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SOCIEDAD DE TASACION
Publicado el
Semana del 31 de Mayo de 2013

Enfoque Nacional e Internacional

La prima de riesgo inauguraba la semana cayendo hasta los 296 puntos básicos. El Ministerio de Fomento se ponía manos a la obra y estudiaba con la banca crear nuevos créditos para rehabilitación , ante los serios problemas en el mercado de la vivienda y el suelo. Otro Ministerio, el de Hacienda y Administraciones Públicas, anunciaba un plan para que las Comunidades Autónomas abonasen su deuda con los ayuntamientos.
Escrito por el equipo de ST Sociedad de Tasación
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Semana del 24 de Mayo de 2013

Enfoque Nacional e Internacional

Empezábamos la semana con un ataque del Bundesbank a Francia y al BCE: Al país galo para recordarle su obligación de cumplir con su déficit, y a la administración por no prestar su atención exclusivamente a los precios. Malas noticias. La deuda pública aumentaba en casi 40.000 millones en el primer trimestre, situándose en el 87,8% del PIB, según datos del Banco de España.

Escrito por el equipo de ST Sociedad de Tasación
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AVM (Automated Valuation Model) es el nombre que se da internacionalmente a los modelos de valoración automática de inmuebles.

A partir de la información relativa a las características del inmueble, y mediante técnicas estadísticas, se estima un valor teórico para un momento en el tiempo, normalmente sin la intervención de un tasador y sin realizar las comprobaciones habituales en una tasación. Su coste y la rapidez en su elaboración, son muy inferiores a los de una tasación. Por el contrario, la seguridad en los valores que se obtienen, está muy por debajo de la que tiene una tasación.

La utilización de los modelos de valoración automáticos sólo es posible para la valoración de tipologías inmobiliarias susceptibles de repetición en serie, no es válido para inmuebles singulares. El funcionamiento de los AVM es mejor cuanto más homogéneas son las áreas en las que se valora.

Una tasación completa, incluyendo la visita interior al inmueble, resulta indispensable para gran parte de las finalidades para las que se puede necesitar una valoración, pero al mismo tiempo los modelos AVM constituyen una herramienta indispensable para casos en los que sea necesario conocer la evolución de una cartera, y más en el momento actual, en que la revisión de los valores ha cobrado una enorme importancia por la pérdida generalizada de valor de los activos inmobiliarios. La utilidad de las AVM es muy amplia, fundamentalmente cuando se necesita actualizar el valor de una cartera de inmuebles, en un plazo corto y a un precio competitivo, y siempre que no exista la exigencia legal de emitir tasaciones:

  • Para la actualización de la cartera de activos hipotecarios de las entidades financieras, (supervisión bancaria, agencias de rating e inversores interesados en estas carteras).
  • Valoraciones previas orientativas y evolución a futuro de precios de inmuebles (fondos patrimoniales, particulares que necesitan conocer el valor de un inmueble, administraciones, Hacienda, Auditores, Peritos tasadores judiciales…).
  • Valoración de carteras para fusiones y adquisiciones. Contraste del valor de una tasación presencial (sociedades de tasación, para supervisión de valores).
  • Valoración de clientela para marketing directo. A partir de la dirección postal de un cliente, se puede inferir el valor de su vivienda, y con ello, una estimación aproximada de su patrimonio.
  • Valoración del inmueble para el cálculo de la prima en el seguro del hogar (Compañías de Seguros).

Existen diferentes tipos de modelos de AVM, dependiendo de la forma en que funcionan y la metodología de cálculo que se utiliza. A grandes rasgos, se puede hablar de modelos de comparables, de índices de precios, de precios hedónicos (econométricos), de inteligencia artificial... Lo habitual en la confección de los modelos es que se utilice una combinación de todos o de algunos de ellos.

Cada uno de los modelos tiene diferentes requisitos mínimos para su funcionamiento, la idoneidad de uno u otro depende entre otras cuestiones, de la información previa que se disponga relativa a la cartera a valorar y de las características de la base de datos con la que se trabaja. La utilización de más de un método aporta fiabilidad a los resultados. Sirve para ajustar el valor adoptado, detectar singularidades que requieran un contraste adicional (o no pueden ser valoradas a partir de estadísticas) y definir niveles de coherencia e índices de confianza, que normalmente acompañan a los resultados que se obtienen.

El desarrollo de cualquier modelo fiable de AVM, requiere disponer de una base de datos constantemente actualizada, elaborada por agentes que conozcan las prácticas habituales en los mercados que se analizan, y con suficiente información en cantidad y profundidad, relativa al área y tipología en la que se valora. Es importante que los datos estén georreferenciados, y que la información esté normalizada. Resulta imprescindible controlar la información que se introduce para garantizar la veracidad, calidad y coherencia de los datos incluidos, desechando los que no cumplan con estos requisitos. Las sociedades de tasación cuentan con este tipo de bases de datos. En otros países la información que se utiliza proviene de registros oficiales, lo que en España resulta poco viable.

Escrito por el equipo de ST Sociedad de Tasación
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Strawscraper, es un proyecto para recuperar la energía eólica con una cubierta de “paja” de Belatchew Labs en Estocolmo.

El estudio de arquitectura Belatchew Arkitekter quiere generar un parque eólico urbano del futuro en Estocolmo.

STRAWSCRAPER es una extensión de la torre sur en Södermalm en Estocolmo con una nueva capa de energía que producen cubiertas de “pelos o paja” que pueden extraer la energía eólica.

Con la ayuda de esta innovación en las superficies de edificios antiguos y nuevos se podrá transformar en construcciones de producción de energía.

Las láminas de la fachada se componen de un material compuesto con propiedades piezoeléctricas que pueden convertir el movimiento en energía eléctrica.

Escrito por el equipo de ST Sociedad de Tasación
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Después de que el Tribunal Supremo declarara "ilegales" la mayor parte de los PAUS de Madrid y que estos desarrollos, que suponen uno de los pocos motores para la maltrecha industria de la construcción, se vieran en entredicho, el Ayuntamiento de Madrid ha intentado dar prioridad a la resolución de los trámites porcedimentales que exige la normativa urbanística. El objetivo era subsanar la base de la citada sentencia en el menor tiempo posible.

El 12 de abril el consistorio aprobó el avance de la revisión del PGOU de 1985 y la Modificación del Plan General de 1997, mientras que el 16 de mayo se llevó a cabo la aprobación inicial de los documentos con el objetivo de desbloquear la situación causada por la mencionada sentencia.

Al proceso se ha incorporado un informe de sostenibilidad ambiental y otro de sostenibilidad económica. El primero analiza de forma pormenorizada qué areas deben mantener su condición de suelo no urbanizable protegido que les asignaba el plan de 1985, como respuesta clara al requerimiento que motivó la sentencia de anulación. Por otro lado, el informe de sostenibilidad refleja la viabilidad económica de los ámbitos en cuanto a su mantenimiento con expresión de costes e ingresos de los citados desarrollos.

A partir de aquí, y siguiendo un calendario ambicioso por la premura de plazos, se abre un periodo de información pública y solicitud de alegaciones a los organismos competentes sectoriales. El 24 de julio tendrá lugar la aprobación provisional y el día 31 la definitiva.

Escrito por el equipo de ST Sociedad de Tasación
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Se conoce como La Senda de los Elefantes a la zona de tapeo del casco antiguo de Logroño. Este nombre popular deriva del dicho de que quién en ella entra, sale a cuatro patas y con una gran trompa. Integrada principalmente por la famosa Calle Laurel y sus alrededores, en esta zona de pinchos se han establecido más de cuarenta restaurantes y bares, que ofrecen distintas variedades de tapas con su correspondiente vino de La Rioja como acompañamiento.

Esta concentración de especialidades gastronómicas ha convertido a “la Laurel” en un lugar de encuentro social, frecuentado por autóctonos y turistas de todas las edades, ganándose merecidamente la opinión de ser una de las mejores zonas de tapeo de España, y de obligado disfrute en cualquier visita a la capital riojana. La Calle Laurel es reconocida como atractivo turístico en numerosas guías de viaje y ha sido declarada de interés turístico nacional.

Escrito por el equipo de ST Sociedad de Tasación
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Se celebró en Pollença la I Jornada sobre la Sierra de Tramontana para analizar y evaluar los beneficios que ha generado a este espacio naturalformar parte del Patrimonio de la Humanidad en categoría de Paisaje Cultural; honor concedido por la UNESCO en junio 2011.

A la jornada asistieron como ponentes alcaldes de la zona, empresarios hoteleros y de actividades turísticas, consultores y un miembro de la UNESCO. La inauguración corrió a cargo de la Presidenta de Consell Insular de Mallorca.

La Sierra de Tramontana ocupa más del 20% del territorio de la isla de Mallorca y se divide en 20 municipios. La gran cantidad de municipios ya es una singularidad dentro de los diferentes Patrimonios de la Humanidad, dado que generalmente son complejos edificatorios o barrios que corresponden a un único municipio.

Para una gestión unificada, se ha creado el Consorcio de la Sierra de Tramontana. Esta agrupación tiene varias misiones asiganadas, aunque la más urgente de ellas es el diseño de los carteles anunciadores e identificadores para que el visitante sea consciente que está entrando en un territorio protegido y que debe ser preservado.

Escrito por el equipo de ST Sociedad de Tasación
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Según la prestigiosa revista británica “Restaurant”, el Celler de CanRoca de la ciudad de Girona es, en la actualidad, el mejor restaurante del mundo. Para elaborar la lista “ 50 Best ”, se recurre al voto de 900 expertos internacionales que emiten siete votos cada uno. Este sistema evidencia la extrema dificultad de resultar vencedor en dicho listado.

El Celler ya llevaba dos años ocupando la segunda posición, por ello, su éxito no es fruto del trabajo de un solo día. Valga como ejemplo la lista de espera de 14 meses para reservar mesa en fin de semana o los 11 meses de los días entre semana, y eso teniendo en cuenta que sus dos menús estrella tienen un coste de 130 y 165 euros.

Según fuentes del mismo restaurante, aunque hay una base de clientes locales fieles, hay días que las reservas extranjeras pueden llegar a copar el 80% de las plazas. Franceses e ingleses son los más numerosos.

El impacto económico directo del restaurante para Girona es evidente, ya que los comensales pueden llegar a desplazarse hasta la ciudad desde cualquier punto del mundo sólo por gozar de tal delicia gastronómica. Así, salen beneficiados todo tipo de negocios relacionados con el turismo de calidad. Hoteles, restaurantes, comercios y transportes son sólo los más obvios.

El impacto indirecto, ubica a Girona como una de las capitales mundiales de la restauración, ya que cabe recordar el impacto mediático del hoy clausurado Bulli , ubicado en la misma provincia, y diversos restaurantes con estrellas Michelín diseminados por su geografía.

Escrito por el equipo de ST Sociedad de Tasación
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Durante los pasados días 29 y 30 de Abril se celebraron en Las Palmas de Gran Canaria las II Jornadas sobre Derecho y Turismo en Canarias, inauguradas por D. José Manuel Soria, Ministro de Industria, Energía y Turismo.

Estas jornadas contaron, como ponentes, con la participación de diferentes personalidades del ámbito jurídico, institucional y universitario, quienes abordaron, desde diferentes puntos de vista, aspectos concernientes al Proyecto de Ley de Renovación y Modernización Turística de Canarias. Esta normativa vendrá a sustituir a la Ley 14/2.009, de medidas urgentes en materia de ordenación territorial para la dinamización sectorial y la ordenación del turismo.

Escrito por el equipo de ST Sociedad de Tasación
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La actual Feria de Sevilla tiene su origen en 1846, cuando dos concejales, Narciso Bonaplata y José Mª Ybarra (de origen catalán uno y vasco el otro), propusieron recuperar las ferias que autorizó Alfonso X en 1254. El año siguiente, 1847, tuvo lugar la primera edición de la Feria moderna.

La Feria, que se concibió como una feria de ganados, con un carácter completamente comercial, poco a poco fue adoptando la forma actual, donde los sevillanos se han apropiado de ella, pasando la parte comercial a un segundo plano.

Esto no quiere decir que desde el punto de vista de la economía de la ciudad haya ocurrido lo mismo. En los 450.000 m2 que ocupa la Feria hay un total de 1.048 casetas. Para su construcción se utilizan 300.000 metros de estructura tubular y participan cerca de 400 operarios, que en los días previos llegan a los 6.000, para la terminación y decoración de las casetas. Todo ello sin contar con la gran cantidad de atracciones que se instalan en la llamada “Calle del Infierno”, que ocupa unos 200.000 m2 y la iluminación de todo el complejo que correrá a cargo de 250.000 bombillas.

Pero todo este espacio también genera tensiones inmobiliarias: su ubicación junto al barrio de Los Remedios, formando un espacio vacío entre éste y Tablada durante casi todo el año, hace que sea un suelo muy apetecible para la edificación de viviendas, si finalmente se llega a decidir su traslado, aunque sería necesario modificar el actual PGOU. Además, el mercado de alquileres se dispara en los días previos, ya que hay muchas personas que vienen de fuera a trabajar, y se reactiva el mercado de viviendas en la zonas próximas.

Escrito por el equipo de ST Sociedad de Tasación

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