Más Allá del Valor

Si recorremos una ciudad con un mínimo de atención, nos daremos cuenta de que nos encontramos inmersos en una amplia variedad de bienes ajenos a la propiedad privada. Un ejemplo de ello serían las calles, plazas, parques, mercados o escuelas, aunque en ámbitos no urbanos también hay otros bienes de los que hacemos uso común de manera inconsciente, entre ellos, los ríos, playas, montes y ahondando en los bienes singulares, encontramos aeropuertos, puertos navales, recursos mineros, etc. Cierto es que parte de estos bienes pueden pertenecer a propietarios privados, pero en su gran mayoría no es así.

Las Administraciones Públicas disponen de bienes materiales para satisfacer la función que tienen encomendada, ¨el patrimonio de las Administraciones públicas está constituido por el conjunto de sus bienes y derechos, cualquiera que sea su naturaleza y el título de su adquisición o aquel en virtud del cual les hayan sido atribuidos¨ según determina el artículo 1º de la Ley 33/2003.

Conviene recordar que el reconocimiento de la titularidad pública de estos bienes y derechos se justifica por su vinculación a la satisfacción de fines públicos, lo que implica que las propiedades públicas estén sometidas a un régimen jurídico especial de protección que garantice su adecuada utilización.

Los bienes públicos quedan divididos en dos categorías: bienes demaniales o de dominio público y bienes patrimoniales o de dominio privado. Esta distinción está reflejada en el Código Civil en los artículos 343 y 344 en los que se dispone que todos los que no reúnan los caracteres de bienes demaniales tendrán la condición de patrimoniales. Se define así, tanto la dualidad de bienes de los que pueden ser titulares los entes públicos, como el carácter residual de la noción de bienes patrimoniales (que están integrados por todos aquellos que no son de dominio público).

La distinción entre bienes demaniales y patrimoniales se sustenta en preceptos del Derecho Romano en base a cuatro conceptos fundamentales referidos a la propiedad pública como son:

• El carácter “cosa pública” o de dominio público evoca la idea de no pertenencia a nadie en particular, pertenece a toda la comunidad.
• En base a su “función” o utilidad lleva a su distinción entre los bienes de titularidad pública y utilidad pública, destinadas al uso común frente a los patrimoniales, también de titularidad pública, no destinados al uso público.
• Característica común de todos estos bienes es que son ajenos al comercio humano y no son susceptibles de apropiación por las personas físicas o jurídicas.
• Por último, el carácter de titularidad pública se adquiere por un acto formal de adscripción como bien de uso o dominio público.

Las Administraciones Públicas, propietarias de todos estos bienes, quedan reguladas a través del régimen jurídico del Estado.

La Constitución Española en su artículo 132 se refiere a los bienes de dominio público en los siguientes términos:
• La ley regulará el régimen jurídico de los bienes de dominio público y de los comunales, inspirándose en los principios de inalienabilidad, imprescriptibilidad e inembargabilidad, así como su desafectación.
• Son bienes de dominio público estatal los que determine la ley y, en todo caso, la zona marítimo-terrestre, las playas, el mar territorial y los recursos naturales de la zona económica y la plataforma continental.
• Por ley se regularán el Patrimonio del Estado y el Patrimonio Nacional, su administración, defensa y conservación.

La licencia de actividad de un establecimiento, que también puede recibir otros nombres como licencia de instalaciones, es una autorización de naturaleza urbanística, ambiental y de calidad, de competencia municipal que acredita el cumplimiento de los requisitos funcionales del uso que corresponda (industrial, hotelero, comercial…)

y el cumplimiento de la normativa urbanística, en su caso. Hasta el momento, era previa a la apertura de un local. Últimamente, algunos clientes nos preguntan por la supresión de la necesidad de la licencia de actividad por comentarios publicados en los medios de comunicación a raíz de la aprobación del Real Decreto-ley 19/2012, de 25 de mayo, de medidas urgentes de liberalización del comercio y de determinados servicios.

Las cuevas fueron las primeras y más buscadas viviendas por el hombre. Fueron utilizadas por este para protegerse del clima, los animales y otros hombres. Habitadas durante miles de años, posteriormente fueron abandonadas debido al aumento de la población y la mejora del nivel de vida. Pero en la actualidad, aún existen localidades que -de forma excepcional- conservan barriadas enteras con este tipo de viviendas.

Uno de estos ejemplos es Juslibol, un barrio de la Zaragoza rural, que destaca precisamente por sus cuevas excavadas en la roca, una muestra de las residencias más típicas y apreciadas de la población. El barrio cuenta con unos mil habitantes, la mitad de los cuales vive en una de las 264 casas-cueva acondicionadas a las comodidades actuales: disponen de electricidad, suministro de agua potable y vertido y accesos asfaltados e iluminados, además de contar con una característica reconocida y apreciada por sus inquilinos: ser frescas en verano y templadas en invierno.

Aunque se desconoce en muchos casos su antigüedad, las casas-cueva fueron excavadas hace más de un siglo -aunque se baraja que alguna de ellas alcance los 400 años de antigüedad- por los antepasados de los actuales habitantes, que las ocupan bajo la autorización del Ayuntamiento de Zaragoza. Par poder habitarlas, los inquilinos deben pagar una pequeña tasa (canon) por el uso de los terrenos rústicos, propiedad del Consistorio. Los arrendatarios llevan décadas solicitando la posibilidad de adquirir los terrenos.

Así, este valor histórico, cultural y turístico de Juslibol es también una preocupación para sus vecinos, que esperan que se regularice cuanto antes la situación de estos espacios, a través de la aprobación de un plan especial que les permita adquirir la propiedad del suelo que ocupan.

Con el final de la recesión, puede ser que nos encontremos en el momento propicio para iniciar los proyectos de nuevas promociones inmobiliarias. Sin embargo, sorprende que no se haya generado un debate entre los agentes implicados para definir qué tipo de producto es el que se debe construir a partir de ahora.

Teniendo en cuenta que las promociones que se analizan ahora se pondrán a la venta en 2-3 años.

Los datos demográficos no son los mismos que hace 15 años y la pirámide de edad ha variado sensiblemente. Según las previsiones del INE la población entre 25 y 49 años descenderá de los 18 millones actuales a 13,7 millones en 2023; y la población entre 50 y 74 años se incrementará de los 12,5 millones actuales a 14,7 millones en 2023. La generación del “baby boom” supera ya los cuarenta años de edad y difícilmente adquirirá un inmueble similar a la obra nueva que ya compraron hace 10 años.

De la nueva generación de jóvenes, podemos decir que son, o serán, los nativos digitales; con unas necesidades muy diferentes a las de sus padres o abuelos. Su mayor movilidad profesional condicionará la compra de unavivienda “para toda la vida”.

Se ha definido la “Silver Economy” como las nuevas posibilidades de negocio derivadas de conceptos innovadores en servicios y productos basados en las futuras necesidades de nuestros mayores. Este concepto encaja perfectamente en lo que debería ser una de las primeras opciones a la hora de estudiar un futuro proyecto inmobiliario.

Gracias a la gran cantidad de jubilados que deciden vivir su jubilación en España, podríamos convertirnos en un banco de pruebas mundial para un tipo de edificios innovadores. El desafío no es hacer una vivienda para personas de 65 años, la innovación es hacer una vivienda adaptada a personas 65 años que además tengan a su cargo sus padres de 90 ¡ Y en pocos años vivirán muchas personas así en el mundo!

A primeros de diciembre saltó la noticia: El Centro Pompidou de París abrirá en Málaga su primera sede fuera de Francia. El centro se inaugurará previsiblemente en 2015 y se ubicaría en el “Cubo”, edificio situado en la denominada esquina de oro de la nueva zona de ocio surgida en el Puerto de Málaga, bautizada como “Muelle Uno”.

Si se hace realidad esta gran noticia, Málaga se convertirá en una de las grandes capitales artísticas de España. Si a la nueva sede del prestigioso Centro de Arte Georges Pompidou le sumamos la oferta existente ya en esta proactiva ciudad, que ya cuenta con los museos Picasso, Thyssen, Centro de Arte Contemporáneo, más el Bellas Artes y Arqueológico -que pronto volverá a abrir en el bello edificio de la antigua Aduana-, Málaga será, sin duda, el destino cultural de referencia del sur de Europa.

El denominado “Cubo” del Muelle Uno de la nueva zona portuaria malagueña posee 6.000 metros cuadrados y recibiría una exposición permanente compuesta por 70 obras procedentes de los fondos del centro de arte parisino, a la cual se sumará otra temporal cada uno de los cinco años que durará el acuerdo, y que serán prorrogables.

La ciudad de Málaga lleva años consolidándose como destino cultural, creando un valor añadido a la marca Costa del Sol. No hay mejor opción de complementar la oferta de sol y playa con un atractivo cultural de tan altísimo nivel. Esta provincia sabe que para destacar y salir con fuerza de las vicisitudes que ha sufrido en los últimos años tenía que reinventarse, potenciando lo que ya tenía y sumando ofertas y servicios que la catapulten como el destino turístico-cultural de la zona sur de Europa.

El futuro del turismo en España no lo escriben las grandes cadenas hoteleras del país. Ni tampoco los grupos turísticos… El futuro del turismo lo escriben personas emprendedoras que buscan respuestas no convencionales

Es gente exploradora, inquieta, independiente, que percibe con claridad un cambio de ciclo social, tecnológico y económico. Se ha iniciado una nueva etapa en el sector mucho más creativa y orientada a las nuevas generaciones y tendencias socio-demográficas.

Como todos sabemos el Impuesto de Bienes Inmuebles (IBI) es un tributo directo de carácter real, de titularidad municipal y liquidación obligatoria, que grava el valor catastral de los bienes inmuebles en los términos establecidos en los artículos 60 a 77 del Texto Refundido de la Ley Regulador de las Haciendas Locales (TRLHL)

La Administración comunica anualmente al propietario de cada inmueble la base imponible y la cuota o importe que se ha de satisfacer. Dicha cuota tiene carácter de deuda tributaria.

La determinación de la Base Imponible del impuesto toma en consideración el Valor Catastral de cada inmueble, tanto se trate de bienes rústicos como urbanos.

La valoración catastral de cada inmueble tiene como punto de partida la Ponencia de Valores Catastrales. Dichas ponencias tienen una vigencia decenal. Cada año, los valores catastrales son actualizados tomando como referencia la valoración del año precedente y el índice de incremento establecido en las circulares que actualizan anualmente la circular 12.04./04. sobre ponencias de valores catastrales.

En los municipios en los que se ha revisado recientemente las ponencias resultan valores catastrales de los inmuebles son sensiblemente superiores a los que se habían establecido en las actualizaciones de valores catastrales de años anteriores. Este incremento de valor es tanto más acusado en municipios cuya ponencia anterior databa del año 2002 o incluso años anteriores. Los incrementos de valores catastrales hacen patente la divergencia que se ha venido dando entre el incremento real de los valores de mercado de los inmuebles respecto de los valores catastrales actualizados, que nos comunicaban anualmente.

El nuevo mapa de valores se ha realizado en los momentos donde el precio de la vivienda estaba más alto, por este motivo y para atenuar el incremento impositivo que produciría la aplicación directa de los valores catastrales, se ha arbitrado el procedimiento de reducción de la Base Aplicable. Dicho procedimiento consiste en la aplicación de un coeficiente reductor a lo largo de los siguientes nueve años. Dicho coeficiente parte del 0,9 y se reduce anualmente en un 0,1 hasta extinguirse. El procedimiento queda regulado en el artículo 67.1 del RDL 2/2004, de 5 de marzo, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley Reguladora de Haciendas Locales, cuya última modificación data del 30 de octubre de 2013.

Con el proceso de reducción de la base liquidable se intenta aplazar el incremento del efecto impositivo. No obstante, cada año se verán incrementadas en un 10% las bases liquidables.

La actual crisis inmobiliaria, presente en nuestro país desde hace más de seis años, está siendo percibida por la sociedad desde una óptica global. La realidad, tan solo con un somero análisis, es bien distinta. La situación en el sur y levante, fruto de una construcción desenfrenada, es mucho más dura que en el norte. Y en el norte, se distinguen múltiples zonas: las ciudades, las grandes poblaciones, las zonas turísticas o de interior, etc. En este sentido, en cada una de ellas, la situación actual es bien distinta.

Concretamente, en el caso de Galicia, se puede constatar que en los núcleos urbanos existe una demanda que, a un ritmo lento pero constante, ha ido absorbiendo a lo largo de estos años el stock de vivienda nueva existente; hasta el punto, de afirmar que la oferta existente de la vivienda tipo demandada (a precio razonable y sin considerar las escasas promociones “de lujo”) se ajusta a la demanda existente actualmente. En estos casos, el problema a medio plazo puede llegar a producirse por el hecho de que no se estén iniciando nuevas promociones que puedan satisfacer la demanda a dos o tres años vista.

El próximo 17 de enero de 2014 junto con el Ayuntamiento de Pals analizaremos la historia del urbanismo de Pals.

Durante la jornada interpretaremos el modelo urbanístico que posee la población de Pals, para ello vamos a repasar la evolución histórica de la forma urbana de Pals, la cual posee tres grandes hitos o etapas que se corresponden con los tres núcleos de la población de Pals a saber: Mont Aspre, el puerto del Grau y Liberty, a modo de conclusión ilustraremos el impacto económico mediante gráficos de la evolución del valor de mercado residencial.

La Paeria de Lleida, es decir, el ayuntamiento, puso en marcha en 2.006 una campaña de inspección masiva de edificios en el casco antiguo. Entre esa fecha y finales de 2012 se realizaron 350 inspecciones declarando en ruina unos sesenta edificios.

El desencadenante de estos hechos fue el hundimiento de un edificio en la calle Tallada, 16 que implicó el posterior derribo de otros cuatro en la misma manzana. A partir de este incidente y con la base de las inspecciones, diversos edificios han ido dejando paso a solares en estos últimos años. Hablamos de más de sesenta solares que han quedado libres. El hecho que el derribo haya dejado al descubierto gran cantidad de medianeras, ha provocado, como mínimo, el derrumbe de otros tres edificios. A ello cabe añadir importantes deterioros en varios más.