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SOCIEDAD DE TASACION
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En 2004, la Región de Murcia contaba con 6 campos golf y representaba menos del 2% del total del conjunto de la oferta nacional.

El Gobierno regional se propuso construir hasta 34 campos más, cifra que fue fuertemente criticada por los detractores del trasvase del Ebro y que provocó que el propio Ministerio de Medio Ambiente incluyera una cláusula específica en la derogada Ley 10/2001 de 5 de julio del Plan Hidrológico Nacional para prohibir el uso del agua del Ebro en el riego de estos espacios. Finalmente, sólo se confirmó una tercera parte lo que supuso la creación de 10 nuevos campos de golf con sus respectivos complejos hoteleros y urbanizaciones de lujo. Hasta entonces sólo La Manga Club (Cartagena) disponía de una oferta hotelera adecuada.

El problema de las instalaciones de golf de uso turístico es que conllevan un alto coste de mantenimiento así como una elevada inversión inicial, que teóricamente se ven compensados por los altos rendimientos económicos que generan, siempre y cuando funcionen, claro está.

El turismo del golf requiere de viajes, alojamientos en hoteles, apartamentos, restaurantes y diversas alternativas de ocio e incluso otros deportes… en definitiva, implica unas necesidades que hace que la economía se mueva.

Este deporte supone una actividad complementaria a los modelos tradicionales de turismo de la Región de Murcia que se basaron en segundas residencias y en la casi nula oferta hotelera de calidad. La estacionalidad del turismo del golf es inversa a la de sol y playa. Por ello, hubiese sido un complemento interesante si se hubiese regulado adecuadamente.

El principal riesgo residía en no sobredimensionar la oferta de campos, ni utilizar este tipo de turismo para sobredimensionar también la oferta inmobiliaria.

Hoy por hoy nos encontramos con un descenso en la demanda de Golf Resorts en Murcia y la comunidad cuenta con 21 en un radio de 50 kilómetros. Una década después, algunos de estos Resorts se han convertido en urbanizaciones fantasma y sobreviven gracias al alquiler y realquiler de los que practican este deporte. Jugadores principalmente alemanes y escandinavos hacen rentables unas instalaciones lastradas por la crisis inmobiliaria.

Escrito por el equipo de ST Sociedad de Tasación
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Durante la segunda semana del mes de Julio se celebró en el sur de Gran Canaria el II Salón de la Renovación. Estas jornadas están dirigidas fundamentalmente a los agentes intervinientes en renovación de la planta hotelera y extrahotelera de los principales municipios turísticos de la isla.

La inauguración de las jornadas corrió a cargo de D. Paulino Rivero, Presidente del Gobierno Autonómico; D. José Miguel Bravo de Laguna, Presidente del Cabildo de Gran Canaria, y D. Marco Aurelio Pérez, Alcalde del Ayuntamiento de San Bartolomé de Tirajana.

Con este telón de fondo, las primeras ponencias recayeron en varias empresas hoteleras, que expusieron los resultados que para sus organizaciones ha supuesto la casi siempre arriesgada tarea de renovar sus instalaciones. Para ello, se sirvieron de datos cualitativos y cuantitativos muy interesantes.

Entre las ponencias, también hubo cabida para una detallada explicación del Plan Territorial Especial de Ordenación del Turismo, a cargo del Director Técnico del Servicio de Planeamiento del Cabildo de Gran Canaria.

Escrito por el equipo de ST Sociedad de Tasación
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¿A la tercera será la vencida? La Comunidad Valenciana tendrá próximamente una nueva ley urbanística.

Tras la novedosa, y controvertida LRUV, llegó la más ecléctica LUV, y ahora se nos anuncia para el 2013 la LOTUP (Ley de Ordenación del Territorio, Urbanismo y Paisaje). El pistoletazo de salida se produjo el pasado 13 de julio, con la aprobación del anteproyecto de ley por el pleno del gobierno autonómico.

En su declaración de intenciones destacan tres objetivos: simplificar el engorroso marco normativo vigente, una maraña de 1.183 artículos repartidos entre cinco leyes y dos reglamentos; dar un criterio global al territorio, con un tratamiento conjunto, racional y sostenible; y clarificar el marco competencial, evitando solapamiento de funciones y, de ello, reducir los plazos de tramitación (se pretende un estandar de un año para renovar una normativa urbanística municipal). Si los objetivos se cumplen, bienvenida sea la LOTUP.

Para el cumplimiento de tales objetivos se pretende establecer una ordenación de planes urbanísticos a dos niveles. Un nivel supramunicipal, también caben niveles sectoriales, cuya competencia se reservaría el gobierno autonómico, y los planes municipales, cuya responsabilidad se cedería a los propios municipios.

Cualquier municipio que desee actualizar su ordenación urbanística deberá definir un Plan General Estructural (PGE). Un programa marco simplificado donde defina sus intenciones, su horizonte poblacional a veinte años como referente de necesidades, los índices y umbrales de sostenibilidad ambiental, los recursos hídricos y energéticos necesarios, y la justificación de su perfecta integración a los planes de ámbito supramunicipal. Posteriormente lo desarrollará mediante un Plan de Ordenación Pormenorizada (POP), un programa por etapas. PGE y POP enterrarán a los actuales Planes de Ordenación Urbana (PGOU).

El procedimiento de gestión será “dialogado” en su inicio. Todo se iniciará con una formulación de consulta, desde el municipio interesado al órgano competente en materia medioambiental y territorial, al gobierno autonómico. Este deberá contestar en el plazo de tres meses con un DOCUMENTO DE REFERENCIA que permita conocer al municipio las limitaciones y afecciones que deberá cumplir en su PGE.

El “diálogo” continuaría con la remisión al gobierno autonómico de un plan preliminar que ya requeriría la previa exposición pública y de un informe de sostenibilidad ambiental.

Este diálogo entre administraciones finalizaría con la aceptación del gobierno autonómico del plan formulado y de las medidas para su seguimiento de desarrollo. Desde aquí, toda la competencia será exclusivamente municipal, desarrollándose mediante el POP.

Escrito por el equipo de ST Sociedad de Tasación
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Una de cada cuatro viviendas que los extranjeros compraron en España durante el pasado 2011 fueron adquiridas en Alicante. De hecho, esta provincia supera en ventas a cualquier comunidad autónoma.

Según un estudio del Observatorio Valenciano de la Vivienda, basándose en las estadísticas del Consejo General del Notariado, en Alicante se realizaron una media de 25 transacciones al día, lo que representa el 26% del total nacional. El conjunto de la Comunidad Valenciana supuso el 31% de las ventas realizadas en España, seguida por Andalucía ( 19%), Cataluña (15%), Canarias (11%) y Baleares (8%).

Muchos ven en la venta de viviendas a extranjeros una oportunidad para aliviar el stock de ladrillo. Asociaciones de promotores, a nivel nacional y regional, están requiriendo apoyo institucional en campañas promocionales. Algunos operadores locales están organizando jornadas de encuentro entre promotores rusos y españoles, como la celebrada en la Costa Blanca el pasado mes de julio. En cualquier caso debemos ser cautos. Las compras por extranjeros, aunque mejorasen las del ejercicio precedente, apenas sobrepasaron las 35.000. Solo Alicante ( 9.198 transacciones), Málaga (4.627), Baleares (2.727), Barcelona (2.440) y Santa Cruz de Tenerife (2.192) superaron las 2.000 ventas al año. Una gran cifra pero que representa poco si tenemos en cuenta las setecientas mil viviendas nuevas que están disponibles en el mercado, o los casi tres millones de viviendas vacías que, según las estadísticas oficiales, hay en España.

Si nos centramos en este target, se observa que el 92% de las compras las realizaron extranjeros residentes, por lo que aunque sea el arco del Mediterráneo y las islas donde se concentra el 84% de las ventas, es para vivir y no para veranear por lo que compran. Será la confianza, la estabilidad, las facilidades para tramitar permisos de residencia y, por supuesto, la contención en precio, las claves que dinamicen esta vía de negocio.

Circunscribiéndonos a la Comunidad Valenciana, las nacionalidades compradoras ofrecen alguna sorpresa. Según las estadísticas del Consejo de Registradores, son muy poco significativas las compras de nacionalidades tradicionalmente vinculadas a la emigración laboral, del orden del 3%. Se desplomaron en el 2008 y ahí siguen. Los británicos siguen siendo los mejores clientes, pero en clara regresión. Representaban el 31% de las ventas en el 2009, el 24% en el 2010 y han sido el 18% en el 2011. Llama la atención el volumen, y mantenimiento de porcentaje, en las compras por ciudadanos rusos. Del orden del 13% en los tres últimos años. Más sorprende el incremento de compradores noruegos, el 10% de las ventas en 2011, y su tendencia alcista ( 8% en 2010, 5% en el 2009).

Escrito por el equipo de ST Sociedad de Tasación
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La ciudad de Cuenca se ubica en las estribaciones de la Cordillera Ibérica, a una altura de 1000 metros por encima del nivel del mar (sirva como ejemplo que se trata de la segunda capital mas alta del España después de Ávila).

El casco histórico de la ciudad está declarado Patrimonio de la Humanidad por la UNESCO debido a sus características morfológicas y a su buen estado de conservación general.

Para el mantenimiento y ornato de este casco, cualquier actuación que se realice dentro del mismo deberá ser aprobada por una Comisión de expertos, creada a tal efecto para el buen mantenimiento y ajuste de cualquier modificación formal a los cánones medievales que allí se exhiben. Como ayuda a la rehabilitación de los edificios del casco, cíclicamente se presentan programas de ayuda a dichas reformas, como han sido “Cuenca a plena luz”. Por otro lado, en el Consorcio de la ciudad, hay una serie de expertos que aconsejan técnicamente a propietarios y vecinos del casco y, a su vez, establecen ayudas económicas para la realización de obras de mantenimiento.

Geográficamente el casco histórico se sitúa entre dos hoces: la hoz del río Huécar y la hoz del río Júcar, que confluyen más adelante. En la hoz del río Huécar existen una serie de edificaciones muy características denominadas rascacielos debido a su aspecto desde la parte inferior de la hoz. Estos edificios se desarrollan en plantas superiores e inferiores desde la planta que les da acceso y que está por la calle posterior a la fachada de la hoz.

De entre todas estas edificaciones destacan las Casas Colgadas. Se trata de una edificación del Siglo XV que cuenta con mampostería enfoscada y entramado de madera visto en las balconadas, encajándose dentro del llamado estilo Gótico Popular. Su denominación concreta es Casa de la Sirena y actualmente alberga un restaurante y el Museo de Arte Abstracto de la ciudad. Un centro de gran categoría internacional por albergar importantes obras de Saura, Tapies...

Volviendo al casco histórico, en general, y desde el punto de vista valorativo, éste presenta varios problemas importantes que están derivando en su despoblación y consecuente deterioro, convirtiéndose únicamente en un foco de atracción turístico y lugar de las celebraciones festivas más importantes de la ciudad.

Uno de los problemas es su dificultad de acceso. Debido a su trazado medieval es difícil -por no decir casi imposible- el acceso rodado a la gran mayoría de las viviendas allí existentes. Esto confronta con los estándares de vida que actualmente tenemos los españoles y representa un hándicap que no se compensa con las espectaculares vistas a las hoces y la calidad del entorno allí existente.

Escrito por el equipo de ST Sociedad de Tasación
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A lo largo de las últimas décadas el avance tecnológico parece que se haya descontrolado. Si hacemos mentalmente un repaso a los métodos de campo que nuestros colaboradores utilizaban para realizar las tasaciones, podremos apreciar un cambio considerable en relación a los actuales, reflejado además en la presentación de los informes y en el plazo de ejecución de los mismos.

¿Quién no recuerda aquellas primeras tasaciones que incorporaban fotografías de toda la vida, realizadas con cámaras reflex, impresas en papel de foto y pegadas literalmente al informe? La dependencia de la tienda de revelado era excesiva. Poco a poco surgió la fotografía digital. Cámaras poco ligeras, bastante caras, con bajísima resolución y con medios extraíbles... cabían 30 fotos en un disco de 3 1/2". Ahora son pequeñas, ligeras, con gran capacidad y los megapixeles de su resolución crecen prácticamente de forma mensual. En la actualidad, la presencia de un teléfono móvil con cámara en nuestro bolsillo es prácticamente indudable, con lo que tenemos otro instrumento más a nuestro alcance para realizar los reportajes fotográficos.

¿Qué fue de la cinta métrica? No podríamos olvidarnos de nuestra querida cinta métrica, que amablemente nos ayudaba a utilizar la persona que nos acompañaba en la visita. Poco a poco fue sustituida tímidamente por aparatos electrónicos. Estos medidores inicialmente funcionaban mediante ultrasonidos. Era una tecnología sencilla y barata, presentaba enormes ventajas en espacios pequeños y sin amueblar: no era necesaria la colaboración de otra persona y la medición era rápida y eficaz. Sin embargo su utilización era complicada en distancias medias, inviable para dimensiones largas, y era muy sensible a los obstáculos. No tardaron en ser sustituidos por pesados medidores laser, poco manejables y económicamente caros, pero indudablemente mucho más exactos y sencillos de utilizar. Su único enemigo era el exceso de luz; poco recomendables, por tanto, para la medición en exteriores a plena luz del día. Con los instrumentos actuales, más pequeños y dotados en ocasiones de visor, es muy sencilla la toma de datos y las comprobaciones de superficie. Incluso están apareciendo nuevas utilidades para tabletas que permiten combinar la imagen, la medición y el croquizado en un mismo paso. Sin embargo, siempre llevaremos encima una cinta métrica, por lo que pueda pasar...

¿Y la visita? El proceso habitual de una visita también ha cambiado: para contactar con el cliente no había teléfonos móviles, se citaba al cliente una vez y si surgía un contratiempo no se podía informar instantáneamente. Para localizar una dirección concreta se guardaban celosamente los callejeros obtenidos del Ayuntamiento al realizar tasaciones anteriores. En la actualidad la telefonía móvil nos permite una comunicación constante, el GPS nos conduce hasta la misma puerta, e Internet nos brinda todo un abanico de herramientas gráficas (mapas, planos, callejeros, etc.) con las que hacer una preparación previa a la visita.

Escrito por el equipo de ST Sociedad de Tasación
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La licitación de la estación del AVE en Girona asciende a un presupuesto inicial de poco más de treinta y siete millones de euros. En este montante se incluye tanto la construcción de la estación propiamente dicha como la de un edificio de accesos a los andenes de alta velocidad. Se incluyen, asimismo, los acabados interiores, las instalaciones y todos los equipamientos necesarios para el funcionamiento. El acceso a los andenes se situará sobre la losa de cobertura de la estructura. Esta losa se encuentra en el sector del Parc Central de Girona y cuenta con una superficie de cerca de treinta mil metros cuadrados. Una vez finalizada, la estación tendrá una longitud superior a los 600 metros, 58 metros de anchura y una profundidad de 26 metros.

Características técnicas a aparte, la estación del AVE de Girona es el viaducto ferroviario que divide a lo largo de casi seis kilómetros la ciudad y por la que circulan los trenes que van a la estación -tanto a la vieja como a la nueva-. Aunque el tráfico ferroviario circula a una altura suficiente para permitir el paso inferior en casi todo su recorrido, el ruido, la apariencia suburbana y la generación de espacios marginales no es del agrado de la gran mayoría. Dicho viaducto se construyó en 1973 para evitar los pasos a nivel y los terraplenes existentes en aquel momento. La obra costó unos quinientos millones de pesetas de la época y requirió el uso de más de treinta mil metros cúbicos de hormigón. Una vez transcurridas casi cuatro décadas y con la llegada inminente del tren de alta velocidad, la población lo contempla preguntándose por su futuro.

Las opciones, siguiendo el ejemplo de lo que ha ocurrido en otras partes del mundo en situaciones similares, pasan por soluciones diversas como el derribo, abandono, uso como vía peatonal o deportiva, o la creación de un parque lineal, un área verde o jardines urbanos.

Escrito por el equipo de ST Sociedad de Tasación
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En la Edad Media, Allariz, fue residencia de reyes, como Alfonso X “El Sabio”. En la actualidad, aún se vislumbra su configuración medieval, tanto en el casco histórico como en los alrededores, dada su privilegiada situación, en el valle del río Arnoia.

En el año 1971, la villa de Allariz (Orense) fue declarada Conjunto Histórico Artístico, lo que propició los trabajos de remodelación y rehabilitación de su casco histórico que actualmente se encuentran en un maravilloso estado de conservación. De hecho, esta restauración recibió el Premio Europeo de Urbanismo en 1994.

Pero Allariz no es solo conservación, también es renovación. La de los espacios fluviales, con jardines y paseos plenos de vegetación. Las nuevas construcciones, respetuosas con el pasado, en ningún momento entorpecen la percepción de la villa.

Hay que destacar la implicación de sus habitantes en el cuidado de su entorno particular y colectivo.

Escrito por el equipo de ST Sociedad de Tasación
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Nos encontramos ante una crisis internacional muy severa en algunos países, entre ellos el nuestro, donde cada país la está afrontando de una manera diferente. Desde 2009 es el tema estrella de todas las conversaciones en cafeterías y restaurantes donde comprobar cómo manejamos conceptos macroeconómicos o desconocidos hasta hace poco, como la Prima de riesgo, es algo sorprendente.

Aún así, queda claro que no todos estamos viviendo o sufriendo la crisis de la misma manera. Un ejemplo es el caso de la Costa del Sol, donde el sector inmobiliario se está dando un buen batacazo. Sin embargo, en los últimos años se ha visto que sí hay demanda de viviendas, eso sí, de lujo. Lo sorprendente de este mercado es que no solo se está manteniendo sino que está creciendo en un entorno donde la caída de las ventas ha sido enorme. Las principales demandas de los inversores es que sean viviendas de diseño, que se sitúen en urbanizaciones exclusivas y que destaquen sobre el resto.

Esto es lo que demandan rusos, nórdicos y árabes, a los que parece no les está afectando la coyuntura actual o sí, y para mejor.

Estos compradores vienen a nuestro país con vuelo de ida y vuelta, con la única intención de invertir en moda de alta costura, joyas y en todo tipo productos de lujo. No ponen reparos en comprar todo lo catalogado como “marca exclusiva”, ya que lo consideran un valor seguro.

Escrito por el equipo de ST Sociedad de Tasación
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Tradicionalmente la ciudad de Valencia tenía un marcado carácter comercial, una poderosa industria agrícola y un buen entramado industrial, cuyo escaparate era uno de los mejores recintos feriales de Europa. En los últimos años se percibe la intención de posicionarse como ciudad turística y de servicios.

Emblemáticos proyectos arquitectónicos y grandes eventos mediáticos han sido los vehículos de este cambio. Las propuestas que se van conociendo para la revisión del Plan General de Urbanismo parecen incidir en esa voluntad. La prevista recalificación de las dos únicas bolsas de suelo industrial en la ciudad, Horno Alcedo y Vara de Quart; la mayor facilidad para poder establecer usos comerciales en sótanos de edificios, consecuencia de las mejoras en materia para protección de incendios, la construcción de una segunda terminal para cruceros en el puerto de Valencia, el próximo inicio del jardín del Parque Central, la posibilidad de ampliación en el Palacio de Congresos...todo parece apuntar en la misma dirección.

Sin embargo, ninguna de estas propuestas es nueva, es un plan que sigue el curso de los últimos años. Las dos bolsas de suelo industrial a recalificar son sólo una parte, antes se hizo con otros 325.000 m2 en 14 enclaves. De hecho, Vara de Quart ya está prácticamente terciarizado. Ya existe algún centro de negocios en funcionamiento y quizás pudieran recuperarse antiguos proyectos, como el Open District, diez edificios proyectados por el arquitecto Alejandro Zaera en el 2008, o el proyecto de reconversión para la antigua fábrica de Hierros Turia que intervendría en 36.000 m2.

El impulso que la ciudad desea dar a su fachada marítima y al turismo de cruceros se refrendará con dos grandes proyectos. Por un lado, tendrá lugar la puesta en servicio de una nueva terminal para cruceros, en las instalaciones de la antigua terminal marítima. Su titular, VPS (Valencia Passenger Services), tiene previsto iniciar actividad en octubre, lo que supondrá un fuerte estímulo para un sector que se espera que crezca este año al 25%, alcanzando los 500.000 cruceristas. Junto a ella, la dársena comercial y la Marina Real Juan Carlos I deberían recuperar vigor con la creación del Consorcio Valencia, como ente encargado de su explotación y gestión. Podrán iniciar su actividad en cuanto los trámites legales y las desafecciones con el antiguo Consorcio America's Cup lo permitan.

Escrito por el equipo de ST Sociedad de Tasación
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