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SOCIEDAD DE TASACION
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censo digital

 

Sociedad de Tasación ha publicado hoy la edición de 2020 de su estudio Censo ST de Vivienda Nueva, que pone a disposición del mercado información completa y detallada de la oferta de vivienda nueva que está pendiente de venta en el área metropolitana de Madrid y de Barcelona, así como en ambas ciudades. El estudio actualiza la anterior edición del mismo, que data del año 2018, incorporando la nueva oferta generada a lo largo de los dos últimos ejercicios. Además, recoge sus características, precios, superficies, número de dormitorios y ubicación.

El censo de la vivienda nueva en Madrid

El informe Censo ST de Vivienda Nueva de Madrid analiza los municipios de la Comunidad de Madrid con más de 50.000 habitantes, que agrupan el 84% de la población y el 83% del parque de viviendas existente, que ya fueron objeto de estudio en los censos realizados por Sociedad de Tasación en 2014, 2016 y 2018, incorporando en la presente edición la nueva oferta generada hasta este momento. Sociedad de Tasación ha detectado que actualmente quedan 893 unidades de vivienda nueva en oferta de las 6.319 registradas en el censo de 2018. De esta forma, en dos anualidades se ha absorbido el 85,9% del stock de entonces. Además de la oferta remanente identificada en el Censo de 2018, se han incorporado 6.583 nuevas unidades. Así, la oferta actual de vivienda en la Comunidad se sitúa en 7.476, lo que supone un aumento neto del stock del 18,3% en dos anualidades. 

 Censo vivienda

En Madrid capital, de las 3.067 unidades de vivienda nueva en oferta registradas en el censo de 2018, quedan 278 en la actualidad, con lo que ya se ha reducido el 90,9% de la oferta que salió al mercado entonces. Además de las viviendas que se mantienen a la venta desde 2018, se han detectado 3.531 unidades nuevas en el mercado en los dos últimos años, por lo que la oferta actual es de 3.809 viviendas. Esta cifra ha crecido un 24,2% en este periodo de tiempo.

Si el ritmo de absorción del stock se mantuviera en los niveles actuales, el informe de ST revela que la oferta de vivienda nueva podría agotarse en 8,6 meses en la Comunidad y en nueve en el caso de los distritos que conforman la capital de Madrid.

El stock de vivienda terminada supone un 4,7% del total

La nueva edición del Censo confirma una tendencia que ya se observó en las ediciones anteriores: la composición del stock ha cambiado y la oferta de inmuebles terminados pierde peso. En la Comunidad de Madrid, por ejemplo, este tipo de vivienda ha pasado de representar el 58,1% en 2014 a situarse en un 7,5% en 2018 y un 4,7% en 2020. Ya sólo en dos años el stock de este tipo de vivienda ha descendido un 25,8%. La composición actual del stock se completa así: el 49% corresponde a vivienda sin iniciar y el 46,3% a vivienda en fase de construcción. En términos porcentuales, la oferta de vivienda sin iniciar ha descendido un 4,14% durante los últimos dos años, mientras que el stock de vivienda en construcción ha subido un 71,08%.

 Censo vivienda

En Madrid capital, la composición del stock es ligeramente diferente ya que la vivienda sin iniciar representa un porcentaje mayor (59,1%) en detrimento de la vivienda en construcción (36,5%). No obstante, al igual que en el conjunto del área metropolitana de Madrid, el stock de vivienda nueva apenas representa un 4,4%, lejos del 58,8% de 2014.

Sí que se observa diferencia en cuanto a la evolución durante los últimos dos años, ya que la oferta registrada de vivienda terminada ha crecido un 47,79% y la que se encuentra en fase de construcción otro 46,16%. En menor medida, la vivienda sin iniciar ha aumentado un 12,43%.

El stock de vivienda en Madrid se reduce en el tramo de 100 a 150 m2

Tanto el stock de vivienda con superficie inferior a 70 y a 100 m2 como el segmento que supera los 150 m2 han aumentado de forma significativa en el área metropolitana de Madrid durante los últimos dos años, hasta representar el 10,1 %, el 22,3% y el 3 21,6%, respectivamente. No obstante, pese a su caída, la mayor parte de la oferta registrada se concentra en el segmento de 100 a 150m2 (46%).

 Censo vivienda

La evolución del stock por tipo de vivienda en la capital ha mantenido una tendencia similar: las viviendas de superficie inferior a 70 m2 ya representan el 9,7% del total, las de menos de 100 m2 el 22,4% y las de más de 150 m2 suponen el 16,8%. Pese a la caída, el segmento de 100 a 150 m2 engloba el 51,1% del total.

Con respecto a los precios, el stock de vivienda también ha mantenido la misma tendencia tanto en el conjunto de los municipios de la Comunidad como en la propia capital: la oferta disponible ha descendido en las viviendas con un precio inferior a los 300.000 euros y ha aumentado en el lado opuesto.

 Censo vivienda

Por tramos de precio, el stock disponible en la Comunidad se concentra en aquellas que se sitúan en el tramo de 150.000 euros a 300.000 (43,3%), seguidas de las de 300.000 a 500.000 (30,2%) y las que superan el medio millón (19,6%). Es especialmente significativo que las últimas han crecido un 222% en dos años. Por su parte, el segmento por un importe inferior a los 150.000 se queda en un 6,9%. La disponibilidad de este tipo de vivienda se ha reducido en un 45% en el mismo periodo.

En el caso de Madrid capital, la composición está más igualada: el tramo de 150.000 euros a 300.000 supone el 39,5% del total, seguidas de las de 300.000 a 500.000 (32,4%) y las que superan el medio millón (26,6%), cuyo stock también aumenta por encima del 200%. A su vez, las viviendas de menos de 150.000 euros sólo representan el 1,5% del total. Su stock se ha reducido en un 81,14% en dos años.

El censo de la vivienda nueva en Barcelona

La edición de Barcelona del Censo ST tiene en cuenta los municipios con más de 50.000 habitantes, que agrupan en este caso el 65% tanto de la población como del parque de viviendas existente. Al igual que ocurre con Madrid, este censo ya fue objeto de análisis en 2014, 2016 y 2018, con la salvedad de que la presente edición incorpora la nueva oferta generada hasta este momento.

Del informe se desprende que, de las 3.601 unidades de vivienda nueva en oferta registradas en Cataluña para el censo de 2018, actualmente quedan 1.055. Eso implica que se ha absorbido el 70,7% del stock de entonces. Además de la oferta remanente del Censo ST 2018, se han detectado 4.194 nuevas unidades, lo que en total arroja una oferta actual de 5.249 viviendas, con un aumento neto del stock del 45,8%.

 Censo vivienda

En Barcelona capital, de las 1.047 unidades de vivienda nueva en oferta registradas en 2018, actualmente quedan apenas quedan 241, lo que implica que se ha dado salida al 77% de la oferta en dos años. Además de estas viviendas que permanecen a la venta desde 2018, se han detectado 1.364 unidades nuevas en el mercado en los dos últimos años, por lo que la oferta actual es de 1.605 viviendas, lo que supone un aumento neto del stock del 53,3% con respecto a 2018.

 Censo vivienda

En el supuesto de que el ritmo de absorción del stock se mantuviera en los niveles actuales, la oferta de vivienda nueva podría agotarse en 18,4 meses en el conjunto del área metropolitana de Barcelona y en 18,8 en el caso de la Ciudad Condal.

Crece el peso de la vivienda a la venta sobre plano en el stock

La composición del stock de la vivienda en el área metropolitana de Barcelona se caracteriza por el creciente peso de la vivienda en construcción, que ya representa el 64,8% de la oferta. El 25% corresponde a vivienda sin iniciar, mientras que el 10,2% corresponde a la vivienda terminada. En este caso, su aumento ha sido del 19,24%.

Concretamente, la oferta actual de vivienda en construcción ha crecido en un 85,9% en dos años y la terminada ha experimentado una subida del 19,2%. Por el contrario, la oferta de vivienda sin iniciar se ha mantenido estable.

En Barcelona capital, la composición del stock se ha mantenido estable: el 68,7% de la vivienda está en construcción, el 16,6% terminada y el 14,7% sin iniciar. En cuanto a su evolución durante los últimos dos años, la oferta de vivienda terminada ha registrado una subida del 67,3%, mientras que la que está en construcción lo ha hecho un 57,35%. El stock de vivienda sin iniciar, por su parte, se ha incrementado en un 26,20%.

 Censo vivienda

Las viviendas de más de 500.000 euros concentran el stock de Barcelona capital

El estudio revela que el tamaño medio de las viviendas que forman parte del stock se mantiene estable en el área metropolitana de Barcelona, siendo las viviendas más pequeñas las que concentran más de la mitad del stock: las de menos de 70 m2 suponen el 10,9% y las de menos de 100 el 40,5%. Por su parte, las que tienen una superficie de entre 100 y 150 m2, concentran el 42,4%; y las de más de 150 m2 suponen el 6,1% del total. Destaca la evolución precisamente de las viviendas más pequeñas, ya que su stock en dos años ha crecido un 53,09%.

La composición es similar en el caso de Barcelona capital, donde las viviendas de menos de 100 m2 suponen el 50,7% del stock, el segmento de 100 y 150 m2 el 39,1% y las de más de 150 m2 suponen el 10,1% del total. Es especialmente llamativa la evolución de este último segmento, ya que ha crecido un 91,8% en dos años.

La oferta actual en el conjunto de municipios del área metropolitana se caracteriza porque apenas un 2,4% del stock corresponde a viviendas de menos de 150.000 euros. Este dato es significativo porque en 2014, por ejemplo, representaban el 18,4%. El grueso de la oferta se concentra en viviendas de 150.000 a 300.000 (40,7%) y en aquellas de 300.000 a 500.000 (41,6%). Por su parte, las que tienen un precio superior al medio millón de euros suponen el 15,3%. Este segmento ha aumentado un 59,2% en los últimos dos años.

En Barcelona capital no se ha podido localizar ninguna unidad ofertada por menos de 150.000 €, una situación que ya se detectó en la anterior edición del censo. Además, la ciudad destaca porque la mayoría de su stock, el 48,1%, se concentra en las viviendas de más de 500.000 euros, seguidas de aquellas con un importe de 300.000 a 500.000 (46,2%). Por el contrario, las de 150.000 a 300.000 apenas representan un 5,6%.

 Censo vivienda

Para más información consulta nuestro servicio de Censo Digital de vivienda nueva

Metodología del censo de la vivienda de ST en Madrid y Barcelona

El trabajo cuantifica la oferta de vivienda nueva pendiente de venta y se circunscribe a los municipios de Madrid y Barcelona, así como a su área metropolitana con más de 50.000 habitantes, que ya fueron objeto de estudio en 2014, 2016 y 2018. Los municipios analizados en la edición del censo de Madrid suponen el 84% de la población y el 83% del parque de viviendas existente, mientras que en el caso de Barcelona aglutinan en ambos casos el 65% de la población.

La información ha sido obtenida mediante un trabajo exhaustivo de campo realizado por técnicos tasadores que colaboran con ST Sociedad de Tasación. Se han analizado todas las promociones de uso residencial (sin iniciar, en construcción y terminadas con fecha de finalización de la edificación posterior al 1 de enero de 2008), tanto de vivienda libre como protegida, de uso unifamiliar y plurifamiliar, comercializadas por cualquier operador, pendientes de primera ocupación (incluyendo viviendas de segunda transmisión para adjudicados por entidad financiera si la vivienda no ha sido previamente ocupada) y viviendas en alquiler con opción a compra, quedando excluidas el resto.



Escrito por el equipo de ST Sociedad de Tasación
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