Actuación exitosa sobre valoración hotelera segunda parte

En el anterior post comenzábamos a esbozar una actuación exitosa sobre valoración hotelera, donde el solicitante de una tasación hotelera, necesitaba dicha valoración del edificio para la adquisición del inmueble para reconvertirlo a un hotel de cuatro estrellas.

Una vez contactado con el solicitante y/o propiedad, el primer paso consiste en solicitar la documentación, en cumplimiento de la normativa de valoración exigible (Orden ECO 805/2003), y se concierta la visita al inmueble. En esta fase, el técnico que suscribe la tasación realiza las comprobaciones exigidas por la citada norma, entre las que cabe destacar: la correspondencia del inmueble con su descripción registral y catastral, distribución y superficie construida, estado de mantenimiento y conservación, servidumbres, estado de ocupación, uso autorizado, calificación hotelera, número de habitaciones, etc. Posteriormente, como labor de despacho, se comprueban las superficies, cumplimiento de normativa urbanística y sectorial hotelera.

De las comprobaciones realizadas se concluye que la estructura de propiedad responde a un conjunto de fincas registrales que proceden de la división horizontal del inmueble, perteneciendo al propietario del hotel el 80% de la superficie total construida. Además, se comprueba que el hotel utiliza de forma privativa las zonas comunes, como son: el portal de la finca, los distribuidores de cada planta, las escaleras y ascensores, así como toda a planta sótano. Este hecho confirma que la superficie ocupada por el hotel invade zonas comunes que también pertenecen a titulares de los locales comerciales de planta baja, lo que supone un hecho desconocido por el propietario establecimiento.

Dado que se pretende la reestructuración del hotel para alcanzar la categoría de cuatro estrellas, se aporta un proyecto básico y licencia de obras, así como un presupuesto económico del coste de las obras a ejecutar y las cuentas de explotación previsionales que permite verificar la viabilidad económica del futuro negocio.

El análisis económico presenta las siguientes ratio medias: índices de ocupación por habitaciones en torno al 66% y del 58% para estancias. El ingreso medio de la habitación ocupada (ADR) oscila entre 120 a 135 €/habitación doble y día, sensiblemente inferior al precio de tarifa, que oscila entre 160 a 180 €/habitación y día. El RevPar resultante asciende a 84 €.

La cuenta de resultados previsional para su situación consolidada presenta un margen de 4 MM€, resultado de unos ingresos brutos anuales que ascienden a 8.75 MM€ frente a unos gastos de unos ingresos de 4,75 MM€. El BAIT asciende a 2,4 MM€ alcanzándose un Cash Flow de 3,2 MM€.

El valor de mercado del futuro establecimiento, deducido como la suma de los valor actualizados  del Cash Flow y del valor de reversión del inmueble, asciende a 47 MM€, lo que supone un valor unitario por habitación de 261.100 €/habitación e implica una valor unitario referido a la superficie construida de 4.563 €/m2 construidos. 

Considerando que el cálculo realizado es de un futuro hotel a obtener mediante la rehabilitación de un antiguo hotel, el valor actual del inmueble se obtendría deduciendo el importe de los coste de construcción y gastos necesarios para llevar a cabo la obra, y que según el proyecto redactado asciende a 14,2 MM€. Por tanto, el valor actual del edificio asciende a 32.8 MM€

El valor deducido se encuentra dentro el rango habitual de valores de mercado en hoteles de similares características. 

Ahora bien, faltaría una última reflexión sobre el resultado obtenido. Para ello se considera que el edificio dispone de uso residencial como uso urbanístico característico, siendo el uso hotelero un uso compatible.

Analizado el mercado residencial de la zona, este presenta precios unitarios que oscilan entre 5.500 a 6.500 €/m2 construidos. Dadas la representatividad del edificio y su ubicación, así como su distribución, una vez rehabilitado para el uso residencial podría alcanzar los 6.000 €/m2 construidos, para los 9.400 m2 de superficie de viviendas que se obtendrían

Analizado el valor del suelo a través del método residual, adoptando un horizonte temporal  de 27 meses para la terminación de la obra y 42 meses hasta finalizar las ventas y una vez deducidos los costes necesarios para rehabilitar el inmueble, se obtiene un valor actual de 34.8 MM€  Lo que supone un valor actual algo superior que el que se obtiene destinándolo al uso hotelero. Pero si se analiza el valor de mercado resultante el uso residencial una vez rehabilitado el inmueble se alcanza 57,3 MM€ frente a los 47 MM€ como hotel.

A partir de los resultados numéricos se obtienen las siguientes conclusiones:

Las cualidades positivas del edificio para el uso hotelero son: La ubicación y representatividad del edificio, así como una buena distribución de espacios.

Como aspectos desfavorables se encuentran: 

• El elevado alcance de las obras a ejecutar que supone una inversión muy importante. 
• El necesario destino de parte de la superficie construida para dotar al hotel de los equipamientos mínimos necesarios para obtener la categoría prevista. 
• La dificultad de apropiación de las superficies que constituyen los espacios comunes del edificio para convertirse en espacios privativos hoteleros.

Como conclusión, se considera que el mayor y mejor uso del edificio requiere de un estudio alternativo del modelo de negocio hotelero, para ello, se debería optimizar la actividad económica potenciando otras unidades de negocio, como la restauración, la cesión de salones para eventos, u otros, de forma que los resultados económicos fueran equivalentes a los que obtendrían destinando el inmueble al uso residencial. 

En ST Sociedad de Tasación hemos realizado más de 3 millones de valoraciones para el mercado inmobiliario y somos socios colaboradores de la Confederación Española de Hoteles y Alojamientos Turísticos (CEHAT).