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SOCIEDAD DE TASACION
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La ciudad de Valencia languidece. Está enferma, adolece de una grave pandemia, la deuda. Existen dos maneras de afrontarla: la primera, hibernar a la espera de que el mal pase, dejando quizá secuelas, pero intentando conservar la mayoría de las fuerzas que le quedan. La segunda, buscar posibilidades de ejecución de nuevos proyectos, lo que aumentaría, en principio, los síntomas de su dolencia, pero para quizá obtener, en un futuro, una completa recuperación.

El saber popular alberga las dos alternativas con las conocidas: “madrecita que me quede como estoy” o “quien no arriesga no gana” . Al parecer, los gobernantes y clase política de esta ciudad son arriesgados y están planteando proyectos que entrañan un grado de incertidumbre casi suicida. He aquí una muestra:

  • Nuevo Mestalla: finalizaría en 2013, cuatro años después de lo previsto. Tras la venta de Mestalla y sus terrenos a Bankia, el Valencia C.F. saldará los 250 millones de euros de deuda, saneando un icono valenciano. Al lado del nuevo estadio se levantarán un centro de restauración y un museo deportivo lo que, una vez terminado, dará empleo a 200 personas.
  • Ampliación Palacio de Congresos: Según los cálculos del Ayuntamiento, Valencia acogerá a 30.000 congresistas al año y de ahí la necesidad de ampliar el actual auditorio. El recinto se distribuirá en dos plantas: la primera con grandes salas destinadas a conferencias y la segunda, con salas más pequeñas, para unas 80 personas, destinadas a exposiciones, cursillos, reuniones de empresa, etc. Además, se construirá un nuevo Palacio de Congresos con una capacidad para 5.000 congresistas, unido al actual por un pasillo acristalado.
  • Parque Central: La Sociedad Valencia Parque Central desarrollará el proyecto de urbanización “Aigua Plena de Seny”, de la norteamericana Kathryn Gustafson. En el recinto se construirá una enorme fuente y una gran plaza pública, que será punto de referencia y centro de reunión y esparcimiento, tanto para los valencianos como para sus visitantes.
  • Comercial Oceanic: Las obras comenzarán en 2013 y se pretende que para mediados de 2015 ya está abierto al público. El proyecto ha sido presentado por la multinacional franco-holandesa Unibail-Rodamco. El nuevo recinto, proyectado por Ricardo Bofill, se levantará en una parcela de 77.800 m2 ubicados en el PAI Fuente de San Luis. El proyecto podría generar hasta 3.500 nuevos puestos de trabajo para lo cual se necesitará de una inversión aproximada de 325 millones de euros.

    El Centro comercial, según Bofill, pretende ser un nuevo y hermoso hito para la ciudad que sustituya al fallido Neutopía, que preveía unas pistas de esquí cubiertas en la ciudad.

  • Hotel de los Jesuitas: El Ayuntamiento de Valencia y Expogrupo han llegado a un principio de acuerdo para no ejecutar en dicho solar el proyecto de la construcción de un hotel de cinco estrellas, conocido como “Hotel de los Jesuitas”.
  • Para ello se contempla un cambio en el PGOU que reconozca a Expogrupo los derechos de edificabilidad del solar de los Jesuitas y poder recolocar así, íntegramente, en permuta los 16.441 m2 de techo reconocidos. Para ello, se plasmaría dicho proyecto en el edificio consistorial ubicado en la Avenida Aragón nº35, el cual ha quedado vacío tras su traslado al antiguo edifico de Tabacalera.

    Escrito por el equipo de ST Sociedad de Tasación
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    A diferencia de lo que ocurre con los ejes comerciales, donde claramente se pueden identificar las calles más caras (Serrano, Preciados, Ortega y Gasset...), en lo referente a viviendas no podemos hablar en Madrid de "la calle más cara". Sí podemos identificar, en cambio, el barrio donde se concentran las últimas valoraciones más altas, y ese barrio es Recoletos, dentro del distrito municipal de Salamanca, concretamente la zona delimitada por las calles Príncipe de Vergara, Alcalá, Paseo Recoletos, Marqués de Villamagna y Don Ramón de la Cruz.

    Se trata de una trama urbana de calles en cuadrícula que confiere a las manzanas que la componen (unas cincuenta), un aspecto desahogado y ordenado.

    Cruzan esa trama tres importantes ejes que dan un valor añadido a la misma por su relevancia comercial: calle Velázquez, calle Goya y calle Serrano. En el año 2011, este barrio ha vuelto a marcar, en su conjunto, los valores de tasación más altos en viviendas plurifamiliares de segunda mano, con un unitario medio de unos 5.300-5.400 Euros/m2.

    La vivienda tasada media de la zona se identificaría con un inmueble de unos 175 m2 con unitarios similares a los anteriormente expuestos, si bien una parte importante del parque actual de viviendas rondaría los 300 m2, con unitarios en torno a los 4.600-4.800 Euros/m2.

    Cabría resaltar que hay valores de tasación muy superiores a los citados, para casos de valoraciones de inmuebles de obra nueva. Esta oferta actualmente es muy escasa y se concreta en contadas promociones y/o rehabilitaciones de edificios con importantes grados de protección. En éstos casos se han valorado durante el último año algunas viviendas de 120-150m2, con unitarios que rondan los 9.000 Euros/m2.

    Escrito por el equipo de ST Sociedad de Tasación
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    Inversores y agentes de la propiedad rusos han asistido al punto de encuentro celebrado estos días en el lujoso Hotel Villa Padierna. El objetivo ha estado puesto en las ofertas inmobiliarias que han presentado los diversos expositores, centrándose principalmente en viviendas de segunda residencia en el conocido Triángulo de Oro de la Costa del Sol (Marbella, Benahavís y Estepona).

    Se trata de un cliente de alto poder adquisitivo que busca viviendas en urbanizaciones de alto standing, siendo éste uno de los productos inmobiliarios más demandado por otros compradores procedentes de países que se encuentran en crecimiento económico.

    España sufre una crisis económica profunda y la construcción de viviendas está paralizada, sin embargo la vivienda de calidad en urbanizaciones, bien ubicada, está viviendo un gran momento existiendo más demanda que oferta, ironías de estos tiempos que vivimos.

    Escrito por el equipo de ST Sociedad de Tasación
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    Con pocos meses de diferencia, el Gobierno Balear ha declarado de interés autonómico dos proyectos hoteleros: los dos en Magaluf, zona turística muy madura del municipio de Calvià (Mallorca).

    Es el momento. La excelente temporada turística, así como las buenas expectativas a corto plazo, han animado las inversiones en una zona de Mallorca saturada de hoteles de tres estrellas construidos en las décadas de los 60 y 70.

    El primero de ellos, el Sol Calvià Coast Resort, promovido por Melià Hotels International, prevé una inversión directa de 135 millones de euros para reformar seis establecimientos hoteleros y unirlos en un gran complejo que ya ha iniciado las obras.

    El segundo, y más reciente, el Marina de Magaluf, promovido por la empresa Promociones Vistarga S.L. que, con una inversión prevista de 144 millones de euros, construirá un nuevo complejo formado por cuatro hoteles.

    La figura de la declaración de interés autonómico tiene como objetivo dotar a estos proyectos de carácter preferente para agilizar y simplificar su tramitación administrativa. El anuncio viene recogido en la Ley de medidas urgentes para el impulso de la inversión en Baleares aprobada en la anterior legislatura.

    Escrito por el equipo de ST Sociedad de Tasación
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    foto: lista roja del patrimonio

    El ayuntamiento de Madrid ha decidido expropiar el antiguo frontón Beti-Jai.

    Si paseas por la calle Marqués de Riscal, en el barrio de Chamberí, en pleno centro de Madrid, no te darás ni cuenta. Una fachada más, pero que actualmente está protegida con andamios y lona que impiden que se desprendan elementos de fachada que puedan ser peligrosos para el viandante. Detrás está el antiguo frontón Beti-Jai.

    Se inauguró el 29 de abril de 1884. Fue construido por el arquitecto Joaquín Rucoba, autor del Teatro Arriaga, el Ayuntamiento de Bilbao y de la plaza de toros de Málaga. Tenía capacidad para unos 4.000 espectadores y estuvo en funcionamiento hasta finales de 1919. Se trata del último frontón de estilo neomudéjar que queda en pie; es un edificio único y emblemático de la arquitectura del hierro de la época. Aquí vieron sus días de gloria pelotaris como el madrileño Francisco Villota Baquiola, medalla olímpica en los juegos de París de 1900.

    Tras varias vicisitudes y cambios de titularidad, el edificio ha sufrido un deterioro constante. En 1977 una plataforma de vecinos “Salvemos el Beti Jai” a la que se unió el Colegio de Arquitectos de Madrid, inició un movimiento en su defensa incorporándolo, además, en la candidatura de Madrid para los Juegos Olímpicos.

    El edificio ha sido utilizado para diferentes menesteres: albergó un taller de automóviles, una empresa de escayolas, fue cárcel durante la guerra civil, etc. Recientemente, se pensó convertirlo en un hotel de lujo, para lo que se llegaron a realizar proyectos de edificación, pero al final se impidió su descatalogación y, por tanto, el cambio de uso.

    El exalcalde de Madrid, Alberto Ruiz-Gallardón, se comprometió en 2004 a expropiarlo y en 2011 fue declarado Bien de Interés Cultural (BIC) por el ayuntamiento.

    Escrito por el equipo de ST Sociedad de Tasación
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    El Ayuntamiento de Badajoz, y más concretamente la Concejalía de Urbanismo, lleva varios años trabajando en la rehabilitación de El Campillo, la zona más degradada del casco urbano pacense. El proyecto que consiste en la rehabilitación de la muralla de la ciudad, la construcción de 200 viviendas de VPO, cuatro edificios dotacionales y un parking subterráneo de 300 plazas, tiene un período previsto de consecución de cinco años y un presupuesto asignado de 20 millones de euros, de los cuales 5,5 millones provienen de una subvención estatal. Las obras de urbanización, que durarán 18 meses, y el aparcamiento subterráneo, supondrán una inversión de cuatro millones de euros.

    El área de rehabilitación está presente en el Plan Especial de Protección del Casco Antiguo, que está incluido en el Plan General Municipal (PGM) y comprende el sector entre la muralla, El Campillo, San Lorenzo y El Brocense. Además, el Ayuntamiento ha sumado al proyecto la manzana entre San Lorenzo y Concepción Arenal, así como parte de la calle Moreno Zancudo, incluyendo la que está delimitada por la calle Eugenio Hermoso y la vía rápida de la Alcazaba.

    La Concejalía de Urbanismo se ha puesto en contacto con los casi 400 vecinos afectados por las obras para informarles de la modificación urbanística de la ciudad y, más concretamente, de la zona entre la Plaza Alta y Puerta de Trinidad. En estas zonas afectadas el Ayuntamiento está dispuesto a comprar los inmuebles, a negociar permutas y como último recurso, aunque sería la última posibilidad que barajara el consistorio, podría expropiar las viviendas que no se adapten a esta renovación. Otra opción planteada por el Ayuntamiento sería que los propietarios reformaran sus viviendas acorde a los parámetros establecidos por Urbanismo.

    Escrito por el equipo de ST Sociedad de Tasación
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    Este 2012 es el cuarto año sucesivo en el que realizamos este estudio.

    Surge para facilitar el análisis de la situación urbanística de los inmuebles, labor laberíntica debido a la gran complejidad en el ordenamiento urbanístico de este país.

    En general, y al igual que el año anterior, se observa que no hay cambios sustanciales en los modelos urbanísticos vigentes en las distintas Comunidades Autónomas. Los esfuerzos van encaminados a adaptarse a la Ley del Suelo Estatal, a su reciente desarrollo reglamentario y a la creación de un único texto legal por autonomía actualizado, como guiño a la simplicidad.

    Al mismo tiempo se observa que la mayoría de las actualizaciones giran en torno a Iniciativas con un claro efecto dinamizador de la actividad empresarial y del empleo, agilización y flexibilización en la tramitación por parte de la Administración, exención y bonificación de tasas administrativas, etc. En definitiva, intentan diseñar un urbanismo motor de la recuperación económica.

    Un ejemplo es el de la Comunidad Autónoma Valenciana. Con la “Declaración Responsable” en obras menores, permitirá agilizar e impulsar las obras de reforma de edificios, construcciones o instalaciones, ya que podrán iniciarse de inmediato sin necesidad de esperar a la concesión de la licencia o a que transcurran los plazos para considerarla concedida por silencio administrativo; sin perjuicio de que el Ayuntamiento pueda verificar la declaración y la adecuación de las obras a lo declarado.

    Otro ejemplo es la Comunidad de Madrid, que excluye de ciertas obligaciones de cesión a los suelos de uso industrial como medida incentivadora de la actividad económica e iguala la exigencia mínima de vivienda protegida con la Legislación Estatal.

    En otras Comunidades Autónomas, como Valencia, Baleares Extremadura y Castilla la Mancha, donde los terrenos rústicos o no urbanizables constituyen la mayor parte del territorio, se aborda la regulación de esta clase de suelo de una manera detallada, desde el punto de vista de su protección global frente a los procesos de desarrollo urbanístico, pero permitiendo usos urbanísticos compatibles con la preservación de los valores ambientales y teniendo en cuenta su importancia en el esquema territorial.

    Escrito por el equipo de ST Sociedad de Tasación
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    Los “distressed debt” o “special situations funds”, popularmente conocidos como fondos buitre, que se han dedicado tradicionalmente a comprar a bajo precio la deuda de empresas en situación delicada, han fijado su interés en nuevas opciones que les ofrece el mercado.

    En los últimos años estos fondos han decidido invertir o, mejor dicho, especular en dos frentes relativamente poco explorados hasta hace poco. Por un lado, han empezado a comprar deuda soberana de países en situación comprometida como Argentina, donde llegaron a comprar títulos a sólo el 20% del valor nominal. Otras entidades que han sabido captar su atención han sido las financieras con volúmenes importantes de activos inmobiliarios adjudicados.

    La oferta que los fondos buitre han presentado, en el caso de las bolsas de inmuebles, son quitas que reducían el valor original por debajo de la mitad. Ante esta propuesta de liquidación las entidades financieras del Estado no se han mostrado interesadas porque, pese a ser rápidas, son muy costosas. Estas entidades, aún sabiendo que la oferta que sostiene el mercado es muy débil, prefieren una liquidación ordenada y, aunque más prolongada en el tiempo, menos gravosa para los balances.

    Escrito por el equipo de ST Sociedad de Tasación
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    El Ejecutivo canario está ultimando un paquete de leyes que vendrían a terminar con un ciclo conocido como moratoria turística y que ha supuesto el aplazamiento de la construcción de nuevas plazas para los visitantes a las islas hasta que no se absorba el excedente disponible. Desde que se puso en marcha la medida sólo se han construido 6.000 plazas, todas ellas siguiendo criterios de proyectos de interés general para Canarias.

    El fin de la mencionada moratoria podría propiciar la creación de nada menos que 100.000 nuevas camas en la región, concentradas, fundamentalmente, en los principales núcleos turísticos de las dos islas mayores (Tenerife y Gran Canaria).

    Escrito por el equipo de ST Sociedad de Tasación
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    Supongo que todo el mundo sabrá que Valladolid y Palencia son las dos capitales de provincia más cercanas de España. Apenas 50 Kilómetros separan estas dos bonitas capitales de Castilla y León, lo que ha contribuido además a crear un proyecto común.

    La crisis económica ha provocado en los políticos la necesidad de definir nuevas formas de desarrollo urbano más sostenible. Hoy, la tendencia es una planificación tipo smart city o ciudad inteligente con modelos de organización que eviten futuros colapsos. Una ciudad inteligente es aquella en la que las administraciones públicas ofrecen nuevos y mejores servicios, siendo los ciudadanos el eje sobre el que gira la planificación, todo ello de forma compatible con un uso racional de los recursos naturales, buscando la eficiencia energética y la sostenibilidad.

    Hay muchos ejemplos de ciudades inteligentes y, aunque normalmente las identificamos con grandes urbes con presupuestos importantes, la realidad nos muestra que no tiene por qué ser así. El caso de Valladolid y Palencia es una buena prueba de ello.

    Ambos ayuntamientos han suscrito un convenio al que se han unido importantes organismos, empresas y centros tecnológicos para apostar por la investigación y la innovación como forma para crear nuevos estilos de ciudad. Así, el fabricante de vehículos Renault dispone de una gran instalación en Valladolid y otra en Palencia. Esto hace que sea muy importante el flujo de personas, mercancías y servicios entre ambas ciudades.

    Otros ejemplos son el uso de las TI para la gestión del tráfico en tiempo real, facilitando la eficiencia de los sistemas de transporte y una accesibilidad adecuada; la implantación de redes inteligentes de control de la energía; la gestión de edificios públicos y barrios bioclimáticos con energías alternativas; el uso de una tarjeta inteligente para gestiones municipales; la disponibilidad de guías culturales y deportivas a través de los teléfonos inteligentes; los sistemas de comercio electrónico y pago a través del móvil, etc. Una de las iniciativas más interesante es la implantación del coche eléctrico informando online de los puntos de recarga y plazas de aparcamiento disponible para los usuarios.

    Escrito por el equipo de ST Sociedad de Tasación
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