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SOCIEDAD DE TASACION
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Durante la celebración del XXX coloquio de la Asociación de Promotores y Constructores (APCE) que tuvo lugar en Madrid hace unos días, escuchamos datos como que en España se venderán este año alrededor de unas 175.000 viviendas nuevas, muy poco comparado con el stock actual que algunos cifran en 700.000. También, se apuntó que el número de inmuebles terminados estaría en torno a los 100.000, nada comparado con las cifras de los años del boom. Aún así, esa cantidad se podría incrementar en los próximos años, hasta llegar a las 300.000 viviendas en 2015 si el mercado se mantiene igual que hasta ahora.

No obstante, hay que atender a una circunstancia nueva: según destacó en el coloquio el Catedrático de Sociología de la Universidad Complutense de Madrid , Jesús Leal , la población española está decreciendo. Ni qué decir tiene que este dato podría incidir en el ritmo de construcción y venta de viviendas, por lo que habría que reducir la anterior cifra al entorno de las 200.000.

Escrito por el equipo de ST Sociedad de Tasación
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Uno de los desarrollos más extensos de la capital, Valdebebas, está de moda. La publicidad tanto en televisión como en prensa escrita está dando sus frutos, y eso que aún quedan algunos flecos para que el proyecto esté finalizado.

Uno de los grandes atractivos de la zona es su ubicación geográfica y sus conexiones con la M40 y T4, sin desdeñar reclamos como la ciudad deportiva del Real Madrid y la futura Ciudad de la Justicia.

El plan parcial (con 3 modificaciones) y el proyecto de urbanización están definitivamente aprobados, mientras que las obras de urbanización se encuentran prácticamente terminadas (98.9% de ejecución). Lo único que queda pendiente es el puente que unirá el sector con la terminal T4 del Aeropuerto de Madrid, en fase de ejecución. La gestión urbanística también ha terminado y ya se están concediendo las licencias de obras.

Debido a la actual situación del mercado, la mayoría de las promociones de vivienda son en régimen de cooperativa o comunidad de propietarios y una gran cantidad de las previstas serán viviendas de protección oficial (VPTB y VPTL).

Escrito por el equipo de ST Sociedad de Tasación
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Para justificar la densidad de Barcelona y, de paso, conceder licencia al desarrollo de la ciudad, creímos como dogma de fe que Barcelona es muy tupida porque su geografía la obliga. No podía crecer en horizontal hacia el infinito como París, Berlín o Madrid porque tenía barreras que lo impedían. El mar Mediterráneo delante, los ríos Llobregat y Besó a los lados, y la sierra de Collserola por detrás limitaban su expansión urbanística.

Ahora, sin embargo, el problema en uno de los lados de este cuadrado imaginario pasa a ser visto por el nuevo ayuntamiento como oportunidad única para dar valor al que sin duda es el Central Park de Barcelona, la sierra de Collserola . Esta montaña, coronada por la cima del Tibidabo, se extiende de sur a norte, paralela a la costa, y limita el crecimiento urbano hacia las comarcas del interior. La ciudad, como en su día sucedió con el frente litoral, ha crecido de espaldas también a Collserola. Y la creación de minúsculos espacios verdes en forma de plazas y parques en el interior de la ciudad era la única nota de color fuera del parque.

Pero la reciente declaración de Collserola como parque natural ha convertido la sierra en lugar estratégico. Los nuevos rectores de urbanismo de la ciudad han convocado un concurso de arquitectura, las 16 Portes de Collserola, en el que se invita a los arquitectos a diseñar la conexión entre la ciudad y Collserola. Estas 16 puertas deben permitir que la vegetación penetre en la ciudad, nunca a la inversa, comunicando el parque natural con las zonas verdes existentes actualmente en la ciudad, al objeto de que esos parques urbanos pasen a ser las puertas de Collserola, transformado en el Gran Parque.

La respuesta del colectivo de arquitectos ha sido espectacular: muestra del interés, casi 800 equipos han descargado las bases del concurso. La casi nula convocatoria de concursos públicos, así como la crisis que sufre el sector, han sido claves para este éxito inicial. En contra de este concurso se ha situado el grupo de arquitectos AxA, Arquitectes per l’Arquitectura, entidad que reúne a la élite de la profesión y que se ha mostrado muy crítica con el concurso debido a esa universalización.

Así las cosas, a los futuros usuarios del espacio y a todos los ciudadanos de Barcelona les queda la duda de si tanta exposición mediática acabará por urbanizar Collserola, ya que durante décadas Barcelona ha tenido un parque natural sin declarar a escasos metros del asfalto, disfrutado en soledad únicamente por algún urbanita despistado y frecuentado por unos pocos corredores en su célebre carretera de Les Aigües, pista forestal que recorre Collserola de un extremo a otro.

Escrito por el equipo de ST Sociedad de Tasación
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Como novedad éste año ¡Teníamos camisetas! Y no una sino dos. Una preciosa de ST (ver foto) y otra que regalaba la organización de la carrera . Organización que año tras año va mejorando.

Era tal la masiva cantidad de gente, que cruzar la salida para empezar a correr era cuestión de varios minutos. Llamaba mucho la atención que algunos no habían ido a correr, sino a caminar pues nada más salir ya iban a ritmo de paseo dominguero, con lo que reafirmamos que en ésta carrera lo importante al final es participar. Dejar el traje, corbatas, delantales, monos de trabajo, etc y cambiarlos por un pantalón y la camiseta de tu empresa y a pasarlo bien un rato.

Y para que conste que vale la pena, aquí el testimonio de aquellos que éste año quisieron o pudieron participar:

Escrito por el equipo de ST Sociedad de Tasación
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Se acerca el final del año. Un tiempo de hacer balance y realizar nuevos planteamientos para los próximos doce meses. En el sector inmobiliario, de dónde venimos lo sabemos todos y dónde estamos, casi también. Pero, con los datos que disponemos actualmente, ¿podemos vislumbrar algún sendero por donde transitar a corto o medio plazo?

Seguimos con un sector aletargado, como “la boa que digería un elefante” de la que se hablaba en el comienzo de El Principito. Es una imagen que no se me va de la cabeza. Una boa deformada con un elefante en su interior, dormitando, inmóvil, vulnerable hasta digerir la carga. Así veo actualmente el sector.

La carga que supone el stock de inmuebles en manos de distintos actores.Es una carga que a todos asusta pero nadie conoce claramente, ni en cantidad ni en calidad. Y que nadie sabe dónde está. ¿Se puede hacer algo por digerirla? Y no parece que lo conveniente sea sólo esperar.

Disponemos de suelo urbano, sí, suelo del caro, del que ya está terminado, aunque a veces bajo formas extrañas, ocupado por edificaciones obsoletas, usos incompatibles, densidades insostenibles. Si miramos las ciudades con otros criterios, desde otro ángulo, con el cariño de lo que es nuestro y nos ha servido bien, podríamos reparar en vez de abandonar y comprar algo nuevo generalmente de peor calidad y mucho más caro.

Parece que es tiempo de otra economía, de la economía del respeto y desde este punto de vista quizá ha llegado el tiempo de la rehabilitación, de la transformación de zonas internas de la ciudad, de aprovechar los espacios interzonales, de recomponer e intensificar densidades a niveles racionales...

Escrito por el equipo de ST Sociedad de Tasación
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Queda lejos aquel pasado en el que se planeaban y ejecutaban edificios con presupuestos prácticamente ilimitados. Ahora ha llegado el momento de fomentar la practicidad en el aparentemente inmutable mundo de la construcción residencial.

Hay quien empieza a apostar con fuerza por una racionalidad casi extrema. Así se desarrollan proyectos con costes mínimos para tratar de encontrar soluciones habitacionales asequibles. Y el modelo de contenedor marítimo, con su tamaño claramente estandarizado, ofrece una opción modular e industrializable sin igual. De hecho, ya se ha experimentado ampliamente esa solución en construcciones temporales en grandes obras, colegios y otras necesidades transitorias de construcción.

Un claro ejemplo lo constituye la ciudad de Onagawa (Japón), donde se han creado 188 viviendas temporales destinadas a los afectados por el terremoto del mes de marzo, usando como base contenedores.

El mayor reto reside en dotar de perdurabilidad y prestigio una solución aparentemente tan alejada de la vivienda tradicional.

Tal vez estamos hablando de una tendencia pasajera o, por contra, de una opción a tener en cuenta como respuesta a un obligado cambio del entorno constructivo. De momento, muchos de nosotros hemos podido examinar esas soluciones en diversas exposiciones , muestras o salones, aunque está claro que es difícil verlas en nuestras ciudades como una promoción más.

La utilización de un contenedor reciclado, compacto, de gran solidez y con paredes exteriores de acero, convenientemente tratado, ofrece una elevada resistencia a los fenómenos meteorológicos. Hay que tener en cuenta, además, su bajo coste, debido a la ingente cantidad existente de contenedores vacíos apilados en los puertos del mundo entero. Por último, y no es la menor de sus ventajas, su estandarización facilita y abarata su transporte y colocación.

El interior de estos contenedores habitables, una vez tratados convenientemente los distintos aislamientos, es altamente configurable y personalizable, pudiéndose dotar, en función de las necesidades y de las capacidades económicas, de acabados y prestaciones muy variables. El tamaño reducido tampoco es inconveniente, ya que hay propuestas diversas que llegan fácilmente a superficies de 90 m2. Quizá nos hallamos ante una auténtica validación de la sabiduría popular, ya que aquí “el interior es lo que importa”.

Escrito por el equipo de ST Sociedad de Tasación
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Las Tablas es un barrio del norte de Madrid que forma parte del distrito de Fuencarral. Surgió como un Programa de Actuación Urbanística (PAU) a raíz de la elaboración del Plan General de Ordenación Urbana de 1997. Éste desarrollo se encuentra totalmente terminado, con su planeamiento y gestión urbanística aprobados definitivamente y con las parcelas inscritas en el Registro de la Propiedad. No se ha detectado ningún problema jurídico y la urbanización se ha ejecutado al 100%. Además, ya se han concedido más del 90% de las licencias de obra.

Las Tablas es un desarrollo eminentemente residencial, con 12.272 viviendas previstas y una dotación mínima de terciario, suelo ocupado en su mayoría por Telefónica, donde trabajan unos 14.000 empleados. El trazado de las calles es muy regular, con grandes avenidas, aceras anchas y una gran superficie de zonas verdes. La mayoría de los habitantes del barrio son familias jóvenes con hijos y ya se empieza a ver algo de vida nocturna gracias a la apertura de bares y restaurantes.

Desde que comenzó la crisis, los precios de la vivienda libre han descendido algo más del 10% y en estos momentos prácticamente no hay inmuebles de nueva construcción, sólo las viviendas terminadas sin vender.

Escrito por el equipo de ST Sociedad de Tasación
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Actualmente, se está elaborando la propuesta de Directiva del Parlamento Europeo y del Consejo sobre los contratos de crédito para bienes inmuebles de uso residencial.

¿Qué quiere el Parlamento Europeo con esta Reforma?

  • Más crecimiento, que dé confianza y liquidez para reactivar la economía europea.
  • Mayor estabilidad, mediante un enfoque basado en los riesgos.
  • Mayor flexibilidad, para poner a los mercados financieros al servicio de las familias.
  • Mayor competencia, eliminando barreras dentro del mercado.
  • Más transparencia, reforzando la trazabilidad del crédito en los mercados financieros.
  • Mayor responsabilidad crediticia, relación más simétrica entre prestamistas y prestatarios.

Con el fin de analizar esta reforma, medio centenar de representantes de la banca, asociaciones de consumidores y otros sectores relacionados con el mercado hipotecario se reunieron en Vigo los días 1 y 2 de diciembre en el seminario ’Hacia un mercado hipotecario europeo. El Parlamento Europeo decide’. Allí, se debatió sobre los diferentes aspectos de la reforma hipotecaria, presentado por el Parlamento Europeo a través de su Oficina en España.

El eurodiputado español de la comisión de Asuntos Económicos Antolín Sánchez Presedo fue uno de los ponentes en un acto en el que estuvieron además la AEB, la CECA, la AHE, la Plataforma Afectados por la Hipoteca, Adicae y las asociaciones de consumidores, entre otros.

Escrito por el equipo de ST Sociedad de Tasación
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Hace poco me dijo un amigo que quería venir a visitar Valladolid. Quería pasar un fin de semana de descanso y de turismo con su familia. Como es normal, me pidió consejo para que le indicase las dos o tres cosas que hay que ver, y cómo no, alguna sugerencia para disfrutar de la maravillosa gastronomía de esta ciudad, donde el tapeo, los pinchos y los vinos de la tierra se combinan como una forma de arte.

Me fue muy fácil orientar a mi amigo. Pero, sobre todo, me gustó caer en la cuenta de lo agradable que es esta ciudad, de lo fácil que es vivir en ella y lo mucho que han hecho las diferentes Administraciones Públicas para que sea una de las mejores ciudades del mundo, con potencial turístico, cultural y económico.

Un ejemplo de lo que digo es que Valladolid Phillips y la Asociación Internacional de Alumbrado Público por el proyecto “Ríos de Luz”, que ilumina 32 monumentos y emplazamientos especiales de la ciudad. Por detrás han quedado el proyecto Broken Lights de Rotterdam (Holanda) que pretende revitalizar un barrio deprimido a través de juegos de luces, o el proyecto de iluminación del entorno del castillo de Kanazawa (Japón).

El jurado ha reconocido Ríos de Luz como el mejor proyecto de iluminación urbana del mundo por utilizar el alumbrado público como una herramienta para la construcción cultural de la ciudad y porque sirve para que turistas y vecinos “queden con sus amigos, tomen unas tapas, o simplemente disfruten de la ciudad”.

Escrito por el equipo de ST Sociedad de Tasación
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En el barrio de La Sagrera-Sant Andreu de Barcelonase están dando un conjunto de actuaciones de renovación urbana, donde existen grandes zonas industriales obsoletas, otras áreas dedicadas al ferrocarril, y asimismo infraestructuras destinadas a la energía y el saneamiento, que desde hacía tiempo ya habían quedado aisladas y que ahora se van a recuperar y renovar.

En la intervención se cubrirán aproximadamente unas 38 hectáreas de superficie ferroviaria, convirtiéndose en el mayor cubrimiento de Europa. La transformación consigue integrar por un lado los barrios separados hasta ahora por el trazado viario del ferrocarril (Sant Martí y la Sagrera), y por otro lado genera una gran transformación urbanística de unas 165 hectáreas que rodea a este conglomerado de infraestructuras.

Asimismo se alcanzarán unos 1,7 millones de metros cuadrados de techo, contabilizando unos 800.000 m² de techo residencial, que supondrá la llegada de 24.000 nuevos vecinos, más de 55.000 m² de hotelero, que representan unas 800 habitaciones, y 380.000 m² de oficinas y comercios que pueden significar unos 30.000 nuevos puestos de trabajo, sin dejar de mencionar unas 45 hectáreas de nuevos viales, otras tantas para nuevos parques urbanos y 20 más para ubicar nuevos equipamientos.

Para poder desarrollar este ámbito de actuación, se aprobó el 19 de mayo de 2004 la Modificación del Plan General Metropolitano (MPGM) de la Sagrera-Sant Andreu .

    Escrito por el equipo de ST Sociedad de Tasación
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