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SOCIEDAD DE TASACION
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En las valoraciones inmobiliarias casi siempre se considera que el valor de mercado de un inmueble es directamente proporcional a su superficie edificada (o potencialmente edificable). Excepto cuando se trata de terrenos íntegramente destinados a usos agrícolas, cuanta mayor superficie construida, mayor valor.

Por ello, se utiliza el Valor Unitario de Mercado (€/m2c), como parámetro de comparación fundamental.

Como consecuencia de ello, a un terreno urbano (o urbanizable) y carente de edificabilidad (de forma directa, o en función de su pertenencia a un ámbito de desarrollo urbanístico), no se le reconoce ningún valor de mercado. Esto se da al considerarse que su comercialización, es muy improbable o que en todo caso, las condiciones en las que se producirá no son objetivables, al no ser un bien susceptible de interesar a un demandante-tipo de dicho mercado inmobiliario. Su valoración, en todo caso, solo es abordable desde la perspectiva y las técnicas de las valoraciones administrativas.

También podríamos cuantificarle un valor si ese terreno, no edificable por sí mismo, se agrega a un segundo inmueble, y de ello resulta una edificabilidad (y un valor) para el conjunto, mayores que los que les correspondía previamente al segundo inmueble. Pese a ello, dicho valor no será propiamente un valor de mercado, porque solo será apreciable para el propietario de este segundo inmueble.

Habitualmente, estos terrenos urbanos no edificables suelen acabar como vertederos, aparcamientos oficiosos, o, en el mejor de los casos para sus propietarios, siendo expropiados o cedidos mediante algún convenio a la administración, la cual trata de buscarles alguna utilidad. Este ha sido el caso de los 19 terrenos (ya públicos), actualmente en desuso, que el Ayuntamiento de Barcelona ha incluido en el “Pla BUITS urbans amb implicació territorial i social”, con la intención de cederlos temporalmente a entidades y asociaciones sin ánimo de lucro. Hasta la fecha, se han recibido 32 proyectos de utilización, entre los que abundan los llamados huertos urbanos.

Este tipo de terrenos, están situados en el interior de la trama urbana consolidada; y no ubicados en zonas periféricas o marginales. Son terrenos que, además de su propia utilidad social, entran directamente en relación con los inmuebles que les son colindantes, caracterizando y cualificando su entorno inmediato.

Desde ese punto de vista, aunque por ellos mismos no sean susceptibles de soportar un determinado valor de mercado, sí son agentes de creación de valor inmobiliario; valor que será recogido por esos otros inmuebles próximos.

Casi siempre, dentro del ámbito urbano, esa función la realizan, en exclusiva, las plazas,parques y jardines públicos. Hemos interiorizado totalmente la diferencia entre lo urbanizable y lo no-urbanizable, como antítesis absoluta, de lo cual resulta una segregación radical entre ambos mundos.

Aún así, y según datos del Institut d’estadística de Catalunya (Idescat), dentro del término municipal de Barcelona, con una superficie total de 10.000 hectáreas, ya en 2009 estaban destinadas 680 de esas hectáreas a superficie agrícola utilizada; 661 como tierras cultivadas; y 20 hectáreas como pastos.

En su libro El jardín de la metrópoli, el arquitecto barcelonés Enric Batlle nos propone repensar la ciudad desde la perspectiva de los espacios verdes continuos, e introduce el concepto de conectividad como una de las funciones esenciales de los mismos.

Escrito por el equipo de ST Sociedad de Tasación
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Éste es el quinto año consecutivo en el que realizamos un estudio comparando la Legislación Urbanística de las distintas Comunidades Autónomas. En las sucesivas revisiones hemos ido incorporando las novedades que han aparecido, pero el objetivo inicial se mantiene. Tratamos de aclarar algunas cuestiones relevantes de la legislación urbanística en España, dado que consideramos que hay una necesidad de localizar, ordenar y relacionar la gran dispersión normativa vigente en esta materia. No pretende ser un compendio legislativo sino un esquema simplificado que recoge los aspectos que hemos considerado más relevantes para nuestro trabajo de valoración.

El origen de este estudio fue la creación de una herramienta interna encaminada a facilitar la realización de nuestras valoraciones. En estos años le hemos dado una difusión mayor, porque entendíamos que su utilidad podría ser más amplia. El interés que ha despertado entre nuestros clientes y colaboradores nos anima a seguir compartiéndolo.

En cuanto a las novedades respecto de la edición anterior, se observa que no hay cambios sustanciales. Las modificaciones que se incorporan, no siempre lo hacen de forma directa, sino a través de Leyes de Acompañamiento, que no abordan cambios radicales en los modelos urbanísticos existentes, pero sí revisiones paulatinas de los instrumentos legales.

Los esfuerzos de las distintas autonomías se centran en:

  • La adaptación a la Ley del Suelo Estatal y el reglamento que la desarrolla.
  • La simplificación de la normativa. En concreto, se flexibilizan y simplifican trámites y regulaciones, y se acortan los plazos legales de aprobación de los instrumentos de planeamiento y gestión urbanísticos. También se reducen las cargas administrativas. Con todo ello se busca poner los medios para dinamizar la actividad económica, empresarial y crear empleo, optimizar recursos y hacer más fácil el acceso a la financiación.
  • Mejorar la seguridad jurídica y la clarificar el marco competencial. A nivel de disciplina destacar la inclinación a aumentar los plazos de prescripción de las infracciones urbanísticas y las medidas de protección de legalidad y restitución del orden jurídico perturbado en su caso.
  • Ampliar los usos y actividades en suelo rústico o no urbanizable, respetando su protección y desarrollo sostenible, con el fin de favorecer su dinamización social y económica en los núcleos rurales como una garante de futuro.
Escrito por el equipo de ST Sociedad de Tasación
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¡¡¡¡Oooooops!!!!! Otro cambio legislativo más en este año plagado de ellos. Un anteproyecto de Ley por el que se modifican la Ley de Arrendamientos Urbanos ( Ley 29, de 24 de noviembre, LAU ) con casi 20 años de antigüedad y también a la de Enjuiciamiento Civil (Ley 1/2000, de 7 de enero). Esta modificación de la LAU ha generado evidentemente gran incertidumbre en general, pero muy en particular entre caseros e inquilinos, sobre cómo este cambio les afectará.

Este texto legal todavía no está en vigor y aún no se sabe la fecha definitiva de su aprobación, por lo que este nuevo proyecto puede hasta entonces sufrir muchas modificaciones dependiendo del proceso para su aprobación (Proyecto de Ley o Decreto-Ley). En todo caso, el objeto de esta nueva regulación persigue, en líneas generales, fomentar el alquiler a través de medidas que afectan tanto al casero como al inquilino:

Escrito por el equipo de ST Sociedad de Tasación
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Francisco Javier Heredia, nuestro delegado de Castilla y León participó en el "Encuentro financiero con pymes y autónomos" celebrado en Ávila.

En este encuentro trasladamos a los empresarios asistentes, las herramientas necesarias para tener más posibilidades a la hora de encontrar financiación para que las pymes y autónomos puedan realizar nuevas inversiones o mejorar la liquidez de sus compañías.

Una de las tareas que realizamos en las sociedades de tasación es anilizar si los inmuebles sirven de garantía hipotecaria para determinadas ayudas que prestan las entidades de financiación y del Instituto de Crédito Oficial (ICO). Cuando analizamos y comprobamos la documentación de los inmuebles realizamos un exhaustivo exámen de los mismos. En el informe de tasación se incluyen información sobre el entorno, el edificio, la vivienda, el local, el croquis, fotografías, información registral, catastral y situación urbanística del inmueble.

Escrito por el equipo de ST Sociedad de Tasación
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Valencia no es una ciudad litoral, como muchos piensan, es una ciudad con voluntad de serlo.

En el siglo XIX inició su camino hacia la costa, derribando las murallas y más tarde incorporando lo que hoy conocemos como poblados marítimos. Hoy, ha conseguido terminar su larga travesía acortando los escasos cuatro kilómetros que la separaban de la costa tras la reciente cesión de la dársena interior del puerto y la Marina Real Juan Carlos I

Esta cesión no es un paso pequeño. Abre un magnífico balcón por el cual la ciudad puede asomarse al mar y, a la vez, por donde el mar puede adentrarse en la ciudad.

¡Tantos proyectos anunciados y ahora posibles! Parque tecnológico, zona lúdica y comercial, programas residenciales, el derribo de las vallas que distancian la ciudad y su puerto... los técnicos municipales y el Consorcio Valencia 2007, como gestor de la actividad, tienen trabajo por delante.

Estando aún por convocar el Consejo rector del puerto para aprobar el plan de usos que está ultimando el Consorcio, el cual está pendiente de desarrollar el planeamiento urbanístico que permita acometer las obras de urbanización necesarias, ha bastado un día desde la cesión para que se publicara en el Boletín Oficial de la Provincia el primer proyecto de concesión administrativa. Este proyecto es el del alquiler de la base del antiguo sindicato Mascalzone de la America's Cup a una empresa especializada en el tratamiento de cubiertas de madera.

Escrito por el equipo de ST Sociedad de Tasación
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Desde el día 1 de abril hasta el día 10 mayo de 2013 se celebra el curso de Valoraciones y tasaciones inmobiliarias para el mercado hipotecario del Instituto de Arquitectura, en la Fundación de Arquitectos en la Calle piamonte 23 de Madrid.

El objetivo de este curso es iniciar al profesional en la valoración y tasación inmobiliaria para el mercado hipotecario y ofrecerles parámetros teóricos y normativos específicos mínimos para el ámbito del mercado hipotecario de acuerdo a la Orden ECO 805 2003 y su aplicación a diferentes tipologías de bienes inmuebles.

Durante el desarrollo de curso se transmitirá las bases teóricas y normativas mínimas para poder iniciarse en el ejercicio profesional de este campo así como talleres prácticos. Nuestra aportación a estos talleres la desarrollará nuestra compañera Lara Tojaka el día 8 de 17a 21,15 horas en el Taller Valoración de Suelos Urbanizables y Urbanos.

Los directores y organizadores del curso son Jeronimo Cubillo Cubillo Director Técnico SIVASA y Luis Higinio Montero Rumbao Director General de SIVASA, la Sociedad de Tasación del Grupo Santander.

Escrito por el equipo de ST Sociedad de Tasación
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Desde que hace 130 años se pusiera su primera piedra, Barcelona sigue esperando para ver acabada su edificación más emblemática, la Sagrada Familia. Algo similar sucede con el diseño y la urbanización de la Plaza de Les Glories. La gran plaza central de la Barcelona Metropolitana, “Les Glories”, dibujada por Idelfons Cerdà en 1859, se encuentra a día de hoy pendiente de la celebración de un concurso Internacional de Arquitectura que la sitúe definitivamente como el centro urbanístico de la gran urbe catalana.

Para entender los motivos de este infinito retraso en la ejecución del proyecto, conviene tener perspectiva histórica.

En 1859 Idelfons Cerdà define en el Plan del Eixample para la ciudad de Barcelona el gran centro urbano en el cruce de los tres grandes ejes de la ciudad: La Gran Vía, La Meridiana y La Diagonal. La gran plaza, con vías de 50 metros de anchura, se situaba en este plan como el centro esencial de la red urbana.

En 1905, León Jaussely llena de contenido la propuesta de Cerdà, manteniendo la plaza como centro de la ciudad condal, y traslada el Ayuntamiento de la ciudad y equipamientos culturales a la plaza.

En 1976, el Plan General Metropolitano de Barcelona reconoce la situación estratégica de la plaza, y le otorga la dimensión metropolitana que Jaussely planificara para ella a principios de siglo.

En 1992 la celebración de los JJ.OO de Barcelona fueron la excusa perfecta para que la plaza por fin tuviera un sentido, la construcción del doble anillo viario elevado sobre la plaza, permitió introducir un gran eje horizontal en la ciudad. Les Glories se convertían en la puerta de acceso de la ciudad desde la Metrópolis. No sería la gran plaza central que Cerdà imaginase, pero su utilidad al servicio de los vehículos sería suficiente para acabar el siglo XX con un gran uso.

En 1999 la ciudad, todavía impulsada por el éxito de los Juegos, modifica el PGM, transformando Les Glories y su función de epicentro. Las viejas fábricas darán paso al [email protected] Barcelona, un distrito tecnológico con las TICs como clave para su desarrollo. En esta línea se construye la Torre AGBAR en la fachada mar de la plaza.

Les Glories empezaba a concentrar así diferentes usos, edificios singulares y, lo más importante, diferentes sensibilidades a la hora de culminar por fin la gran plaza central. En el 2003, el programa de actuación incorpora los agentes determinantes en el proyecto, el Ayuntamiento y las entidades vecinales y ciudadanas, bajo el visto bueno de la Generalitat.

En el 2005 se publica el edicto que debe derribar el anillo viario. Sin embargo, la propuesta nunca se ha materializado. Las causas del desconcierto actual sólo las podemos intuir. Quizás sea la crisis o la envergadura del proyecto y su repercusión económica, así como el impacto urbanístico que en la ciudad puede paralizar hasta el más intrépido de los urbanístas. Sin embargo, la ciudad reclama ese punto central para su desarrollo y bienestar y éste sigue sin concluirse.

Escrito por el equipo de ST Sociedad de Tasación
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El pasado 28 de febrero se dictó la sentencia 00179/2013, relativa al recurso 1496/11, presentado por el Colectivo de Vega en Defensa del Medio Rural contra el acuerdo de aprobación definitiva del Plan General de Ordenación Urbanística de Gijón.

La sentencia dicta:

“En atención a todo lo expuesto, la Sala de lo Contencioso Administrativo del Tribunal Superior de Justicia de Asturias, ha decidido: ESTIMAR el recurso de esta clase interpuesto por la Procuradora Dª Paula Cimadevilla Duarte en la representación procesal acreditada, contra el Acuerdo Pleno del Ayuntamiento de Gijón, de fecha 13 de mayo de 2011, relativo a la aprobación definitiva del Plan General de Ordenación Urbana de dicho Ayuntamiento; Acuerdo que se anula y deja sin efecto por no ser conforme a Derecho, y en su virtud se declara que el expediente administrativo se ha de retrotraer al momento anterior al trámite de información pública previsto en el artículo 78.2 del Decreto legislativo1/2004. Sin costas. Contra la presente resolución cabe interponer ante esta Sala, RECURSO DE CASACION en el término de DIEZ DIAS, para ser resuelto por la Sala de lo Contencioso-Administrativo del Tribunal Supremo” El Tribunal Superior de Justicia de Asturias ha decidido, por tanto, anularel PGOU de Gijón tras valorar el recurso del Colectivo de Vega en Defensa del Medio Rural. Los vecinos consideraban que el acuerdo, aprobado en el pleno del Ayuntamiento pocos días antes de las elecciones de mayo de 2011, no se ajustaba aDerecho. La sentencia les da la razón yafirma que se ha generado indefensión al vulnerarse “los principios de publicidad y participación ciudadana” en la elaboración del documento. Según la normativa vigente, durante la fase de información pública, debe poder consultarse toda la documentación relacionada con el expediente. Este no fue el casoantes de la aprobación inicial del PGOU, ni tampoco cuando se volvió asometer a información pública en octubre de2010.

Escrito por el equipo de ST Sociedad de Tasación
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La sociedad canaria viene haciéndose esta pregunta desde el momento en que entró en vigor la Ley 6/2009, de medidas urgentes en materia de ordenación territorial para la dinamización sectorial y la ordenación del turismo, que define el marco cuantitativo y cualitativo del desarrollo turístico del archipiélago para los siguientes tres años.

Su artículo 16 establece que en las islas de Lanzarote, Fuerteventura, Gran Canaria y Tenerife, durante el período de los tres años siguientes a la entrada en vigor de la Ley, sólo podrán otorgarse las autorizaciones previas de las exigidas por la Ley 7/1995, de 6 de Abril, de Ordenación del Turismo de Canarias, para los establecimientos turísticos, siempre que sean solicitadas dentro de los dos años siguientes a la publicación de dicha normativa. Además, tienen que tener por objeto o ser consecuencia de la renovación o rehabilitación de las edificaciones e infraestructuras turísticas, los establecimientos de turismo rural, los establecimientos emplazados en edificios histórico-artísticos o de interés arquitectónico; la sustitución de plazas con todos los derechos urbanísticos vigentes; y la implantación de hoteles de cinco estrellas de gran lujo.

Escrito por el equipo de ST Sociedad de Tasación
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La población humana ha evolucionado de forma exponencial a lo largo de los últimos siglos. En 2011 se alcanzó la increíble cantidad de 7.000 millones de habitantes. Esta cifra tiene aun mayor significado si consideramos que hace 1.000 años la población mundial, según la estimación de diferentes fuentes, podría haberse situado entre 250 y 310 millones de habitantes.

La evolución no ha sido homogénea en todos los territorios. América y Oceanía estaban prácticamente deshabitadas hace 1000 años y, según algunas estimaciones, entre África y Europa vivían 100 millones de personas, concentrándose el resto en Asia.

El crecimiento de la población en el pasado ha sido muy lento, ya que casi no existía el crecimiento vegetativo. Fue a partir de los avances en la medicina cuando el crecimiento alcanzó cotas no conocidas, aumentando a un ritmo que ha permitido que en los últimos 200 años se haya multiplicado por siete la población mundial. Muchas son las razones, entre las cuales cabe destacar la reducción de la mortandad infantil y el crecimiento de la esperanza de vida. Esta evolución de la población tampoco habría sido posible sin la llegada de la revolución industrial o la industrialización de la agricultura.

Esta transformación tuvo lugar a costa de optimizar procesos productivos y de explotar los recursos naturales hasta llegar a agotarlos en ciertas zonas, como es el caso del agua. En algunos casos, el precio pagado ha sido el de un gran deterioro del entorno natural y la aparición de la contaminación.

¿Hasta cuándo puede seguir este proceso? Según las estimaciones de Naciones Unidas a finales del siglo XXI la población alcanzará los 10.000 millones de habitantes.

Si consideramos que los recursos naturales son bienes finitos no recuperables, el crecimiento de la población es un proceso insostenible.

Muchas personas y organizaciones han tomado conciencia de esta situación, y desde hace tiempo se vienen activando alarmas para modificar los comportamientos humanos y evitar lo que a todas luces parece un desastre de dimensión humana nunca conocido.

El principio necesario que ha de regir futuros comportamientos para evitar el agotamiento de los recursos naturales es la sostenibilidad.

Los estudios al respecto establecen tres áreas de actuación, y cada área tiene implicaciones en las demás. La conjunción y equilibrio entre las tres llevan al comportamiento sostenible sin el cual no sería posible el crecimiento población mundial. Las áreas de actuación se reflejan en el diagrama siguiente.

Escrito por el equipo de ST Sociedad de Tasación

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