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SOCIEDAD DE TASACION
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Cuando se pretende la valoración de un bien la primera cuestión que se plantea es ¿Cómo se valora?

La respuesta es múltiple y está directamente vinculada con la finalidad que se persigue, de tal forma que a cada finalidad requerida le corresponde la elección de la base de valoración adecuada, y con ella, la metodología de cálculo a aplicar. De esta forma pueden resultar valores diferentes, que son compatibles entre sí, conforme a la finalidad pretendida.

En primer lugar se debe diferenciar entre las valoraciones regladas y las valoraciones libres.

En el primer caso la valoración debe cumplir las reglas exigidas por la normativa que las regula, como ejemplo estarían las valoraciones con finalidad mercado hipotecario, reguladas por la Orden ECO 805/2003 y la Orden EHA-3011/2007 de 4 de octubre, o las valoraciones catastrales reguladas por el RD 1020/1993, de 25 de junio. En ambos casos a través se instruyen las bases y los procedimientos de valoración que han de aplicarse.

En el segundo caso están las valoraciones particulares que responden a intereses lícitos de los interesados en el conocimiento del valor de un bien. Estas valoraciones se suelen regir por bases de valoración generalmente admitidas en la práctica profesional de los técnicos que las realizan como son los arquitectos, ingenieros agrónomos, industriales, de minas, navales, economistas u otros, con la competencia profesional y experiencia suficientes para la valoración de los bienes propios de su campo de actividad.

Generalmente estas bases de valoración se recogen en normativas internacionalmente admitidas, como son las pautas establecidas por RICS que atiende a las Normas Internacionales de Valoración (IVS) o las Normas Europeas de Valoración establecidas por TEGOVA para otros ámbitos de valoración.

Las bases de valoración principales para las tasaciones regladas son las siguientes:

    1. En el ámbito de las garantías hipotecarias de inmuebles se define el Valor de Tasación, que equivale al menor de un conjunto de valores según la tipología inmobiliaria de que se trate.

    Los valores que entran en juego a la hora de determinar el valor de tasaciónsuelen ser: Valor de Reposición (expresa el montante de la inversión realizada), Valor de Mercado (expresa el importe económico que puede percibir el propietario de un bien por la venta del mismo conforme a pautas medias de mercado) Valor Máximo Legal, representa el limite de valor de un bien por requerimiento legal.

    2. En el ámbito de la valoración catastral, la base de valoración es Valor Catastral que es un valor administrativo obtenido por técnicas de valoración masivas y que integra tanto el valor del suelo como el de las construcciones.

    Dentro de las valoraciones no regladas las bases de valoración más frecuentes son:

  • Valor de Mercado, que coincide plenamente con el definido en la normativa hipotecaria y representa el precio pactado entre comprador y vendedor que actúan de forma independiente, con pleno conocimiento del inmueble.
  • Renta de Mercado, expresa el importe por el cual se puede ceder el inmueble en arrendamiento, conforme a las pautas medias de mercado.
  • Valor Razonable, expresa el valor que razonablemente pueden admitir comprador y vendedor interesados particularmente en la operación de adquisición del bien de que se trate..
  • Valor de inversión, expresa el máximo importe que un inversor debería pagar por un inmueble bajo la premisa de una rentabilidad exigida a la inversión.

De lo anteriormente expuesto, se dibuja un horizonte de posibilidades de valoración para el mismo bien con resultados diferentes, si bien todos son compatibles en función de la finalidad y base de valoración perseguida.



Escrito por el equipo de ST Sociedad de Tasación
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