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SOCIEDAD DE TASACION
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En 2005 la Generalitat dio el visto bueno al proyecto “La Ciudad de las Lenguas”, en el Grao de Castellón. Este plan urbanístico ocupa un entorno de 400.000 m2 que alberga siete edificios en el litoral de la ciudad, un paseo marítimo de más de dos kilómetros, láminas acuáticas imitando a marjales naturales y dunas de arena de playa.

Entre las construcciones destaca el “Edificio de las Lenguas” exponente y “cum laude” del complejo, que colabora en el proyecto educativo del Instituto Cervantes. Este edificio podrá albergar hasta 1.000 estudiantes, aunque con las rotaciones planteadas en los planes educativos, por él podrán pasar entre 3.000 y 4.000 alumnos anuales.

El proyecto contempla también y, con el ánimo de atraer al turismo “idiomático”, una residencia de estudiantes, dos hoteles de 4 y 5 estrellas, campo de golf, spa, cines y una amplia oferta en restauración y ocio. “Samaruc”, como así se conoce el proyecto del arquitecto Carlos Ferrater, tiene un coste de 215 millones de euros, de los cuales 135 serán aportados por inversores privados.

Dada la crisis existente, las dificultades para conseguir financiación privada y la falta de dinero en las arcas públicas ha forzado un replanteamiento del faraónico proyecto centrándolo en su función educativa. La Conseller de cultura Lola Jhonson y, a tenor de sus palabras: “es posible que el proyecto sea tan ambicioso que no podamos desarrollarlo en uno, dos o tres años”, está más que predispuesta a someterlo a una dieta “Dunkan” de carácter inmobiliario, en pos de conseguir un rápido y efectivo adelgazamiento que lo dote de una línea acorde a la situación económica actual.

Aún así, suponiendo que estos problemas se resuelvan, el proyecto se encuentra con otra importante dificultad para llevarse a cabo, sobre todo si se pretende que su inauguración sea en el año 2017, y es el titular de los terrenos donde se proyecta la ubicación del complejo, el Aeroclub de Castellón.

Escrito por el equipo de ST Sociedad de Tasación
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El Ayuntamiento de Zaragoza ya lleva mas de veinte años creando y poniendo en marcha los llamados “huertos urbanos” con gran éxito y aceptación por parte de los zaragozanos. Su objeto inicial era el de aportar a la ciudadanía una mayor conciencia social y ecológica, fomentar el contacto con la naturaleza y colaborar en la educación de los niños con escaso contacto en el entorno rural.

Estos huertos se instalan en espacios y solares urbanos de propiedad pública que se encuentran degradados o sin uso. Son proyectos de bajo coste que mejoran el entorno urbano y permiten cederlos con unos alquileres reducidos para su utilización como actividad de ocio. Además, suelen disponer de una pequeña zona de servicios (barbacoas, zona infantil, aseos...) que les confiere un mayor atractivo y posibilidades de uso.

En el actual contexto de crisis, la iniciativa se está transformando en “huertos sociales”. Si bien se mantiene su uso lúdico, recreativo y ecológico, los huertos se diseñan con una superficie adecuada para el autoabastecimiento de una familia, y la cesión de éstos se realiza mayoritariamente atendiendo a criterios sociales.

Los alquileres también están siendo más económicos con el objetivo de que lo utilicen personas con necesidad y bajo poder adquisitivo. Entre ellas, se encontrarían las personas sin empleo que hayan perdido recursos económicos, de forma que dispondrían recursos alimenticios ecológicos bien para el consumo propio o bien su comercialización.

Escrito por el equipo de ST Sociedad de Tasación
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A unos diez kilómetros al sur de la ciudad de Mérida, se está construyendo uno de los parques empresariales más importantes de la región, ExpacioMérida, un lugar que consta de 207 hectáreas que acogerán a cerca de 200 empresas y darán trabajo a unas 5.000 personas. Entre las empresas que se ubicarán en este espacio estarán entre otras, empresas audiovisuales y la nueva sede de Extremadura Televisión, lo que conformará la Ciudad de la Imagen de la localidad.

Este área empresarial, promovido por la Junta de Extremadura y gestionado por la Sociedad de Fomento Industrial de Extremadura ( Sofiex), tiene como objetivo principal constituir un espacio adecuado dotado de todos los servicios ( estación de depuradora de aguas, abastecimiento de agua potable, subestación eléctrica, red de gas natural y de fibra óptica), además de zonas verdes y de descanso, para la instalación de nuevas empresas a un precio muy competitivo.

Situado junto a la autovía A-66, ExpacioMérida dispone de 1.293.267 m2 de suelo industrial, 10.000 m2 de suelo terciario, 209.573 m2 de zonas verdes y 104.922 m2 de suelo dotacional. Además del suelo para la instalación de empresas, hay previstas otras instalaciones como incubadoras de empresas, guarderías, gimnasios, un centro comercial, etc. En un principio, estaba programado que las primeras empresas se instalaran a finales de 2009, y la finalización de las obras para el año 2017, siendo la ocupación completa en el año 2019. Pero debido a la crisis acuciante en la que nos encontramos, los plazos se han ido dilatando y la primera fase de urbanización se concluyó en septiembre de 2011. De esta forma, la implantación de las primeras empresas se espera concluir en 2015, mientras que la ocupación total no llegará hasta el año 2022.

Escrito por el equipo de ST Sociedad de Tasación
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Las ventas de viviendas no se animan de momento. Con el fin de motivar la compra de inmuebles, el Consejo de Ministros aprobó, dentro del Real Decreto Ley sobre saneamiento y venta de los activos inmobiliarios en poder del sector financiero, una novedad que beneficia a todas las personas físicas, jurídicas y no residentes, siempre que no exista vinculación entre las partes.

Con esta reforma, la persona que adquiera una vivienda entre el 11 de mayo y el 31 de diciembre de 2012, tendrá un beneficio fiscal por el que en el momento que se quiera vender ese inmueble, sin importar el tiempo transcurrido tras la adquisición, sólo se pagará la mitad de impuestos por las plusvalías generadas en la venta.

Para el común de los mortales, comprar una vivienda para uso propio es un acto vital en el que no se suelen tener en cuenta lejanos beneficios en una venta futura, sino que se buscan posibles apoyos actuales que puedan favorecer la formación de ese hogar al que va destinada la compra. Por este motivo, se plantean dudas en cuanto a que esta medida vaya a ser un aliciente para animar el mercado.

Esta medida parece pensada para inversores, más que particulares, que decidan comprar diversas viviendas con objeto de destinarlas al alquiler, lo que les permitirá mejorar en un futuro la rentabilidad de la inversión n la venta futura. Esto es, para sociedades destinadas al alquiler.. Aunque son escasas, este tipo de sociedades existen y es posible que se empiecen a ver a medio plazo. Son empresas con inversiones a medio-largo plazo y bajo riesgo que pueden ver en el momento actual de bajada de precios una oportunidad de inversión.

Escrito por el equipo de ST Sociedad de Tasación
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Según datos del Institut d'Estadística de Catalunya (Idescat) la persistencia de la actual crisis puede llegar a tener una influencia decisiva en el futuro de las comarcas del Pirineo catalán. Ya no se trata solamente de una influencia que afecte sólo al plano económico, sino que sus efectos van más allá de lo detectable a simple vista y a la evidencia de un impacto sobre la actividad económica. Se vislumbran ciertos cambios sociales que pueden alterar el equilibrio demográfico. El hecho parece ser tan grave como para generar un nuevo movimiento migratorio de los jóvenes en edad de trabajar hacia las ciudades y, por tanto, un proceso de despoblamiento del Pirineo.

Este proceso no se parece, de momento, al de otras oleadas migratorias producidas en la segunda mitad del siglo XX con fugas masivas de capital humano en edad laboral. El escenario de previsión más pesimista que plantea el Idescat coincide con la de muchos analistas económicos y, por tanto, no es nada despreciable. El instituto pronostica que si la crisis continúa con la actual tendencia, la población activa de las seis comarcas del Alt Pirineu pasaría de los 38.836 habitantes actuales a tener 37.765 en el año 2020. En números absolutos parece que hablamos de una pérdida de escaso número, poco más de mil personas. Pero en porcentaje nos acercamos al 3% en una zona muy rural y de población muy dispersa. Como parece evidente, no sería temerario afirmar que esta posible migración afectaría a los núcleos más pequeños con escasos recursos y ubicaciones complejas que conllevan escasa viabilidad tanto para la creación de empleo como para generar autoempleo.

Por el contrario, según las mismas previsiones, si la situación económica se mantuviera estable, la población trabajadora en el Pirineo podría llegar a alcanzar la cifra de 42.648 personas en el año 2020, es decir 3.812 personas más que el año 2010 con un incremento porcentual del 13%. Y en caso de plantearse una muy hipotética recuperación económica, la población en edad de trabajar podría situarse en menos de una década en las 47.669 personas, esto es 8.833 personas más, situándose en un crecimiento del 26%.

Escrito por el equipo de ST Sociedad de Tasación
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No es extraño ver de vez en cuando una estación de servicio en pleno corazón de la ciudad. Son elementos operativos y funcionales que a lo largo del paseo nos sorprenden con su imagen. Su aspecto es el de ballenas varadas en la ciudad, una imagen contrapuesta a la libertad con que jalonan carreteras, autovías y autopistas.

No siempre fue así. En los años veinte del siglo pasado, lo habitual era que la dispensación de combustible se llevara a cabo precisamente en las ciudades, donde se concentraba el parque de vehículos. Eran simples surtidores situados en las aceras sin otro alcance ni entidad.

Uno de los primeros intentos de dotar de valor al lugar donde se repostaba combustible, construyendo un contenedor para ese uso, tuvo como escenario la ciudad de Madrid. Fue entonces cuando nació el concepto de estación de servicio en España.

Edificada en 1927, su autor fue el arquitecto Casto Fernández Shaw, y el surtidor se situaba en el número 18 de la calle Alberto Aguilera. Era conocida por el nombre de la empresa que la promovió, Petróleos Porto Pí, propiedad del magnate mallorquín Juan March.

Se levantó en apenas cincuenta días y fue revolucionaria en su planteamiento. Funcionalista, con ausencia de estilo y con el hormigón armado como material de referencia es el resultado del diálogo de todos los elementos que la constituyen: surtidores, aparatos de suministro de aire, agua, aceites, la marquesina que parece dos alas de avión y la torre que soporta las señales, el nombre y la función del hito. Fue el contrapunto a la España historicista y recargada. Líneas depuradas para la sociedad del futuro.

Escrito por el equipo de ST Sociedad de Tasación
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En 2004, la Región de Murcia contaba con 6 campos golf y representaba menos del 2% del total del conjunto de la oferta nacional.

El Gobierno regional se propuso construir hasta 34 campos más, cifra que fue fuertemente criticada por los detractores del trasvase del Ebro y que provocó que el propio Ministerio de Medio Ambiente incluyera una cláusula específica en la derogada Ley 10/2001 de 5 de julio del Plan Hidrológico Nacional para prohibir el uso del agua del Ebro en el riego de estos espacios. Finalmente, sólo se confirmó una tercera parte lo que supuso la creación de 10 nuevos campos de golf con sus respectivos complejos hoteleros y urbanizaciones de lujo. Hasta entonces sólo La Manga Club (Cartagena) disponía de una oferta hotelera adecuada.

El problema de las instalaciones de golf de uso turístico es que conllevan un alto coste de mantenimiento así como una elevada inversión inicial, que teóricamente se ven compensados por los altos rendimientos económicos que generan, siempre y cuando funcionen, claro está.

El turismo del golf requiere de viajes, alojamientos en hoteles, apartamentos, restaurantes y diversas alternativas de ocio e incluso otros deportes… en definitiva, implica unas necesidades que hace que la economía se mueva.

Este deporte supone una actividad complementaria a los modelos tradicionales de turismo de la Región de Murcia que se basaron en segundas residencias y en la casi nula oferta hotelera de calidad. La estacionalidad del turismo del golf es inversa a la de sol y playa. Por ello, hubiese sido un complemento interesante si se hubiese regulado adecuadamente.

El principal riesgo residía en no sobredimensionar la oferta de campos, ni utilizar este tipo de turismo para sobredimensionar también la oferta inmobiliaria.

Hoy por hoy nos encontramos con un descenso en la demanda de Golf Resorts en Murcia y la comunidad cuenta con 21 en un radio de 50 kilómetros. Una década después, algunos de estos Resorts se han convertido en urbanizaciones fantasma y sobreviven gracias al alquiler y realquiler de los que practican este deporte. Jugadores principalmente alemanes y escandinavos hacen rentables unas instalaciones lastradas por la crisis inmobiliaria.

Escrito por el equipo de ST Sociedad de Tasación
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Durante la segunda semana del mes de Julio se celebró en el sur de Gran Canaria el II Salón de la Renovación. Estas jornadas están dirigidas fundamentalmente a los agentes intervinientes en renovación de la planta hotelera y extrahotelera de los principales municipios turísticos de la isla.

La inauguración de las jornadas corrió a cargo de D. Paulino Rivero, Presidente del Gobierno Autonómico; D. José Miguel Bravo de Laguna, Presidente del Cabildo de Gran Canaria, y D. Marco Aurelio Pérez, Alcalde del Ayuntamiento de San Bartolomé de Tirajana.

Con este telón de fondo, las primeras ponencias recayeron en varias empresas hoteleras, que expusieron los resultados que para sus organizaciones ha supuesto la casi siempre arriesgada tarea de renovar sus instalaciones. Para ello, se sirvieron de datos cualitativos y cuantitativos muy interesantes.

Entre las ponencias, también hubo cabida para una detallada explicación del Plan Territorial Especial de Ordenación del Turismo, a cargo del Director Técnico del Servicio de Planeamiento del Cabildo de Gran Canaria.

Escrito por el equipo de ST Sociedad de Tasación
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¿A la tercera será la vencida? La Comunidad Valenciana tendrá próximamente una nueva ley urbanística.

Tras la novedosa, y controvertida LRUV, llegó la más ecléctica LUV, y ahora se nos anuncia para el 2013 la LOTUP (Ley de Ordenación del Territorio, Urbanismo y Paisaje). El pistoletazo de salida se produjo el pasado 13 de julio, con la aprobación del anteproyecto de ley por el pleno del gobierno autonómico.

En su declaración de intenciones destacan tres objetivos: simplificar el engorroso marco normativo vigente, una maraña de 1.183 artículos repartidos entre cinco leyes y dos reglamentos; dar un criterio global al territorio, con un tratamiento conjunto, racional y sostenible; y clarificar el marco competencial, evitando solapamiento de funciones y, de ello, reducir los plazos de tramitación (se pretende un estandar de un año para renovar una normativa urbanística municipal). Si los objetivos se cumplen, bienvenida sea la LOTUP.

Para el cumplimiento de tales objetivos se pretende establecer una ordenación de planes urbanísticos a dos niveles. Un nivel supramunicipal, también caben niveles sectoriales, cuya competencia se reservaría el gobierno autonómico, y los planes municipales, cuya responsabilidad se cedería a los propios municipios.

Cualquier municipio que desee actualizar su ordenación urbanística deberá definir un Plan General Estructural (PGE). Un programa marco simplificado donde defina sus intenciones, su horizonte poblacional a veinte años como referente de necesidades, los índices y umbrales de sostenibilidad ambiental, los recursos hídricos y energéticos necesarios, y la justificación de su perfecta integración a los planes de ámbito supramunicipal. Posteriormente lo desarrollará mediante un Plan de Ordenación Pormenorizada (POP), un programa por etapas. PGE y POP enterrarán a los actuales Planes de Ordenación Urbana (PGOU).

El procedimiento de gestión será “dialogado” en su inicio. Todo se iniciará con una formulación de consulta, desde el municipio interesado al órgano competente en materia medioambiental y territorial, al gobierno autonómico. Este deberá contestar en el plazo de tres meses con un DOCUMENTO DE REFERENCIA que permita conocer al municipio las limitaciones y afecciones que deberá cumplir en su PGE.

El “diálogo” continuaría con la remisión al gobierno autonómico de un plan preliminar que ya requeriría la previa exposición pública y de un informe de sostenibilidad ambiental.

Este diálogo entre administraciones finalizaría con la aceptación del gobierno autonómico del plan formulado y de las medidas para su seguimiento de desarrollo. Desde aquí, toda la competencia será exclusivamente municipal, desarrollándose mediante el POP.

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Una de cada cuatro viviendas que los extranjeros compraron en España durante el pasado 2011 fueron adquiridas en Alicante. De hecho, esta provincia supera en ventas a cualquier comunidad autónoma.

Según un estudio del Observatorio Valenciano de la Vivienda, basándose en las estadísticas del Consejo General del Notariado, en Alicante se realizaron una media de 25 transacciones al día, lo que representa el 26% del total nacional. El conjunto de la Comunidad Valenciana supuso el 31% de las ventas realizadas en España, seguida por Andalucía ( 19%), Cataluña (15%), Canarias (11%) y Baleares (8%).

Muchos ven en la venta de viviendas a extranjeros una oportunidad para aliviar el stock de ladrillo. Asociaciones de promotores, a nivel nacional y regional, están requiriendo apoyo institucional en campañas promocionales. Algunos operadores locales están organizando jornadas de encuentro entre promotores rusos y españoles, como la celebrada en la Costa Blanca el pasado mes de julio. En cualquier caso debemos ser cautos. Las compras por extranjeros, aunque mejorasen las del ejercicio precedente, apenas sobrepasaron las 35.000. Solo Alicante ( 9.198 transacciones), Málaga (4.627), Baleares (2.727), Barcelona (2.440) y Santa Cruz de Tenerife (2.192) superaron las 2.000 ventas al año. Una gran cifra pero que representa poco si tenemos en cuenta las setecientas mil viviendas nuevas que están disponibles en el mercado, o los casi tres millones de viviendas vacías que, según las estadísticas oficiales, hay en España.

Si nos centramos en este target, se observa que el 92% de las compras las realizaron extranjeros residentes, por lo que aunque sea el arco del Mediterráneo y las islas donde se concentra el 84% de las ventas, es para vivir y no para veranear por lo que compran. Será la confianza, la estabilidad, las facilidades para tramitar permisos de residencia y, por supuesto, la contención en precio, las claves que dinamicen esta vía de negocio.

Circunscribiéndonos a la Comunidad Valenciana, las nacionalidades compradoras ofrecen alguna sorpresa. Según las estadísticas del Consejo de Registradores, son muy poco significativas las compras de nacionalidades tradicionalmente vinculadas a la emigración laboral, del orden del 3%. Se desplomaron en el 2008 y ahí siguen. Los británicos siguen siendo los mejores clientes, pero en clara regresión. Representaban el 31% de las ventas en el 2009, el 24% en el 2010 y han sido el 18% en el 2011. Llama la atención el volumen, y mantenimiento de porcentaje, en las compras por ciudadanos rusos. Del orden del 13% en los tres últimos años. Más sorprende el incremento de compradores noruegos, el 10% de las ventas en 2011, y su tendencia alcista ( 8% en 2010, 5% en el 2009).

Escrito por el equipo de ST Sociedad de Tasación

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