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SOCIEDAD DE TASACION
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No hay que confundir valor y precio no hace falta ya recordarlo. Sin embargo, sí que creo que conviene apuntar que una oferta no es el valor... ni el precio.

El Precio es la cantidad de dinero que un comprador estará realmente dispuesto a pagar y un vendedor estará dispuesto a recibir en una transacción ajustada a mercado.

El Valor hipotecario el valor del inmueble determinado por una tasación prudente de la posibilidad futura de comerciar con el inmueble, teniendo en cuenta los aspectos duraderos a largo plazo de la misma, las condiciones del mercado normales y locales, su uso en el momento de la tasación y sus usos alternativos correspondientes. No se incluyen los elementos especulativos.

Entonces, una oferta siempre forma parte de una estrategia de negociación, y no puede asimilarse al valor ni tiene por qué ser el precio de la transacción. Y no puede serlo, ya sea ésta una oferta del propietario publicada en un portal de Internet, ya sea ésta la de un potencial comprador que después de visitar la vivienda nos pasa una propuesta.

Escuchamos con cierta regularidad aquello de que para vender hay que estar preparados para bajar el precio, y que éste se encuentra reduciendo nuestras expectativas entre un 40 ó un 50%. Para algunos es fácil decirlo, en especial cuando lo hacen disparando con pólvora de rey, claro. En todo caso, no digo que no, sólo sugiero que habrá que analizarlo con calma; lo único que recomiendo es prudencia, en especial a la hora de escuchar y aceptar ofertas a la baja que presentan potenciales compradores.

Escrito por el equipo de ST Sociedad de Tasación
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Si estás pensando en comprar, vender o alquilar algún inmueble en los próximos meses, esto te interesa.

Está en vigor el Real Decreto que transpondrá parcialmente la Directiva Europea 2010/31/EU relativa a la eficiencia energética en los edificios.

¿Qué es este Real Decreto? ¿Para qué sirve? ¿A quién afecta? Su principal objetivo es el ahorro de energía, como usuario particular y, por sumatorio, como colectivo social, y en definitiva afectará a todos los que vendan o alquilen un inmueble. Se trata de una clasificación por categorías (como los electrodomésticos) del consumo energético que requiere una vivienda, una oficina, un comercial o un centro de la Administración Pública.

El certificado lo emitirá un profesional cualificado, mediante la utilización de una plataforma informática que tenga la consideración de documento reconocido.

Este Certificado, será exigible para cualquier inmueble, nuevo o no, de cualquier tipología de uso, salvo algunas excepciones. Quedarán excluidas las edificaciones abiertas, temporales -con plazo de utilización previsto menor a dos años-, monumentos protegidos oficialmente, centros de culto, edificios que se adquieran para ser demolidos o rehabilitados, edificios aislados con superficie útil menor a 50 m2 y edificios o viviendas cuyo uso previsto sea inferior a cuatro meses al año.

¿Qué deberá contener el certificado? Este documento debe incluir la identificación del inmueble, el procedimiento que se aplica -entre los oficialmente reconocidos-, la normativa sobre eficiencia energética vigente en el momento en el que se construyó, la descripción de las características energéticas de la construcción, la calificación obtenida -expresada mediante etiqueta energética- y las pruebas o comprobaciones llevadas a cabo. En los edificios ya existentes, adicionalmente se deberá incorporar un pliego de recomendaciones para la mejora de su eficiencia energética.

Escrito por el equipo de ST Sociedad de Tasación
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Semana del 14 de Junio de 2013

Enfoque Nacional e Internacional

El parqué madrileño inauguraba la semana en plano, lo que le situaba en los 8.265 puntos, con la prima de riesgo estable en los 300, y con la rentabilidad en el 4,544%.

Se abría la polémica: el Ministro de Economía y Competitividad, Luis de Guindos, reconocía que la fusión de las siete cajas que dieron lugar a Bankia fue un error, no obstante, afirmaba una mejora de su solvencia en la actualidad.

Escrito por el equipo de ST Sociedad de Tasación
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Semana del 7 de Junio de 2013

Enfoque Nacional e Internacional

Empezábamos la semana con el indicador de bienestar que publica la OCDE, que situaba a España en el puesto 20 de un total de 36 países. Necesita mejorar.
Escrito por el equipo de ST Sociedad de Tasación
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Gran Via MadridEl año pasado la Gran Vía de Madrid cumplió 100 años y mucho y variado se escribió sobre su origen, su historia, sus edificios emblemáticos, etc., etc., etc. No obstante, en una época como la actual en la que se demandan principalmente datos y cifras nadie se paró a pensar, o más bien calcular, cuánto valía una arteria tan emblemática de la capital de España como ésta... Bueno, casi nadie porque nuestro compañero Javier Sanz López, Director de Innovación de Empresas de ST-Sociedad de Tasación, preparó por el 25º aniversario de la creación de la base de datos de ST-Sociedad de Tasación un preciso y muy ilustrativo análisis sobre el valor de expropiación, demolición y urbanización de la Gran Vía de Madrid en 1910 junto con el valor actual de esta calle.

En su documento Javier comienza con un recorrido por la historia de esta arteria, pasa a continuación a explicar el proyecto original de remodelación con sus tres fases y, por último, partiendo de su amplia experiencia en el mundo de la tasación, hace una estimación del valor de expropiación, demolición y urbanización de la Gran Vía en 1910, momento en que se inician los primeros trabajos, y lo más curioso y significativo de este análisis es que nos facilita tanto el coste actual de ese tipo de actuación como el valor de mercado los edificios existentes.

Escrito por el equipo de ST Sociedad de Tasación
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Semana del 31 de Mayo de 2013

Enfoque Nacional e Internacional

La prima de riesgo inauguraba la semana cayendo hasta los 296 puntos básicos. El Ministerio de Fomento se ponía manos a la obra y estudiaba con la banca crear nuevos créditos para rehabilitación , ante los serios problemas en el mercado de la vivienda y el suelo. Otro Ministerio, el de Hacienda y Administraciones Públicas, anunciaba un plan para que las Comunidades Autónomas abonasen su deuda con los ayuntamientos.
Escrito por el equipo de ST Sociedad de Tasación
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Semana del 24 de Mayo de 2013

Enfoque Nacional e Internacional

Empezábamos la semana con un ataque del Bundesbank a Francia y al BCE: Al país galo para recordarle su obligación de cumplir con su déficit, y a la administración por no prestar su atención exclusivamente a los precios. Malas noticias. La deuda pública aumentaba en casi 40.000 millones en el primer trimestre, situándose en el 87,8% del PIB, según datos del Banco de España.

Escrito por el equipo de ST Sociedad de Tasación
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AVM (Automated Valuation Model) es el nombre que se da internacionalmente a los modelos de valoración automática de inmuebles.

A partir de la información relativa a las características del inmueble, y mediante técnicas estadísticas, se estima un valor teórico para un momento en el tiempo, normalmente sin la intervención de un tasador y sin realizar las comprobaciones habituales en una tasación. Su coste y la rapidez en su elaboración, son muy inferiores a los de una tasación. Por el contrario, la seguridad en los valores que se obtienen, está muy por debajo de la que tiene una tasación.

La utilización de los modelos de valoración automáticos sólo es posible para la valoración de tipologías inmobiliarias susceptibles de repetición en serie, no es válido para inmuebles singulares. El funcionamiento de los AVM es mejor cuanto más homogéneas son las áreas en las que se valora.

Una tasación completa, incluyendo la visita interior al inmueble, resulta indispensable para gran parte de las finalidades para las que se puede necesitar una valoración, pero al mismo tiempo los modelos AVM constituyen una herramienta indispensable para casos en los que sea necesario conocer la evolución de una cartera, y más en el momento actual, en que la revisión de los valores ha cobrado una enorme importancia por la pérdida generalizada de valor de los activos inmobiliarios. La utilidad de las AVM es muy amplia, fundamentalmente cuando se necesita actualizar el valor de una cartera de inmuebles, en un plazo corto y a un precio competitivo, y siempre que no exista la exigencia legal de emitir tasaciones:

  • Para la actualización de la cartera de activos hipotecarios de las entidades financieras, (supervisión bancaria, agencias de rating e inversores interesados en estas carteras).
  • Valoraciones previas orientativas y evolución a futuro de precios de inmuebles (fondos patrimoniales, particulares que necesitan conocer el valor de un inmueble, administraciones, Hacienda, Auditores, Peritos tasadores judiciales…).
  • Valoración de carteras para fusiones y adquisiciones. Contraste del valor de una tasación presencial (sociedades de tasación, para supervisión de valores).
  • Valoración de clientela para marketing directo. A partir de la dirección postal de un cliente, se puede inferir el valor de su vivienda, y con ello, una estimación aproximada de su patrimonio.
  • Valoración del inmueble para el cálculo de la prima en el seguro del hogar (Compañías de Seguros).

Existen diferentes tipos de modelos de AVM, dependiendo de la forma en que funcionan y la metodología de cálculo que se utiliza. A grandes rasgos, se puede hablar de modelos de comparables, de índices de precios, de precios hedónicos (econométricos), de inteligencia artificial... Lo habitual en la confección de los modelos es que se utilice una combinación de todos o de algunos de ellos.

Cada uno de los modelos tiene diferentes requisitos mínimos para su funcionamiento, la idoneidad de uno u otro depende entre otras cuestiones, de la información previa que se disponga relativa a la cartera a valorar y de las características de la base de datos con la que se trabaja. La utilización de más de un método aporta fiabilidad a los resultados. Sirve para ajustar el valor adoptado, detectar singularidades que requieran un contraste adicional (o no pueden ser valoradas a partir de estadísticas) y definir niveles de coherencia e índices de confianza, que normalmente acompañan a los resultados que se obtienen.

El desarrollo de cualquier modelo fiable de AVM, requiere disponer de una base de datos constantemente actualizada, elaborada por agentes que conozcan las prácticas habituales en los mercados que se analizan, y con suficiente información en cantidad y profundidad, relativa al área y tipología en la que se valora. Es importante que los datos estén georreferenciados, y que la información esté normalizada. Resulta imprescindible controlar la información que se introduce para garantizar la veracidad, calidad y coherencia de los datos incluidos, desechando los que no cumplan con estos requisitos. Las sociedades de tasación cuentan con este tipo de bases de datos. En otros países la información que se utiliza proviene de registros oficiales, lo que en España resulta poco viable.

Escrito por el equipo de ST Sociedad de Tasación
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Strawscraper, es un proyecto para recuperar la energía eólica con una cubierta de “paja” de Belatchew Labs en Estocolmo.

El estudio de arquitectura Belatchew Arkitekter quiere generar un parque eólico urbano del futuro en Estocolmo.

STRAWSCRAPER es una extensión de la torre sur en Södermalm en Estocolmo con una nueva capa de energía que producen cubiertas de “pelos o paja” que pueden extraer la energía eólica.

Con la ayuda de esta innovación en las superficies de edificios antiguos y nuevos se podrá transformar en construcciones de producción de energía.

Las láminas de la fachada se componen de un material compuesto con propiedades piezoeléctricas que pueden convertir el movimiento en energía eléctrica.

Escrito por el equipo de ST Sociedad de Tasación
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Después de que el Tribunal Supremo declarara "ilegales" la mayor parte de los PAUS de Madrid y que estos desarrollos, que suponen uno de los pocos motores para la maltrecha industria de la construcción, se vieran en entredicho, el Ayuntamiento de Madrid ha intentado dar prioridad a la resolución de los trámites porcedimentales que exige la normativa urbanística. El objetivo era subsanar la base de la citada sentencia en el menor tiempo posible.

El 12 de abril el consistorio aprobó el avance de la revisión del PGOU de 1985 y la Modificación del Plan General de 1997, mientras que el 16 de mayo se llevó a cabo la aprobación inicial de los documentos con el objetivo de desbloquear la situación causada por la mencionada sentencia.

Al proceso se ha incorporado un informe de sostenibilidad ambiental y otro de sostenibilidad económica. El primero analiza de forma pormenorizada qué areas deben mantener su condición de suelo no urbanizable protegido que les asignaba el plan de 1985, como respuesta clara al requerimiento que motivó la sentencia de anulación. Por otro lado, el informe de sostenibilidad refleja la viabilidad económica de los ámbitos en cuanto a su mantenimiento con expresión de costes e ingresos de los citados desarrollos.

A partir de aquí, y siguiendo un calendario ambicioso por la premura de plazos, se abre un periodo de información pública y solicitud de alegaciones a los organismos competentes sectoriales. El 24 de julio tendrá lugar la aprobación provisional y el día 31 la definitiva.

Escrito por el equipo de ST Sociedad de Tasación

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