Crecen las tasaciones por cambio de hipoteca

Si cambio mi hipoteca, ¿tengo que hacer tasación? Ante la subida sostenida de los tipos de interés provocada, en buena parte, por la fuerte inestabilidad internacional (guerra, post Covid, etc.) vemos en los últimos meses, en el inmobiliario, una tendencia notoria al alza en las decisiones de cambio de hipoteca, lo que conlleva, automáticamente, un aumento en el número de tasaciones hipotecarias. Echamos un ojo a esta situación de cambio y cómo puede afectar esto a tu hipoteca.

El número de hipotecas sobre viviendas inscritas en los registros de la propiedad durante el mes de noviembre se sitúa en 39.304, un 9,3% más en tasa anual. Así se desprende de los últimos datos publicados por el Instituto Nacional de Estadística (INE), donde se detalla que el importe medio de dichas hipotecas ha crecido un 5,8% y se ha situado en 147.673 euros.  Por tipo de interés, el tipo medio ha sido del 2,55% y el plazo medio de 25 años. A su vez, el 34,6% de las hipotecas sobre viviendas se constituye a tipo variable y el 65,4% a tipo fijo, según la misma fuente. Las comunidades con mayor número de hipotecas constituidas sobre viviendas en noviembre son Andalucía (8.271), Cataluña (6.947) y Comunidad de Madrid (6.640). A su vez, las autonomías donde se presta más capital para la constitución de las mismas son Comunidad de Madrid (1.433,8 millones de euros), Cataluña (1.177,4 millones) y Andalucía (1.041,6 millones).

El volumen de tasaciones completas aumentó un 4,4% hasta septiembre, según la AEV. Durante los nueve primeros meses de 2022, el volumen e importe de las tasaciones completas alcanzó las 870.000 valoraciones, con un incremento del 4,4% en volumen y del 18,4% en importe total tasado en comparación interanual, según los datos de la Asociación Española de Análisis de Valor (AEV). Durante este periodo, el segmento hipotecario creció un 9,9% en volumen y un 25% en importe total tasado, con 526.671 tasaciones hipotecarias. En cuanto a la actividad tasadora hipotecaria en el segmento concreto de la vivienda, también ha experimentado incrementos. El volumen ha aumentado en un 3,8%, hasta alcanzar las casi 348.000 tasaciones en nueve meses, y el importe tasado se ha incrementado un 11%. Por otra parte, el importe promedio de las viviendas valoradas se ha elevado un 6,85% hasta un valor tasado promedio de casi 228.000€.

Tendencias y retos del mercado residencial español en 2023. Sociedad de Tasación ha presentado esta semana las principales conclusiones de un análisis sobre la situación del mercado residencial en España y sus perspectivas para los próximos meses. El mercado inmobiliario continúa mostrando crecimientos sólidos de actividad en términos de compraventa de vivienda y concesión de hipotecas, si bien la velocidad de estos crecimientos refleja una desaceleración. El sector, al igual que otros, viene determinado por la evolución del mercado laboral, que está mostrando una solidez en línea con los datos de producción del país.

Por ahora no se observan signos de sobrecalentamiento en el mercado hipotecario y en el mercado inmobiliario, siendo el ratio hipotecas/compraventas inferior a uno; y no existe un exceso de oferta de vivienda en España. La demanda de vivienda responde a un perfil solvente de comprador, orientado hacia la reposición de vivienda o hacia la inversión. La obra nueva es un producto mucho más inelástico que, en esta situación de mercado, se está vendiendo prácticamente bajo demanda; mientras que la usada, al ser menos resiliente, podría sufrir mayores ajustes en actividad y precios.

Medidas como el tope al 2% del alquiler estarían incrementando el asking-price de los nuevos contratos de alquiler; y el mercado residencial español registra menor volatilidad de precios en vivienda en venta y alquiler que en otras economías mundiales. La cartera hipotecaria en España se muestra más solvente que la de los países de nuestro entorno; el Build to Rent (BTR) ganará atractivo entre inversores, en especial, en capitales con fuerte actividad económica, como Madrid, Barcelona o Málaga; la sostenibilidad seguirá siendo tendencia en el ámbito inmobiliario durante 2023; y la realidad sociodemográfica de España influirá en la configuración del mercado residencial del futuro.

El valor de los inmuebles de las socimis supera ya los 54.000 millones de euros, según JLL. El valor bruto de los activos (GAV) bajo gestión de las 112 socimis que hay en España alcanza los 54.074 millones de euros, lo que representa un incremento del 1,8% respecto a 2020, según el último informe elaborado por la consultora JLL. Del estudio se desprende que el volumen de adquisiciones netas en el año 2021 por parte de las socimis se acercó a los niveles prepandemia, con casi 900 millones de euros de inversiones. No obstante, este avance no se vio reflejado en la cotización de estas compañías, cuyo valor bursátil se redujo un 1,4% respecto a 2021, año en el que los vehículos de inversión españoles cerraron con un valor agregado de 23.858 millones de euros. De acuerdo con JLL, el empeoramiento de las perspectivas macroeconómicas por el aumento de la inflación y las políticas restrictivas de los bancos centrales sería la causa fundamental del descenso en el valor bursátil de estos vehículos de inversión.

¿Bueno para el vendedor… o para el comprador?

La tasación hipotecaria oficial, imprescindible en el proceso de compraventa de una vivienda, resulta ser un gran aliado a la hora de vender o comprar tu casa, además de ser beneficiosa para ambas partes, Se trata de un instrumento que ofrece transparencia y seguridad al proceso, despejando dudas sobre el valor del inmueble y aporta certezas sobre las condiciones económicas y jurídicas de la operación.

¿Pensando en vender (bien) tu empresa?

Puede parecer una verdad de Perogrullo, pero para vender bien una empresa, lo primero es conocer su valor. No se trata de conocer la empresa, cualquier empresario por lo general, conoce su empresa mejor que nadie, pero ese conocimiento no implica, necesariamente, conocer su valor. El valor de una empresa no es el valor de sus inmuebles, ni el tamaño del sueño que inspiró su creación. Se llega a conocer el valor de una empresa tras un proceso ‘científico’ que requiere conocimientos profundos de la realidad económica, el entorno, el mercado y el contexto en el que opera esa empresa.

La inversión hotelera vacacional recupera su posición de liderazgo, según Colliers. El sector hotelero vacacional ha recuperado su posición de liderazgo en España, concentrando el 58% de los 3.279 millones destinados a este mercado, según datos del Informe de Inversión Hotelera en España elaborado por la consultora inmobiliaria Colliers. De acuerdo con los datos del estudio, las transacciones de capital extranjero han superado los 2.300 millones de euros, el 72% del total invertido; y más de un tercio de la inversión se ha dirigido al segmento de cinco estrellas, reafirmando así la apuesta por el lujo de los principales inversores hoteleros. A nivel vacacional, Islas Baleares se posiciona como líder durante 2022, registrando 33 operaciones por valor de 913 millones de euros, cerca del máximo registrado en 2018 (947M€).

Aumenta el interés por invertir en residencias para los 'baby boomers'. Hasta 2030, la inversión en residencias para la tercera edad requerirá de más de 1.500 millones de euros anuales para poder hacer frente a la demanda creciente de plazas. Según informa Expansión, en la actualidad hay 9 millones de personas de más de 65 años, y en 20 años serán 15 millones. La oferta de camas en las 5.600 residencias actuales es de 400.000 y se necesitan otras 100.000 para alcanzar la ratio de 5 camas por cada 100 personas mayores de 65 años, que es el nivel aconsejado por la OMS. Este sector tendrá un crecimiento y rentabilidad creciente. De hecho, ya está acogiendo la entrada de fondos, gestoras, aseguradoras, inmobiliarias, Socimis, firmas de capital riesgo y family offices. Y es que ofrece un yield (retorno de la inversión) del 5% anual.

La compraventa de viviendas desciende un 8,2% interanual en noviembre, según los notarios. Así se desprende de los datos publicados por el Consejo General del Notariado, que revelan que durante ese mes hubo 58.942 transacciones en España. Por comunidades autónomas, se produjo un descenso en 15 de ellas, siendo las disminuciones más acusadas las de Navarra (37,4%); La Rioja (30,4%) y Cantabria (22,9%); así como un crecimiento en Extremadura (1,5%) y Castilla y León (1,3%). Por otro lado, la concesión de préstamos hipotecarios para la adquisición de vivienda tuvo una evolución similar, con un descenso interanual del 8,5% durante ese mes.

Ayudando a Re-Habilitar espacios vitales

Viviendas más sostenibles a través de la rehabilitación. La rehabilitación y la reutilización de los espacios residenciales abandonados o degradados han pasado a ser, últimamente, un componente fundamental de la sostenibilidad en el sector inmobiliario. Habilitar espacios deteriorados o abandonados es vital, y mejora nuestras ciudades económica, social y también medioambientalmente.

El precio de la vivienda nueva aumenta un 7,1% durante el último año. Sociedad de Tasación ha publicado una nueva edición del Informe de Tendencias del Sector Inmobiliario (Vivienda Nueva), que recoge el precio de la Vivienda Nueva correspondiente al segundo semestre de 2022, además de la evolución de la serie completa desde su construcción en 1985. El Estudio de Mercado de Vivienda Nueva, que se confecciona a partir de los valores de las ofertas actuales de vivienda nueva y cuyo trabajo de campo tiene una duración superior a tres meses e involucra a más de 400 tasadores, concluye que el precio de la Vivienda Nueva ha registrado un incremento del 7,1% durante los últimos doce meses hasta los 2.732 €/m² de diciembre de 2022.  

Esta subida, que ha sido generalizada en todo el territorio nacional, se debe a varios factores como la falta de stock de vivienda nueva, la elevada demanda de esta tipología de inmuebles, que supera la oferta disponible en el mercado; el encarecimiento de los costes de construcción y las materias primas; la congestión de las cadenas de suministro y el encarecimiento del coste de financiación.  

El Informe también recoge información de otros indicadores inmobiliarios propios correspondientes al cuarto trimestre de 2022. El Índice de Confianza Inmobiliario ha descendido 3,2 puntos en los últimos tres meses, situándose en 49,3 puntos sobre 100 al cierre del cuarto trimestre de 2022. Este es el segundo descenso consecutivo de este indicador, que se sitúa por debajo del punto de equilibrio (50) por primera vez desde el segundo trimestre de 2021, cuando se alcanzaron los 47,6 puntos. En cuanto al coste de construcción de obra nueva, este se mantiene al alza en España, con un crecimiento anual del 2,3% hasta los 1.182 €/m2. A su vez, el Índice de Esfuerzo Inmobiliario registra un aumento de una décima en el cuarto trimestre de 2022 hasta situarse en 7,6 años de salario íntegro necesarios para que los compradores puedan obtener una vivienda. 

España, principal destino para la inversión inmobiliaria según la consultora Knight Frank. Durante 2022, el interés de los inversores extranjeros en España ha convertido al país en el principal destino europeo para la inversión inmobiliaria, según datos de la consultora internacional Knight Frank. El informe explica que el precio competitivo de la vivienda frente al de otros países europeos, unido al clima, son los principales motivos que sitúan a España como el país con mayor número de compraventas de viviendas por parte de extranjeros en Europa. El coste menor de la vivienda revela, a su vez, una diferencia entre el esfuerzo que deben realizar los extranjeros con respecto a los españoles para invertir en inmobiliario español. Mientras que un comprador español destina más del 35% de sus ingresos mensuales a pagar su hipoteca, para la mayoría de los inversores extranjeros que compran en España esta inversión es inferior al 20%.  

El año 2022 cerrará con un volumen de inversión inmobiliaria superior a 15.000 millones, según JLL. De acuerdo con los datos de la consultora inmobiliaria, durante 2022 el volumen de transacciones superará los 15.200 millones, cifra que se aproxima al máximo histórico alcanzado en el año 2019 (16.077 millones), informa Cinco Días. JLL explica que la coyuntura económica actual, marcada por unas perspectivas de crecimiento limitado para 2023, las subidas de los tipos de interés para hacer frente a la inflación y el encarecimiento de la deuda han influido en la moderación de los volúmenes de inversión en la segunda mitad de 2022, especialmente en el último trimestre del año. Así, entre octubre y diciembre, el volumen de transacciones se ha cifrado en 1.900 millones de euros.

El Gobierno confirma el tope del 2% al alquiler de vivienda en 2023 y prorroga 6 meses los contratos que expiren. El Ejecutivo central ha dado luz verde a la prórroga hasta el 31 de diciembre de 2023 de la medida que impide aplicar una subida superior al 2% en el alquiler de vivienda y también ha decidido aprobar una prórroga extraordinaria de seis meses de la vigencia de los contratos de alquiler que finalicen antes del 30 de junio de 2023, durante los cuales se aplicarán los términos y condiciones establecidos en el contrato vigente.

Estas medidas están incluidas en el último Real Decreto aprobado por el Consejo de Ministros esta semana, dentro del nuevo paquete de medidas para hacer frente a las consecuencias económicas y sociales de la guerra en Ucrania que ha aprobado el Gobierno de España y que también incluye, entre otras medidas, la reducción del IVA a algunos alimentos y la creación de un cheque de 200 euros para familias con ingresos inferiores a 27.000 euros.

…y la sostenibilidad llegó a casa

En efecto, la sostenibilidad está ya interiorizada, y la hemos ‘metido en casa’, pero ¿cómo se enmarcan estas nuevas viviendas sostenibles en nuestras ciudades? ¿Podrán impulsar la regeneración urbana? En vivienda nueva la sostenibilidad es prácticamente obligada, pero ¿qué pasa con la vivienda usada?