Más Allá del Valor

Ayer día 8 de abril de 2014 ST Sociedad de Tasación publicó el segundo Informe de Tendencias del Sector Inmobiliario Español.

En este documento se incluyen los valores de mercado actualizados de todo tipo de vivienda, segmentados por calidad, número de dormitorios, Comunidad Autónoma y principales capitales de provincia, aportando variaciones desde máximos históricos, así como tendencias observadas durante los tres últimos años.

Como dato más relevante, el valor de la vivienda ha caído un 6,3% en el último año, siendo un 47,1% la caída media desde máximos. Así mismo, y tal y como se refleja en el análisis cualitativo recogido en nuestro Índice de Confianza de ST Sociedad de Tasación, incluido también en el informe, continúa la senda de ligera mejora por quinto trimestre consecutivo.

La información completa del Informe realizado la puede consultar a través del siguiente enlace:

Existe una pequeña ciudad dentro de la capital aragonesa. Dispone de un puente, un río, casas, restaurantes, bares, museos de arte, colegio, jardines, zonas verdes, lugares para hacer deporte, monumentos conmemorativos y grandes avenidas.

Cualquiera pensará que estamos hablando de alguno de los innumerables barrios de nueva creación que florecieron como setas durante los años de bonanza de la burbuja inmobiliaria en todas las ciudades de España. Pues no. Estamos hablando de un parque. Sí señores, del parque con más solera de Zaragoza, el Parque José Antonio Labordeta.

Se trata de una zona verde de 400.000m2, un verdadero pulmón de la capital maña, que fue inaugurado en 1929 por Miguel Primo de Rivra. Inicialmente se le bautizó con este nombre y, aunque en septiembre de 2010 pasó a denominarse Parque de Antonio Labordeta, en conmemoración del político y cantautor, siempre ha sido y sigue siendo conocido popularmente como ’El Parque Grande’.

Su acceso principal se encuentra al atravesar el Puente 13 de Septiembre, que luce esplendoroso sobre el río Huerva. Este parque, que no llega al siglo de vida, se diseñó y construyó como antiguamente lo hacían las ciudades, ubicado estratégicamente alrededor del agua, quedando jalonado por el río y el Canal Imperial de Aragón.

El ‘Parque Grande’ es el sitio ideal para pasear. Sus grandes avenidas están delimitadas por fuentes ornamentales, parterres, jardines de inspiración versallesca, como en el Paseo San Sebastián. Otras están custodiadas por imponentes árboles centenarios, como el Paseo de de los Bearneses o el de los Plátanos.

Se consideró el lugar perfecto para albergar monumentos. Tanto de nueva creación para homenajear a personajes de la historia zaragozana, como para recoger obras anteriores a la creación del parque y que, tras vagar por diferentes lugares, han conseguido encontrar aquí un hogar definitivo, como el Quiosco de la Música o la Fuente de Neptuno.

A finales del pasado mes de enero, se publicó la noticia de que un fondo de inversión de Qatar había adquirido a la cadena Marriott el hotel Reinassance (el antiguo AC Diplomatic), situado entre las calles Pau Claris y Consell de Cent, de Barcelona, por 78,5 millones de euros.

El hotel, que había pasado de ser de 4 estrellas, cuando estaba en manos de AC, a 5, al ser comprado por la cadena Marriott, ampliando su plantilla, hasta llegar al centenar de trabajadores tras su inauguración en marzo del 2012, dispone de 212 habitaciones, y durante el primer año de funcionamiento había tenido una ocupación media del 67%.

La cadena Marriott dispone de ocho hoteles en la ciudad de Barcelona, entre los cuales, dos de la marca Renaissance, el hotel Arts y cinco más de la cadena AC, y, según el acuerdo firmado con el comprador, continuaría gestionando el establecimiento, si bien el fondo qatarí participaría de las decisiones más estratégicas. Al parecer, este fondo de inversión del Qatar, nuevo en el sector hotelero, tiene intención de invertir también en las grandes ciudades europeas, como Londres o París.

La Consellería de Infraestructuras de la Generalitat Valenciana acaba de aprobar el nuevo proyecto de Ley de Puertos de la Comunidad. La normativa establecerá las nuevas reglas de juego para los 37 puertos de competencia autonómica, presentes en los 454 km de costa: 17 de gestión directa y 20 deportivos. De esta forma, el gobierno autonómico subraya su voluntad de facilitar la actividad de los puertos bajo su responsabilidad, simplificando el entramado legal y estructurando así un marco único.

Entre los cambios incluidos en el anteproyecto destacan: la regulación de diversos aspectos de planificación, gestión y explotación de los puertos, la delimitación de los espacios de tierra y agua, o la definición de los servicios e instalaciones singulares. Además, la normativa establecerá también la obligación de realizar estudios de impacto ambiental o la desafección del 40% de los ingresos por tarifas y tasas para el mantenimiento de las instalaciones.

Actualmente, ya se han iniciado en Huelva, en el margen izquierdo del río Odiel, entre el muelle de río Tinto y el antiguo de Pertrechos, las obras de construcción del denominado Paseo de la Ría, obra de infraestructura que tiene por objeto acercar este espacio a los ciudadanos.

La nueva vía tendrá un kilómetro de longitud y 80 m. de ancho y dispondrá de cuatro anfiteatros, además de varios quioscos y cuatro pérgolas. Además, contará con bastante vegetación, como pinos, muy frecuentes en todo el litoral, para crear sombra que alivie las altas temperaturas del verano.

La nueva ampliación enlazará con los 3 Km de pasarelas ya acondicionadas hasta la Punta del Sebo y, junto con las obras que se realizan en la zona de la Lonja, con el muelle de Levante Norte, consiguiendo que todo el frente dependiente del Puerto sea visitable y disfrutable por la ciudadanía.

Este proyecto permitirá a los ciudadanos disponer de un espacio, que supondrá una nueva opción de esparcimiento tanto para los onubenses como para los turistas que visiten la ciudad.

Si durante más de 100 años los arquitectos de Barcelona habían respetado el pacto no escrito de no edificar un rascacielos que superara la Sagrada Familia de Antonio Gaudí, con 172 metros de altura uno menos que la Montaña de Montjuic, este mito está a punto de caer . La Barcelona Metropolitana, tiene la oportunidad de reconstruir la que para muchos significaría el nuevo icono de la ciudad metropolitana del siglo XXI, una nueva Sagrada Familia junto al rio Besòs, la Central Térmica de Sant Adrià del Besòs.

Tres estructuras de hormigón, con una altura próxima a los 200 metros de altura del mar ubicadas en primera línea de mar, justo en el margen norte del Rio Besos han dado uso a la Central Térmica desde 1976 y han ofrecido un skyline industrial en el trastero de la ciudad metropolitana. La central se instaló en 1912 en un enclave hoy altamente estratégico para el urbanismo metropolitano. La elección sobre la ubicación de la Central a principios del siglo XX se basó en criterios de proximidad con la ciudad de Barcelona, su conexión por tren y la accesibilidad al agua dulce del rio Besòs. Entre 1970 y 1976 Fecsa Endesa decide cambiar el combustible de la Central para utilizar el fuel, es en ese momento cuando se levantan las tres chimeneas y definen una pieza urbana única. Se trata del edifico más alto construido en primera línea del mar de todo el Mediterráneo.

En el 2005 tras 30 años de funcionamiento, el Ayuntamiento de Sant Adrià del Besòs firma el convenio con la empresa eléctrica para el traslado de la central, apostando por la eficiencia energética y la disminución de la contaminación provocada por el consumo de fuel de los tres gigantes de hormigón. Tras el anuncio del cierre de la central el debate sobre la conservación de los tres gigantes se intensifica considerando que el impacto de su skyline son un símbolo de identidad de la población y el argumento arquitectónico para iniciar una recalificación de 18 hectáreas en primera línea de mar donde ahora sólo hay industria. Un negocio de altura.

En el 2012 se inicia el desmantelamiento de la base de la central, miles de toneladas de hierro y cemento abandonan el lugar, solo quedarán de pie las tres chimeneas sin sus calderas y la nave principal. San Adrià del Besòs, Barcelona y su área metropolitana tienen la oportunidad ahora de emular a Londres con su Tate Modern de Herzog & De Meuron , la galería de arte alojada dentro de la central térmica de Bankside a orillas del Támesis.

También en Roma la Centrale Montemartini nació gracias a la rehabilitación que la convirtió en la sede del museo arqueológico de la ciudad eterna. Imaginando un proyecto para Barcelona la propuesta consistiría en crear un equipamiento cultural que diera servicio a toda la metrópolis y fuera referencia internacional, tanto por el contenido como por su arquitectura pos-industrial. Por el momento las ideas en forma de proyectos y exposiciones sobre el futuro son una constante lluvia de ideas, sin que la planificación urbanística todavía decida la transformación urbana.

Aún en ciclos inmobiliarios tan duros como el que estamos viviendo, salen a la luz proyectos de una envergadura y dimensión que consiguen convencernos de que aún quedo mucho por hacer y avanzar. Uno de estos proyectos tiene su ubicación en el sur de la isla de Gran Canaria, en una localidad tradicionalmente turística, que acoge a buena parte del turismo que llega a la Isla.

El proyecto pretende desarrollar nada menos que siete hoteles -seis de ellos de categoría cinco estrellas gran lujo- un campo de golf, un centro deportivo de alto rendimiento y un parque temático.

Cuando se pisa por primera vez la entrada del puerto de Tarragona hay que tomar una rápida decisión. El edificio que nos recibe nos encanta o nos parece odioso. No suele haber término medio. Impacta y de qué manera. Lo hace sin un volumen importante ni una altura desmesurada. Todo lo consigue con sus rotundas formas y los materiales, compuestos básicamente de hormigón y vidrio.

Su perfil marca la entrada al puerto desde su construcción en los años 70. Ya el primer día, las geometrías atrevidas, sus maclados, giros y enormes vidrieras generaron opiniones de todo tipo. Para muchos es un hito que conecta con arquitecturas similares en zonas ubicadas más al norte de Europa. Para otros, es de una estética brutalista y agresiva del todo innecesaria y sus espacios interiores no suelen recibir demasiados elogios.

A día de hoy se encuentra en un limbo temporal. Han pasado cerca de cuatro años desde que este edificio quedó en desuso. La construcción de una nueva sede portuaria y el traslado del personal dejó este espacio sin actividad. Estamos hablando del verano de 2010. En ese momento pasó por la mente de más de uno su demolición, por la de otros - claro está- su conservación a toda costa.

La decisión final parece que se tomará antes de verano. Todo apunta a que su futuro más próximo pasará por la reconversión en edificio de oficinas. Cabe destacar que, descontando algunas sedes corporativas, la ciudad no va nada sobrada de este tipo de edificios y menos en ubicaciones emblemáticas. En este caso, también parece lógica la reserva de varias plantas para albergar la organización de los XVIII Juegos Mediterráneos, que se celebrarán en Tarragona entre el 30 de junio y el 9 de julio de 2017.

El pasado 25 de febrero tuvo lugar en Madrid el “XV Encuentro Sectorial sobre Tasación y Valoración en España”. En las sucesivas ponencias de las principales tasadoras del país, el denominador común ante la actual crisis inmobiliaria y financiera fue la búsqueda de nuevas vías de diversificación del negocio de la valoración y de este modo ayudar a potenciar la situación que atraviesa el sector. Las principales propuestas se dirigieron hacia los factores de internacionalización de las empresas, los previsibles procesos de fusión entre algunas de ellas y el reto que supone la optimización de Internet a corto y medio plazo.

En ocasiones, las actuaciones urbanísticas afectan a los inmuebles en modo tal que no es compatible su pervivencia con el nuevo desarrollo. Estas situaciones implican la necesaria demolición de las construcciones e instalaciones, junto al desalojo de sus ocupantes, con lo que se produce una lesión particular de bienes y derechos legítimamente constituidos. Entre ellos nos interesa destacar el caso de los arrendamientos.

Existen dos normas básicas que regulan la valoración de arrendamientos. Por un lado, el título tercero del texto refundido de la Ley de Suelo 2/2008 determina el régimen de las valoraciones de suelo, instalaciones, construcciones y edificaciones, así como los derechos reales constituidos sobre o en relación a las mismas. El artículo 4.1 de la Ley de Expropiación Forzosa indica que «siempre que lo soliciten, acreditando su condición debidamente, se entenderán también las diligencias con los titulares de derechos reales e intereses económicos directos sobre la cosa expropiable, así como con los arrendatarios cuando se trate de inmuebles rústicos o urbanos. En este último caso se iniciará, para cada uno de los arrendatarios, el respectivo expediente incidental para fijar la indemnización que pueda corresponderle.»

Por otro lado existe amplia jurisprudencia que señala que los derechos arrendaticios, que forzosamente se ven privados en aplicación de la normativa urbanística, han de obtener como indemnización el valor real de los perjuicios producidos por el cese del arrendamiento. El alcance de esta indemnización debe equivaler al valor de reposición de los mismos en idénticas condiciones, o lo más parecidas posibles, para que pueda permitir al arrendatario la continuidad de la explotación objeto del arrendamiento.

Tanto si la extinción del derecho procede por una actuación urbanística como de una expropiación, se produce un proceso de compensación económica por los bienes y derechos afectados. El importe de la indemnización dependerá de la legislación vigente en la fecha de la constitución del arrendamiento. Y aquí cabe distinguir tres casos:

• En el caso de arrendamientos sometidos al TRLAU de 1964 la indemnización equivale al diferencial de rentas entre el arrendamiento que se extingue y la renta de mercado del inmueble alternativo, para seguir desarrollando la actividad, en las condiciones más parecidas posibles. El importe de la indemnización habitualmente se determina como capitalización del diferencial de rentas al 10% siempre que esté vigente la prórroga forzosa, toda vez que el inquilino deberá soportar una mayor renta de forma indefinida. En el caso de que el contrato no se encuentre sometido a prórroga forzosa, la indemnización se estima el importe en uno o dos años de renta, dependiendo del plazo para la desocupación del inmueble.