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SOCIEDAD DE TASACION
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Las incesantes noticias de crecimiento de las primas de riesgo nacionales respecto a la deuda alemana, los problemas de solvencia de las economías griega, irlandesa, portuguesa, y actualmente de España e Italia han producido gráficas en las cotizaciones bursátiles en dientes de sierra y fuertes tendencias a la baja.

El elevado nivel de incertidumbre siempre se ha llevado mal con la estabilidad de las inversiones bursátiles. Esta situación ha propiciado que el capital busque refugios más estables dirigiéndose hacia el mercado de materias primas y de valores con menor volatilidad. Desde hace tiempo presenciamos el ascenso incesante de la cotización del oro y de ciertas materias primas.

Desde la antigüedad el oro ha mantenido un valor universalmente reconocido. Esta circunstancia permitió que se convirtiera en medio generalizado de pago, incluso en transacciones entre diferentes estados. El mercado del oro era libre entre los países utilizándose monedas con acuñaciones de pesos y leyes reconocidas.

La gran estabilidad del valor del oro permitió que fuera adoptado entre diferentes países como el primer patrón cambiario o “patrón oro”. Esta situación se mantuvo desde finales del siglo XVIII hasta 1914.

A partir de esa fecha se implantó el papel moneda, siempre con referencia al oro que mantenía un valor intrínseco, todas las monedas se definían por su equivalencia en peso oro y eran convertibles en dicho metal. Cada país definía el valor de su moneda en relación al patrón oro.

Después de diversos episodios entre los años 1922 a 1933 en los que se produjo el abandono del patrón oro, o su adopción de forma parcial, en 1934 vuelve a adoptarse en USA extendiéndose posteriormente al resto de países.

En 1944 se crea el Sistema Monetario Internacional constituyéndose el dólar estadounidense como la moneda de referencia bancaria a partir de un precio invariable del dólar en oro (35 $ la onza). El valor de cada moneda se definía por el tipo de cambio en relación al dólar estadounidense de tal forma que Estados Unidos era responsable de mantener la estabilidad del valor del dólar en relación al oro. Esta situación se mantuvo hasta 1973 a pesar de haberse detectado en la década anterior el conflicto entre liquidez y confianza.

Escrito por el equipo de ST Sociedad de Tasación
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Imagínate que eres el comprador de una oficina. Una preciosa oficina a estrenar en uno de los mejores edificios del centro de Valladolid objeto de rehabilitación. En el contrato de compraventa, el promotor te expone que la rehabilitación del edificio se ha realizado conforme a un proyecto visado por el colegio profesional competente y que ha obtenido la preceptiva licencia de obras del Ayuntamiento.

Imagínate que después de comprar tu oficina, te instalas y al cabo de varios años recibes la noticia de que el Tribunal Superior de Justicia de Castilla y León ha dictado una sentencia por la que tu oficina debe pasar a ser parte de una vivienda en proindiviso con tu vecino colindante, al cual se le ha quedado la misma cara de desconcierto que a ti.

Esto es lo que le ha ocurrido a varios propietarios del edificio denominado Caja Duero, uno de los más emblemáticos y mejor rehabilitados en plena Plaza de Zorrilla de Valladolid. Estos compradores, que actuaron de buena fe y basaron su decisión en la seguridad jurídica que les confería el hecho de disponer de licencia de obras que autorizaba el proyecto de rehabilitación, se han encontrado con una demanda de la Federación Provincial de Asociaciones de Vecinos contra el Ayuntamiento de Valladolid. En la misma se denuncia que la licencia otorgada no cumple con los parámetros urbanísticos que fija el planeamiento de la ciudad.

La demanda se basa en que el proyecto adopta unas edificabilidades y usos que no se corresponderían con las permitidas por el Plan General y, por lo tanto, la licencia no se debería haber concedido. El TSJ ha dictaminado que de cuatro áticos construidos (aprovechando unas carboneras y el trasvase de edificabilidad de una galería que no se construyó), dos se deben eliminar y los otros dos se deben reducir. Además, el fallo insiste en que no se respeta el 50% de uso residencial por lo que se deben reordenar las doce oficinas y convertirlas en seis viviendas para que cumplan la superficie mínima exigible.

Escrito por el equipo de ST Sociedad de Tasación
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Los fantasmas siguen apareciendo y parece que ya no tienen miedo a que los veamos. Cada vez se van viendo más viviendas, edificios, parques industriales... que van quedando en una situación de abandono, bien por estar inmersos en procesos jurídicos que cada vez se van dilatando más en el tiempo, bien porque sus propietarios no tienen ingresos para mantenerlos o porque las empresas van cerrando esperando nuevas circunstancias que les sean mas propicias..; a esto se une la falta de liquidez de ciertos ayuntamientos que afecta directamente a la conservación y el mantenimiento de los espacios residenciales e industriales.

Además, por si fuera poco, en Andalucía van saliendo más fantasmas en forma de irregularidades urbanísticas, que parece ser que se van ordenando y que en esas nuevas ordenaciones, en muchos casos, reducen o dejan sin valor terrenos en los nuevos planeamientos.

La parte positiva de toda esta situación es que van desapareciendo las zonas grises y cada vez está más definido lo que es blanco y lo que es negro. Esta definición ayuda a resolver ciertas dudas que planteaban algunos inversores interesados por proyectos que quedaron en el aire y que ahora, uniendo precios razonables y conocimiento de mercado, empiezan a ser interesantes. Ejemplo de ello son proyectos tan diversos y diferenciados como el nuevo centro comercial y de ocio Serrallo Plaza de Granada que terminará de construirse en marzo 2012 con la ludoteca más grande de Andalucía, cine, salud, deporte, etc. Otro ejemplo diferenciado es el proyecto de Silicio Energía, en el que Isofotón absorbe las participaciones de tres 3 cajas andaluzas y del Banco Europeo de Finanzas, garantizando con su nuevo 71% del capital la entrada de un nuevo inversor que se quedará con el 51% del capital y que aumentará la inversión de 250 a 600 millones.

Escrito por el equipo de ST Sociedad de Tasación
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Pese a que la inversión en vivienda social en España es casi la mitad que la media de la UE (en algunos países del norte de Europa las residencias sociales suponen el 65% del total, mientras que en nuestro país el número de viviendas con algún tipo de protección apenas llega al 12%), la política municipal de vivienda de Madrid no ha pasado inadvertida a las autoridades austriacas.

Una delegación de la Federación Austriaca para la Construcción de Viviendas Sociales (FWBV) ha visitado recientemente diversas promociones de edificios protegidos en los PAU de Vallecas y Carabanchel, así como el Ecobulevar de Vallecas y varios edificios rehabilitados en el distrito Centro para sacar ideas aplicables en su país.

La visita ha servido para crear diversas mesas de trabajo en las que los expertos austriacos han podido extraer información de primera mano sobre la promoción de vivienda protegida de nueva construcción, la rehabilitación de edificios y las ayudas del Ayuntamiento para fomentar la restauración privada del patrimonio edificado, aspectos contemplados en el Plan de Vivienda 2011-2015 del municipio de Madrid, y cuyo objetivo es promover y gestionar 21.000 viviendas en edificios plurifamiliares.

Escrito por el equipo de ST Sociedad de Tasación
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En el pasado mes de junio, la UNESCO declaró la Serra de Tramuntana, en la isla de Mallorca, Patrimonio de la Humanidad en la categoría de Paisaje Cultural.

Con esta declaración, se reconoce el valor paisajístico, cultural e histórico de la serra, destacando entre otros aspectos, su paisaje agrícola, fruto de siglos de cultivos de olivos mediante sistemas de riego de origen islámico.

Desde el punto de vista inmobiliario, la Serra de Tramuntana ha sido tradicionalmente un enclave muy solicitado por compradores de alto o muy alto poder adquisitivo. Por su singularidad y belleza, municipios pintorescos como Andratx, Deià o Fornalutx, Sóller, Valldemossa y en el norte Pollença, han cautivado a actores, músicos, artistas y empresarios del mundo entero.

Con su declaración, la Unesco garantiza que el espectacular entorno se va a preservar, manteniendo vivos su encantos y que a ello se destinarán importantes recursos. En las ofertas de ventas, podemos ver como se utiliza esta categoría como un argumento de peso. Asimismo, nuevas inmobiliarias se han apresurado a abrir oficina en la comarca.

La tipología de inmueble más solicitada es la de una finca rústica con edificación de estilo tradicional, terreno con olivos y vistas al mar. A pesar de la crisis, los valores de venta de este tipo de inmuebles suelen superar el millón de euros.

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La respuesta a esta cuestión no es fácil, pero la clave llegó con la construcción del edificio sede de la Junta de Extremadura en el barrio de Morerías. Durante el derribo de las viviendas existentes apareció lo que actualmente es el yacimiento arqueológico urbano más importante de la península.

Tras un periodo de deliberaciones y no sin polémicas, se acordó un método sin precedentes, completamente nuevo y que ha sido exportado a otras ciudades españolas, europeas y de todo el mundo.

Para empezar se creó un nuevo organismo, el Consorcio de la Ciudad Monumental , Histórico-Artística y Arqueológica de Mérida participado por Ayuntamiento, Junta de Extremadura y Ministerio de Cultura, libre de cualquier influencia política. Las distintas administraciones cedieron todas sus competencias en materia patrimonial al Consorcio. Además, se establecieron zonas con diferentes niveles previos de protección a partir del mapa de restos catalogados. Así, en el momento en que se detecta una construcción histórica se paraliza la obra y se elabora un estudio arqueológico.

Una vez realizado éste, ¿qué ocurre con la obra?, ¿se detiene y cancela? Esto provocaría un total colapso de Mérida, ya que se asienta sobre una ciudad romana. Lo que se hizo fue fijar unas medidas de protección y conservación de los restos. Si no son importantes se procede, en determinados casos, a la destrucción de los mismos y a la edificación normal del proyecto. Si se considera que los restos son importantes, se plantean modificaciones (integración de los restos en la construcción o su protección bajo una losa de hormigón, sobre la que se eleve el nuevo edificio rehusando cualquier tipo de estructura subterránea). Sólo en los casos más importantes se cancela el proyecto, se expropia de terreno y se crea un museo con los restos.

Escrito por el equipo de ST Sociedad de Tasación
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Bruselas ha dado el visto bueno al Corredor Mediterráneo. Sin duda, ésta ha sido una gran noticia para Andalucía ya que conlleva la construcción de una tupida red de infraestructuras.

A diferencia de cómo se planteó en un primer momento, la red de transporte tendrá más peso en el interior que en la costa, de forma que se le da más recursos a Almería y Algeciras mientras que Motil y Málaga quedan en desventaja.

No obstante, Málaga tiene muchas cosas que celebrar ya que Antequera será el centro logístico de la región. Asimismo, habrá que ver el uso que se le da a los trenes: si se apuesta por llevar pasajeros la provincia saldrá perjudicada; si lo que se transporta son mercancías, no tanto. Detrás de la decisión de no apostar por el eje Málaga-Motril-Almería hay argumentos económicos más que razonables, sobre todo los que se refieren a la complicada orografía del terreno y al coste del kilómetro.

Como hemos referido, el puerto de Motril se queda con las manos vacías mientras que la zona norte de Granada verá aliviado el complicado transporte por carretera en la zona, lo que supondrá un importante ahorro para las empresas agrícolas. En este punto también hay que destacar el impulso al turismo de interior del norte de la provincia granadina, cada vez más valorado.

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Durante la celebración del XXX coloquio de la Asociación de Promotores y Constructores (APCE) que tuvo lugar en Madrid hace unos días, escuchamos datos como que en España se venderán este año alrededor de unas 175.000 viviendas nuevas, muy poco comparado con el stock actual que algunos cifran en 700.000. También, se apuntó que el número de inmuebles terminados estaría en torno a los 100.000, nada comparado con las cifras de los años del boom. Aún así, esa cantidad se podría incrementar en los próximos años, hasta llegar a las 300.000 viviendas en 2015 si el mercado se mantiene igual que hasta ahora.

No obstante, hay que atender a una circunstancia nueva: según destacó en el coloquio el Catedrático de Sociología de la Universidad Complutense de Madrid , Jesús Leal , la población española está decreciendo. Ni qué decir tiene que este dato podría incidir en el ritmo de construcción y venta de viviendas, por lo que habría que reducir la anterior cifra al entorno de las 200.000.

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Uno de los desarrollos más extensos de la capital, Valdebebas, está de moda. La publicidad tanto en televisión como en prensa escrita está dando sus frutos, y eso que aún quedan algunos flecos para que el proyecto esté finalizado.

Uno de los grandes atractivos de la zona es su ubicación geográfica y sus conexiones con la M40 y T4, sin desdeñar reclamos como la ciudad deportiva del Real Madrid y la futura Ciudad de la Justicia.

El plan parcial (con 3 modificaciones) y el proyecto de urbanización están definitivamente aprobados, mientras que las obras de urbanización se encuentran prácticamente terminadas (98.9% de ejecución). Lo único que queda pendiente es el puente que unirá el sector con la terminal T4 del Aeropuerto de Madrid, en fase de ejecución. La gestión urbanística también ha terminado y ya se están concediendo las licencias de obras.

Debido a la actual situación del mercado, la mayoría de las promociones de vivienda son en régimen de cooperativa o comunidad de propietarios y una gran cantidad de las previstas serán viviendas de protección oficial (VPTB y VPTL).

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Para justificar la densidad de Barcelona y, de paso, conceder licencia al desarrollo de la ciudad, creímos como dogma de fe que Barcelona es muy tupida porque su geografía la obliga. No podía crecer en horizontal hacia el infinito como París, Berlín o Madrid porque tenía barreras que lo impedían. El mar Mediterráneo delante, los ríos Llobregat y Besó a los lados, y la sierra de Collserola por detrás limitaban su expansión urbanística.

Ahora, sin embargo, el problema en uno de los lados de este cuadrado imaginario pasa a ser visto por el nuevo ayuntamiento como oportunidad única para dar valor al que sin duda es el Central Park de Barcelona, la sierra de Collserola . Esta montaña, coronada por la cima del Tibidabo, se extiende de sur a norte, paralela a la costa, y limita el crecimiento urbano hacia las comarcas del interior. La ciudad, como en su día sucedió con el frente litoral, ha crecido de espaldas también a Collserola. Y la creación de minúsculos espacios verdes en forma de plazas y parques en el interior de la ciudad era la única nota de color fuera del parque.

Pero la reciente declaración de Collserola como parque natural ha convertido la sierra en lugar estratégico. Los nuevos rectores de urbanismo de la ciudad han convocado un concurso de arquitectura, las 16 Portes de Collserola, en el que se invita a los arquitectos a diseñar la conexión entre la ciudad y Collserola. Estas 16 puertas deben permitir que la vegetación penetre en la ciudad, nunca a la inversa, comunicando el parque natural con las zonas verdes existentes actualmente en la ciudad, al objeto de que esos parques urbanos pasen a ser las puertas de Collserola, transformado en el Gran Parque.

La respuesta del colectivo de arquitectos ha sido espectacular: muestra del interés, casi 800 equipos han descargado las bases del concurso. La casi nula convocatoria de concursos públicos, así como la crisis que sufre el sector, han sido claves para este éxito inicial. En contra de este concurso se ha situado el grupo de arquitectos AxA, Arquitectes per l’Arquitectura, entidad que reúne a la élite de la profesión y que se ha mostrado muy crítica con el concurso debido a esa universalización.

Así las cosas, a los futuros usuarios del espacio y a todos los ciudadanos de Barcelona les queda la duda de si tanta exposición mediática acabará por urbanizar Collserola, ya que durante décadas Barcelona ha tenido un parque natural sin declarar a escasos metros del asfalto, disfrutado en soledad únicamente por algún urbanita despistado y frecuentado por unos pocos corredores en su célebre carretera de Les Aigües, pista forestal que recorre Collserola de un extremo a otro.

Escrito por el equipo de ST Sociedad de Tasación
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