allá del Valor

En nuestro anterior post desgranábamos el concepto de Vida útil en el mercado inmobiliario y nos quedamos en las fases de la evolución de la vida útil. Todos coincidiremos en aceptar el momento del inicio pero el final es discutible. Por ejemplo, en el caso de las viviendas la vida útil son 100 años desde su construcción. Ahora bien, basta con recorrer el centro histórico de cualquier ciudad para encontrar edificios de viviendas centenarios y en ocasiones rebasan ampliamente esa antigüedad.

La dilación de la vida útil suele estar motivado por dos causas principales:

• La gran calidad de sus materiales constructivos, de forma que en edificios de esas características disponen de un menor índice de depreciación.
• La realización de obras de mantenimiento. Los costes dedicados a tal fin permiten mantener el nivel de utilidad y funcionalidad, incluso mejorando las condiciones de habitabilidad dilatando la vida útil inicialmente prevista.

La depreciación no solo responde a circunstancias intrínsecas del bien material sino también a aspectos externos, como la extinción de función o demanda que motivó su creación. Por ejemplo, una gasolinera ubicada en una vía que ha quedado sin circulación rodada. El inmueble puede mantener todas sus cualidades físicas y técnicas, pero la ausencia de demanda anticipa el fin de la vida útil.

En relación a los aspectos extrínsecos cabe destacar los relacionados con el entorno del bien material o del entorno de funcionamiento, como los programas informáticos que implican a los equipos (hardware) que pierdan su utilidad en un plazo muy reducido, aun a pesar de que sean capaces de funcionar como el primer día que se crearon.

Con frecuencia usamos términos o conceptos que suelen tener mayor alcance que el que se da en términos coloquiales. Ese es el caso de la vida útil, un concepto que tiene uso en múltiples actividades y que está bastante relacionado con el mundo de la contabilidad, pero que también se vincula al mundo de la valoración.

Ese es el caso de la vida útil, un concepto que tiene uso en múltiples actividades y que está bastante relacionado con el mundo de la contabilidad, pero que también se vincula al mundo de la valoración.

La vida útil es un concepto que habitualmente requiere la existencia de un bien material, pueden ser maquinarias equipos, instalaciones o mobiliario, vehículos e incluso inmuebles. Pero no solo a ellos, pues también se refiere a bienes inmateriales o intangibles, como programas informáticos, concesiones, derechos de superficie, arrendamientos…etc. y se refiere al periodo de tiempo dentro del cual un bien es capaz de desarrollar la función para la cual fue concebido.

Si aceptamos como válida esa definición, podremos analizar sus aspectos básicos como son:

• Fecha de inicio: Es el momento en el que el bien se encuentra en situación física y legal de poder ser utilizado.
• Fecha final de la vida útil: Es el momento en el cual el bien pierde las características físicas o legales requeridas para su utilización.

El efecto inmediato es la pérdida de valor del bien. Partiendo del valor a nuevo, equivalente al valor de mercado o coste de producción, éste disminuye progresivamente hasta el final de la vida útil. Tal efecto se denomina vulgarmente como depreciación o amortización, si bien ambos términos no son equivalentes.

La amortización es un concepto contable que determina la evolución del valor de un activo, considerado como bien de inversión. Según las normas fiscales o contables existe un plazo para amortizar las inversiones al que se suele identificar con la vida útil. Rebasado dicho plazo, el bien en cuestión carece de vida a efectos contables y, por tanto, se considera su vida útil agotada. Bajo este planteamiento el valor del bien evoluciona desde su importe a nuevo hasta llegar a ser nulo al final de la vida útil, a pesar de que dicho bien pueda permanecer desarrollando su función o actividad.

Por el contrario, si analizamos la depreciación, se parte del valor del bien como importe a nuevo al principio de la vida útil, como en el caso anterior, evolucionando hasta alcanzar el denominado valor residual al final de la vida útil. Esto implica que la mayoría de los bienes después de haber perdido su capacidad física o funcional para la que se crearon, terminan por tener un valor que suele corresponder con el valor de los elementos recuperables que lo forman. En el caso de un inmueble, como mínimo, el valor residual se corresponderá con el valor del terreno.

Las técnicas de análisis de la pérdida de valor son muy diversas. La más frecuente es la pérdida constante con evolución lineal en todo el tiempo. Otras alternativas son las que siguen una curva parabólica, o las menos frecuentes que siguen el recorrido de las curvas mixtas, como es el caso de las curvas “Iowa”.

 

ST Sociedad de Tasación participará en la sexta edición de SIMA Otoño que se celebrará los días 24 al 26 de octubre de 2014. Dada la importancia de conocer bien el mercado antes de realizar una compraventa.

En el stand stand 1C80 ofrecemos a los visitantes de la Feria inmobiliaria información sobre los precios de vivienda, tendencias de mercado, asesoría y conocer los valores de vivienda en su zona de interés.

Además, ofrecemos a los asistentes a la feria la oportunidad de realizar cinco tasaciones online gratuitas, así como tasaciones hipotecarias oficiales con una tarifa plana especial de 250€ y planos de viviendas con una tarifa plana de 75€. Como también una tarifa especial que incluirá tasación oficial y certificación energética por un coste total de 369€. En los tres casos, para viviendas de hasta 200 metros cuadrados.

Además podrás navegar por www.st-tasacion.es para averiguar el valor de tu piso y consultar los mapas de precios y las estadísticas del sector.

En los 70 el stock de viviendas era de 10.658.822, habiendo sido en la década anterior sólo de 7.726.400. El incremento fue bastante notable, 2.932.422 viviendas más en el decenio, lo que año a año se tradujo en unas 293.248 viviendas más. Si contrastamos esos datos con los de cierre de 2013, sólo se puso en marcha la construcción de 35.000 viviendas, cifra que a su vez contrasta con las 185.000 de 1993, año en el que el ‘ladrillo’ atravesaba otra de sus crisis.

En paralelo, las viviendas acabadas han pasado de 217.000 a 73.000 y los visados para construir nuevos inmuebles se han reducido de 234.000 a 57.000 viviendas. Falta crédito y faltan compradores, lo que hace pensar que, a corto plazo, no se vuelvan a construir entre 200.000 y 250.000 nuevos hogares, cifras que podrían indicar la vuelta a la normalidad.

Y es que los años 70 es la época a la que uno tiene que remontarse para encontrar una actividad similar a la de 2013. Con un descenso acumulado del 38,9 %, adquirir una vivienda nueva de tipo medio (90 m2) en España supone aproximadamente unos 183.500 euros brutos –casi un 8 % menos que en diciembre de 2012. Esta caída ha sido generalizada por todo el territorio nacional. Si nos fijamos en las capitales de cada comunidad autónoma en nueve de ellas los precios medios han disminuido más del 10 % respecto al año 2012. En otras 29, los precios han disminuido entre el 5 y el 10 % y en las 12 restantes, los precios han disminuido menos del 5 %. La falta de demanda y la consecuente reducción de la oferta, derivadas de la crisis económica, hacen que el mercado inmobiliario español continúe inmerso en un proceso de ajuste sin consolidarse.

Hay sectores que se han adaptado a los tiempos y otros no. Si miramos al sector del automóvil, posiblemente sea éste el que mejor lo ha entendido, las causas principales: gran competencia y una profunda crisis económica. Y que han hecho: reinventarse, innovar, diseñar, y sobre todo, vender un vehículo a gusto del comprador.

Partiendo de un precio de salida aceptable, hoy día hay buenos coches a buen precio, a partir de ahí: “aquí tiene usted un catálogo, personalice su vehículo todo lo que quiera” y será este cliente el que decidirá si quiere un coche más o uno especial, a su gusto, personalizado.

Pues bien, ahora que parece que pronto tendremos que volver a diseñar viviendas, si la mejoría de la economía continúa y comienza la demanda, diseñemos mejor, hagamos como la industria del automóvil. Esto siempre ha dado pereza en la construcción pero creo que tenemos que hacer cosas diferentes, personalizar las viviendas al gusto del comprador si lo solicita, no podemos volver a hacer “churros”, como se vendía no teníamos que pensar mucho más.

El pasado 25 de julio la Comunidad de Madrid presentó el ‘Portal de suelo’, su nueva aplicación informática, de la mano del consejero de Medio Ambiente y Ordenación del Territorio, Borja Sarasola.

Esta nueva herramienta permite consultar en tiempo real, de una manera fácil e intuitiva, la ubicación y características de las parcelas disponibles que oferta la Comunidad de Madrid.

El objetivo de esta aplicación es dar respuesta a las necesidades de suelo que puedan tener promotores y empresarios para desarrollar sus iniciativas así como a todos aquellos que quieran invertir en Madrid. Según Sarasola, "La Comunidad de Madrid quiere así facilitar la tarea para que los inversores, nacionales o extranjeros, encuentren el suelo que necesitan y promover así en crecimiento del tejido productivo y del empleo en la Comunidad”

El localizador de Suelo de la Comunidad de Madrid muestra terrenos cuya titularidad corresponde a su patrimonio, sus Organismos Autónomos, Entidades de Derecho Público y demás Entes Públicos sujetos al Derecho público o privado. Entre los suelos ofertados se encuentran los ámbitos de Leganés Tecnológico, Tecnogetafe y Móstoles Tecnológico, Los Molinos y Buenavista, en Getafe, o Espartales Norte, en Alcalá de Henares. En total, la administración regional oferta en el Portal 1,6 millones de metros cuadrados de suelo público.

Inmersos en plena crisis inmobiliaria y con la certeza, cada vez más, de que aquellos tiempos nunca volverán, el skyline de Barcelona desde Collserola es descaradamente horizontal y la ausencia de rascacielos causa extrañeza en una de las metrópolis más grandes del Mediterráneo.

En primer lugar conviene definir “rascacielos”: una edificación que alcanza una altura superior a 150 metros. Hay varias teorías que explican la falta de torres en la Ciudad Condal, algunas referidas al sentimiento de los barceloneses, otras responden a soluciones técnicas y también están las que pretenden respetar los grandes símbolos de la urbe.

Técnicamente, el suelo de Barcelona no resiste tan bien la construcción como por el ejemplo el de Madrid. La construcción del Hotel Arts, 154 metros, en 1992, en la misma arena de la playa no planteaba problemas si no se llegaba a los 250 metros. Por encima de esa altura el hotel debería haber sido construido con una estructura diferente y de mayor coste, no era imposible, pero se optó por no elevarlo.

Por otro lado, los rascacielos en el Mediterráneo tienen mala fama. Roma, Atenas, Valencia, Sevilla no tienen. Sin embargo, Nueva York, Londres, Hong Kong y Madrid, sí. Algunos sociólogos van más allá y apuntan al género de la ciudad: las ciudades femeninas no aceptan los rascacielos, las masculinas sí.

Si estudiamos el caso de Barcelona, parece evidente que los arquitectos pactaron no superar los 150 metros cuando la Barcelona olímpica nació en 1992 y cuando la Diagonal llegó al mar en el 2004 en plena euforia inmobiliaria. Aún así, los rascacielos construidos en estas áreas son tan solo discretos. La Torre Agbar tiene 144 metros; el último premio de arquitectura, la Torre Telefónica 00 en el Forum, sólo alcanza los 110 metros, aunque su esbeltez disimule su corta estatura. Otros ejemplos como el Hotel ME y el edificio de Media PRO de Carlos Ferrater superan escasamente los 100 metros.

¿Por qué razón los arquitectos barceloneses respetan un pacto no escrito y su ego diseñador se rebela?

La razón es un mito y el respeto de toda la profesión a la teoría de Antonio Gaudí: una vez construida, no se puede superar la altura de la torre central que tendrá la Sagrada Familia de 172 metros. Esta altura no fue escogida al azar. Para no romper el skyline de la ciudad, Gaudí tomó como referencia la cima más alta de la montaña de Montjuic, 173 metros, y decidió no sobrepasar la máxima elevación creada por Dios.

ST Sociedad de Tasación presentó el pasado 4 de junio en el edificio Pignatelli de Zaragoza, sede del Gobierno de Aragón, el primer estudio sobre el censo de vivienda nueva en oferta en Zaragoza y su área de influencia. La presentación formaba parte del evento sobre el “Presente y futuro de la vivienda en Zaragoza”. Junto a la exposición de las conclusiones del estudio del censo dadas por Sergi Urquizu, Director Territorial de la Zona Norte de ST Sociedad de Tasación, se realizó una mesa redonda en la que participaron José Luis Roca, Presidente de FECZA (Federación de Empresas constructoras de Zaragoza), Luis Solana, abogado del Foro de Vivienda de la DGA), Enrique Julvez, Presidente de FACOVI (Federación de cooperativas de vivienda) y Consuelo Villanueva, Directora de Empresas de ST Sociedad de Tasación.

El evento fue inaugurado por Don. José María García, Director General de Economía del Gobierno de Aragón, que destacó el interés de la jornada para afrontar con información veraz la recuperación del sector promotor, importante motor de la economía.

En las conclusiones del estudio expuestas, ST Sociedad de Tasación informó sobre las 2.686 viviendas nuevas pendientes de venta ubicadas en las 213 promociones localizadas durante el estudio, lo que representa un 26% de las viviendas ofertadas en estas promociones.

Se facilitaron datos más desagregados del stock pendiente, su ubicación y las características de las viviendas en venta. A modo de resumen, el stock en el municipio de Zaragoza, con el 66% en 132 promociones de 1.767 viviendas sin vender, mientras que las 81 promociones y 919 viviendas restantes están en las poblaciones y barrios rurales del área metropolitana. Cabe destacar que los barrios de Arcosur, Valdespartera y Venecia acumulan el mayor número de viviendas en venta de Zaragoza, y las poblaciones de Cuarte, la Muela y la Puebla de Alfinden, las de su entorno.

La ciudad de Valencia busca alternativas para uno de los grandes temas urbanísticos pendientes, la salida al mar del Jardín del Turia.

El PAI del Grao está aparcado por la crisis. Ese delta verde que debía proporcionar el marco adecuado para culminar el fantástico proyecto que supuso un jardín urbano en el antiguo cauce del río (un proyecto estudiado en todas las Escuelas de Arquitectura del mundo), articular los barrios del Grao y Nazaret y, en definitiva, transformar Valencia. De una ciudad con barrios marítimos a una ciudad marítima.

Allí quedaron los proyectos del arquitecto francés Jean Nouvel y del estudio alemán GMP, ganadores ex-equo del concurso internacional de ideas convocado en 2007, junto al proyecto de fusión del arquitecto José María Tomás. La paralización inmobiliaria los condenó a un olvido temporal.

Para tratar de rescatar el que probablemente sea el proyecto más importante para la ciudad, por una vez todos, Gobierno y oposición, han estado de acuerdo. Debía habilitarse una fórmula novedosa, al menos aquí. Se busca socio técnico-financiero.

El Consejo de Administración de la oficina municipal AUMSA, empresa urbanizadora del proyecto, acaba de aprobar el pliego de condiciones para acceder al contrato de “asistencia técnica, jurídica y financiera” que desarrolle el PAI y permita urbanizarlo. “Solo” se precisan treinta millones. Para ayudar a la financiación, el ayuntamiento facilita como aval el suelo para futuro uso residencial que dispone en la zona. Si alguien se decide, por su asistencia técnica, legal y económica, obtendrá ocho millones de euros en honorarios.

La Asociación Española de Oficinas AEO acaba de presentar su estándar de medición de superficies para edificios de oficinas.Este trabajo, que supone un ejercicio para aportar transparencia al sector en algo tan básico como el cómputo de superficies, se ha llevado a cabo tras un año intenso. Ha sido realizado por Inmoespace y en él han participado importantes asociados.

La medición de superficies es determinante no solo a la hora de homogeneizar y comparar rentas, o definir precios de venta unitarios, sino también para conocer rentabilidades, estándares de ocupación, costes por empleado, costes de construcción, inversiones, etc.

Es un tema recurrente que el cómputo de superficies es diferente en función de cuál sea la base de medición o la finalidad de la misma. Así, un edificio no mide lo mismo a efectos urbanísticos, catastrales, para venta o renta, para construcción o reforma, etc.

En cuanto a la valoración, existen estándares conocidos como BOMA o RICS, empleados en algunos contextos internacionales así como los criterios de medición de la orden ECO 805/2003 de obligado cumplimiento a efectos de tasación para las finalidades en las que aplica dicha Norma: a efectos de financiación hipotecaria, coberturas de compañías aseguradoras ante la Dirección General de Seguros, patrimonio de Fondos y Sociedades de Inversión Inmobiliarias y patrimonio inmobiliario de los Fondos de Pensiones, esto es, nada menos que para el establecimiento de garantías.

Con todo ello, disponer de una cartera de inmuebles en España y, por ejemplo, conocer su rentabilidad, puede ser un trabajo adivinatorio si no se computan las superficies de los edificios de forma homogénea. Siempre debe existir una “traducción” a criterios comunes de todas aquellas superficies aportadas por los distintos actores que, como vemos, referirán la superficie del edificio desde muy diversos puntos de vista.