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SOCIEDAD DE TASACION
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Siempre he pensado que Valladolid carecía de una milla de oro comercial al estilo de la calle Serrano de Madrid o del Paseo de Gracia de Barcelona. A pesar de ello, si tuviera que elegir cuál es la calle con más tránsito peatonal y con los precios más caros de uso comercial, sin lugar a dudas, me decantaría por la calle Santiago, ubicada en el corazón de Valladolid, y sus alrededores que constituyen lo que conocemos como el cogollito comercial. Esta zona se caracteriza por disponer de establecimientos muy dispares como restaurantes, comercio textil, sucursales bancarias, tiendas de telefonía, joyerías, supermercados o cines.

Como viene siendo habitual, en los últimos tiempos los carteles de “Liquidación total por cierre”, “Se vende” o “Se alquila” abundan por todas partes, incluso en las mejores zonas comerciales como esta. Es parte del paisaje urbano asociado a esta crisis brutal que ha obligado al cierre de numerosos negocios y pequeñas empresas. Todo ello a pesar del importante descenso de las rentas del alquiler, que se estima en un 20% en la calle Santiago y en torno al 40% en los alrededores. La bajada del consumo y de las ventas ha provocado la necesidad de cerrar negocios tradicionales que llevaban décadas implantados en la ciudad.

Sin embargo, los más optimistas aseguran que la palabra crisis es sinónimo de oportunidad, y eso es lo que han debido detectar algunos de los grupos empresariales más importantes. Empresas como El Corte Inglés o Inditex ya preparan el desembarco en las mejores ubicaciones, con importantes reformas de locales de grandes dimensiones adecuados a su imagen de marca y a sus necesidades de negocio. Esto puede dinamizar notablemente el flujo de visitantes y servir de apoyo a otras locomotoras que hacen de este entorno urbano uno de los polos comerciales más característicos de la ciudad.

Para facilitar a las empresas el asentamiento en zonas clave, se va a modificar la normativa del Proyecto de Delimitación de Suelo Urbano de Valladolid (PGOU), que hasta ahora no consideraba viable la ocupación de algunos edificios completos emblemáticos para uso comercial, según la interpretación de los tribunales de Castilla y León. Esta adaptación de la legislación municipal permitirá la implantación de grandes empresas en el centro, en ubicaciones tan exclusivas como el antiguo edificio del BBVA a la altura del número 11 de la calle Santiago, destinado tradicionalmente a uso de oficinas.

Escrito por el equipo de ST Sociedad de Tasación
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El puerto de Sevilla, único puerto fluvial de España, se encuentra inmerso en un proceso de modernización que le va a permitir adaptarse a las nuevas condiciones del comercio marítimo, que está en el origen de la ciudad y constituye uno de los puntales de la economía de la provincia.

El proceso está muy avanzado, habiéndose construido ya una nueva esclusa, con una longitud de 432 m. y un ancho útil de 32 m.

La siguiente fase, no exenta de polémica, consiste en un dragado de algunas partes del río para garantizar el acceso de buques de un calado de hasta 8,50 m., lo que permitiría el acceso al puerto del 90% de los buques existentes en la actualidad.

Esta fase está aún a la espera de la toma de decisiones por parte de las administraciones públicas, debido al posible impacto ambiental que podría suponer la profundización del cauce, por el posible aumento de la salinidad del agua. Aunque se ha redactado un estudio de impacto ambiental que minimiza las consecuencias, diversos grupos ecologistas y los arroceros de las marismas aducen que el aumento de la salinidad es un peligro tanto para el ecosistema como para las cosechas de arroz.

Escrito por el equipo de ST Sociedad de Tasación
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En 1960 nacen en Estados Unidos los REITs (Real Estate Investment Trust), sociedades de inversión de bienes inmuebles que aglutinan a pequeños inversores que de esta forma acceden a la inversión inmobiliaria a través de la compra de valores. Estas sociedades cotizan en Bolsa y aportan a los inversores un alto grado de liquidez, gran transparencia y, por lo general, un perfil de riesgo bajo.

De esta manera, la inversión se desliga de la promoción de bienes inmuebles. En España, por lo general, las empresas cotizadas son empresas promotoras, no inversoras.

Los inmuebles más apetecibles para invertir suelen se edificios de oficinas en grandes centros financieros como Londres o París. También son objeto de inversión los centros comerciales y edificios del sector retail, así como del sector industrial y el residencial de alquiler. Las inversiones de estas compañías se sitúan en múltiples países por lo que se diversifica el riesgo debido al ciclo inmobiliario, que en cada país se encuentra en una posición distinta.

Un aspecto a destacar es la tributación fiscal de los REITs. En estas sociedades se debe repartir casi la totalidad de los beneficios y parte de otros ingresos en forma de dividendo, mientras que otra parte de los ingresos se destinan a la reinversión. Por lo general, la empresa tiene tributación cero y se traspasa el impuesto al accionista gravando el dividendo. Esta tributación es distinta en función de cada país, aunque generalmente tributan residentes y no residentes en igual medida.

En España se intentó implantar el sistema de REIT a través de las denominadas SOCIMI, Sociedades de Inversión Inmobiliaria cotizadas, reguladas por la Ley 11/2009, de 26 de octubre, por la que se regulan las Sociedades Anónimas Cotizadas de Inversión en el Mercado Inmobiliario ( BOE ) y que actualmente están en revisión. Desde esa fecha no se ha constituido nada más que alguna SOCIMI filial de REITs extranjeras y una nacional, con lo que claramente no se ha conseguido el efecto esperado.

Los REITs mueven un gran volumen de inversión y dinamizan tanto el mercado de alquiler como el residencial. Por tanto, un sistema probado y de éxito en otros países es de esperar que acabe desarrollándose en España para lo que se está estudiando resolver las dificultades que aparentemente están impidiendo su desarrollo.

Una de esas dificultades es precisamente la tributación fiscal. Las SOCIMI son sociedades que en la legislación española tributan al 19%. Esta es una premisa que las sitúa fuera de juego de entrada frente a los REITs extranjeros. Además, se les achaca una excesiva rigidez en las condiciones de cotización y unas normas de gestión poco flexibles.

Escrito por el equipo de ST Sociedad de Tasación
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El canal Segarra-Garrigues es una importante infraestructura hídrica ubicada en la provincia de Lleida. Su historia deriva de la construcción del Canal d'Urgell hace más de un siglo y medio, aunque el proyecto nunca llegó a desarrollarse. La construcción del canal Segarra-Garrigues no se inició hasta el año 2.002 y nada hace prever que esté terminado antes de 2.013.

Aún así, ya se ha dado por finalizado uno de los tramos más emblemáticos. Se trata del túnel de Bessons que con una longitud de cerca de 5 km y una capacidad de 15 m3/s, conecta el canal con el embalse de Albagés.

Las expectativas que ha generado el proyecto entre los propietarios de fincas rurales son elevadas, tanto para el cultivo de herbáceas, que precisa una menor inversión en infraestructura; como para los que optarán por los árboles frutales, con un mayor coste inicial y de mantenimiento; o incluso, para ciertas explotaciones ganaderas. El coste global se estima en unos 1.500 millones de euros financiados a partes iguales por el Estado y la Generalitat.

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En 2005 la Generalitat dio el visto bueno al proyecto “La Ciudad de las Lenguas”, en el Grao de Castellón. Este plan urbanístico ocupa un entorno de 400.000 m2 que alberga siete edificios en el litoral de la ciudad, un paseo marítimo de más de dos kilómetros, láminas acuáticas imitando a marjales naturales y dunas de arena de playa.

Entre las construcciones destaca el “Edificio de las Lenguas” exponente y “cum laude” del complejo, que colabora en el proyecto educativo del Instituto Cervantes. Este edificio podrá albergar hasta 1.000 estudiantes, aunque con las rotaciones planteadas en los planes educativos, por él podrán pasar entre 3.000 y 4.000 alumnos anuales.

El proyecto contempla también y, con el ánimo de atraer al turismo “idiomático”, una residencia de estudiantes, dos hoteles de 4 y 5 estrellas, campo de golf, spa, cines y una amplia oferta en restauración y ocio. “Samaruc”, como así se conoce el proyecto del arquitecto Carlos Ferrater, tiene un coste de 215 millones de euros, de los cuales 135 serán aportados por inversores privados.

Dada la crisis existente, las dificultades para conseguir financiación privada y la falta de dinero en las arcas públicas ha forzado un replanteamiento del faraónico proyecto centrándolo en su función educativa. La Conseller de cultura Lola Jhonson y, a tenor de sus palabras: “es posible que el proyecto sea tan ambicioso que no podamos desarrollarlo en uno, dos o tres años”, está más que predispuesta a someterlo a una dieta “Dunkan” de carácter inmobiliario, en pos de conseguir un rápido y efectivo adelgazamiento que lo dote de una línea acorde a la situación económica actual.

Aún así, suponiendo que estos problemas se resuelvan, el proyecto se encuentra con otra importante dificultad para llevarse a cabo, sobre todo si se pretende que su inauguración sea en el año 2017, y es el titular de los terrenos donde se proyecta la ubicación del complejo, el Aeroclub de Castellón.

Escrito por el equipo de ST Sociedad de Tasación
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El Ayuntamiento de Zaragoza ya lleva mas de veinte años creando y poniendo en marcha los llamados “huertos urbanos” con gran éxito y aceptación por parte de los zaragozanos. Su objeto inicial era el de aportar a la ciudadanía una mayor conciencia social y ecológica, fomentar el contacto con la naturaleza y colaborar en la educación de los niños con escaso contacto en el entorno rural.

Estos huertos se instalan en espacios y solares urbanos de propiedad pública que se encuentran degradados o sin uso. Son proyectos de bajo coste que mejoran el entorno urbano y permiten cederlos con unos alquileres reducidos para su utilización como actividad de ocio. Además, suelen disponer de una pequeña zona de servicios (barbacoas, zona infantil, aseos...) que les confiere un mayor atractivo y posibilidades de uso.

En el actual contexto de crisis, la iniciativa se está transformando en “huertos sociales”. Si bien se mantiene su uso lúdico, recreativo y ecológico, los huertos se diseñan con una superficie adecuada para el autoabastecimiento de una familia, y la cesión de éstos se realiza mayoritariamente atendiendo a criterios sociales.

Los alquileres también están siendo más económicos con el objetivo de que lo utilicen personas con necesidad y bajo poder adquisitivo. Entre ellas, se encontrarían las personas sin empleo que hayan perdido recursos económicos, de forma que dispondrían recursos alimenticios ecológicos bien para el consumo propio o bien su comercialización.

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A unos diez kilómetros al sur de la ciudad de Mérida, se está construyendo uno de los parques empresariales más importantes de la región, ExpacioMérida, un lugar que consta de 207 hectáreas que acogerán a cerca de 200 empresas y darán trabajo a unas 5.000 personas. Entre las empresas que se ubicarán en este espacio estarán entre otras, empresas audiovisuales y la nueva sede de Extremadura Televisión, lo que conformará la Ciudad de la Imagen de la localidad.

Este área empresarial, promovido por la Junta de Extremadura y gestionado por la Sociedad de Fomento Industrial de Extremadura ( Sofiex), tiene como objetivo principal constituir un espacio adecuado dotado de todos los servicios ( estación de depuradora de aguas, abastecimiento de agua potable, subestación eléctrica, red de gas natural y de fibra óptica), además de zonas verdes y de descanso, para la instalación de nuevas empresas a un precio muy competitivo.

Situado junto a la autovía A-66, ExpacioMérida dispone de 1.293.267 m2 de suelo industrial, 10.000 m2 de suelo terciario, 209.573 m2 de zonas verdes y 104.922 m2 de suelo dotacional. Además del suelo para la instalación de empresas, hay previstas otras instalaciones como incubadoras de empresas, guarderías, gimnasios, un centro comercial, etc. En un principio, estaba programado que las primeras empresas se instalaran a finales de 2009, y la finalización de las obras para el año 2017, siendo la ocupación completa en el año 2019. Pero debido a la crisis acuciante en la que nos encontramos, los plazos se han ido dilatando y la primera fase de urbanización se concluyó en septiembre de 2011. De esta forma, la implantación de las primeras empresas se espera concluir en 2015, mientras que la ocupación total no llegará hasta el año 2022.

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Las ventas de viviendas no se animan de momento. Con el fin de motivar la compra de inmuebles, el Consejo de Ministros aprobó, dentro del Real Decreto Ley sobre saneamiento y venta de los activos inmobiliarios en poder del sector financiero, una novedad que beneficia a todas las personas físicas, jurídicas y no residentes, siempre que no exista vinculación entre las partes.

Con esta reforma, la persona que adquiera una vivienda entre el 11 de mayo y el 31 de diciembre de 2012, tendrá un beneficio fiscal por el que en el momento que se quiera vender ese inmueble, sin importar el tiempo transcurrido tras la adquisición, sólo se pagará la mitad de impuestos por las plusvalías generadas en la venta.

Para el común de los mortales, comprar una vivienda para uso propio es un acto vital en el que no se suelen tener en cuenta lejanos beneficios en una venta futura, sino que se buscan posibles apoyos actuales que puedan favorecer la formación de ese hogar al que va destinada la compra. Por este motivo, se plantean dudas en cuanto a que esta medida vaya a ser un aliciente para animar el mercado.

Esta medida parece pensada para inversores, más que particulares, que decidan comprar diversas viviendas con objeto de destinarlas al alquiler, lo que les permitirá mejorar en un futuro la rentabilidad de la inversión n la venta futura. Esto es, para sociedades destinadas al alquiler.. Aunque son escasas, este tipo de sociedades existen y es posible que se empiecen a ver a medio plazo. Son empresas con inversiones a medio-largo plazo y bajo riesgo que pueden ver en el momento actual de bajada de precios una oportunidad de inversión.

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Según datos del Institut d'Estadística de Catalunya (Idescat) la persistencia de la actual crisis puede llegar a tener una influencia decisiva en el futuro de las comarcas del Pirineo catalán. Ya no se trata solamente de una influencia que afecte sólo al plano económico, sino que sus efectos van más allá de lo detectable a simple vista y a la evidencia de un impacto sobre la actividad económica. Se vislumbran ciertos cambios sociales que pueden alterar el equilibrio demográfico. El hecho parece ser tan grave como para generar un nuevo movimiento migratorio de los jóvenes en edad de trabajar hacia las ciudades y, por tanto, un proceso de despoblamiento del Pirineo.

Este proceso no se parece, de momento, al de otras oleadas migratorias producidas en la segunda mitad del siglo XX con fugas masivas de capital humano en edad laboral. El escenario de previsión más pesimista que plantea el Idescat coincide con la de muchos analistas económicos y, por tanto, no es nada despreciable. El instituto pronostica que si la crisis continúa con la actual tendencia, la población activa de las seis comarcas del Alt Pirineu pasaría de los 38.836 habitantes actuales a tener 37.765 en el año 2020. En números absolutos parece que hablamos de una pérdida de escaso número, poco más de mil personas. Pero en porcentaje nos acercamos al 3% en una zona muy rural y de población muy dispersa. Como parece evidente, no sería temerario afirmar que esta posible migración afectaría a los núcleos más pequeños con escasos recursos y ubicaciones complejas que conllevan escasa viabilidad tanto para la creación de empleo como para generar autoempleo.

Por el contrario, según las mismas previsiones, si la situación económica se mantuviera estable, la población trabajadora en el Pirineo podría llegar a alcanzar la cifra de 42.648 personas en el año 2020, es decir 3.812 personas más que el año 2010 con un incremento porcentual del 13%. Y en caso de plantearse una muy hipotética recuperación económica, la población en edad de trabajar podría situarse en menos de una década en las 47.669 personas, esto es 8.833 personas más, situándose en un crecimiento del 26%.

Escrito por el equipo de ST Sociedad de Tasación
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No es extraño ver de vez en cuando una estación de servicio en pleno corazón de la ciudad. Son elementos operativos y funcionales que a lo largo del paseo nos sorprenden con su imagen. Su aspecto es el de ballenas varadas en la ciudad, una imagen contrapuesta a la libertad con que jalonan carreteras, autovías y autopistas.

No siempre fue así. En los años veinte del siglo pasado, lo habitual era que la dispensación de combustible se llevara a cabo precisamente en las ciudades, donde se concentraba el parque de vehículos. Eran simples surtidores situados en las aceras sin otro alcance ni entidad.

Uno de los primeros intentos de dotar de valor al lugar donde se repostaba combustible, construyendo un contenedor para ese uso, tuvo como escenario la ciudad de Madrid. Fue entonces cuando nació el concepto de estación de servicio en España.

Edificada en 1927, su autor fue el arquitecto Casto Fernández Shaw, y el surtidor se situaba en el número 18 de la calle Alberto Aguilera. Era conocida por el nombre de la empresa que la promovió, Petróleos Porto Pí, propiedad del magnate mallorquín Juan March.

Se levantó en apenas cincuenta días y fue revolucionaria en su planteamiento. Funcionalista, con ausencia de estilo y con el hormigón armado como material de referencia es el resultado del diálogo de todos los elementos que la constituyen: surtidores, aparatos de suministro de aire, agua, aceites, la marquesina que parece dos alas de avión y la torre que soporta las señales, el nombre y la función del hito. Fue el contrapunto a la España historicista y recargada. Líneas depuradas para la sociedad del futuro.

Escrito por el equipo de ST Sociedad de Tasación
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