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sostenibilidad

Guía práctica para comprar (o vender) tu casa en 10 pasos (7)

Cuando ha llegado el momento de la verdad, la compraventa, empiezan a precipitarse los acontecimientos. El Contrato de Arras, podemos considerarlo el pistoletazo de salida de la compraventa, ese momento decisivo en el que empiezas a soltar (o recibir) dinero y supone el Punto de No Retorno de la que, probablemente, sea la operación financiera más importante de tu vida. Es importante estar bien asesorado en este trance y, por ello, te daremos algunas claves para acompañarte en este camino.

 

El diccionario de la Real Academia de la Lengua, dice lo siguiente:

Arras (del lat. arrhae o arrhăbo, y estos del gr. ἀρραβών arrabṓn, voz de or. semítico.

  1. f. pl. Prenda o señal entregada como garantía en algún contrato o concierto.
  2. f. pl. En algunos ritos matrimoniales, monedas que los desposados se entregan como símbolo de su unión.
  3. f. pl. Der. Entrega de una parte del precio o consignación de una cantidad con la que se garantiza el cumplimiento de una obligación.

Nos interesan, sobre todo, las acepciones primera y tercera: Prenda o señal entregada como garantía en algún contrato o concierto, puesto que hace mención a la naturaleza de nuestro asunto de hoy y, también,  entrega de una parte del precio o consignación de una cantidad con la que se garantiza el cumplimiento de una obligación, porque, precisamente ese es el objeto del contrato de Arras: la protección de los legítimos intereses de comprador y vendedor.

Manos al boli: esto es un contrato

Un contrato de arras es, antes que nada, un contrato. Es decir, un acuerdo privado entre comprador y vendedor, sin que sea obligatoria la intervención  de un notario público (no es obligatorio pero puede darse el caso al ser voluntario), por el que ambos se comprometen a la compraventa futura de un bien en una fecha concreta y en el que el comprador entrega una cantidad de dinero a cuenta del que se realizará la compraventa.

Mediante este acuerdo, ambas partes quedan comprometidas: el comprador a pagar la cantidad acordada y el vendedor,  a entregar el inmueble en el momento acordado.

Es un documento muy importante en el proceso, ya que anticipa lo que se reflejará después en la escritura pública de compraventa, estableciendo las condiciones en las que se verificará la compraventa, así como las consecuencias (y penalizaciones) en caso de que la compraventa no se lleve a cabo.

¿Es muy complicado…? ¿podría redactarlo yo?

Podrías, pero… si no tienes los conocimientos, es mejor dejarse asesorar por alguien más experto que el Rincón del Vago o Yahoo Respuestas. Como hemos dicho, es un documento de vital importancia y aunque, en efecto, hay plantillas en Google, es importante que, por ejemplo, recoja los datos que, más tarde aparecerán en el definitivo contrato de compraventa, tales como datos personales, una completa descripción de la casa, el dinero de señal o arras, plazos, etc . El Contrato de Arras debe ser redactado con precisión y con cuidado extremo y con pleno conocimiento de las eventuales consecuencias que comporte.

Existen 3 tipos de arras (confirmatorias, penales o penitenciales) y es importante especificar  a qué tipo de arras nos acogemos al acordar la suma en el contrato, dependiendo del objetivo del acuerdo, porque cada una de ellas comporta consecuencias legales diferentes. En caso de no especificarse, se entenderá que se trata de arras confirmatorias.

Arras, señal, anticipo… ¿es todo lo mismo? ¿Y si una parte se arrepiente?

Las arras y la "señal", sí, podemos decir que es lo mismo, pero ambos son distintos de un anticipo. Un anticipo sería un pago de parte del precio de la compra, y se da en los llamados  Contratos de Compraventa con Precio Aplazado (CCPA), que NO son contratos de arras.

En el contrato de arras, ambas partes adquieren un compromiso previo a la compra y venta de una propiedad. El vendedor, se compromete a entregar el bien y el comprador de pagar el precio acordado… y también se pactan las consecuencias para cada uno en caso de no cumplir el contrato.

Si el comprador incumple los términos del contrato, se arrepiente o se echa atrás, perderá la cantidad aportada en concepto de arras penitenciales  o señal. Si, por el contrario, es el vendedor el que no cumple con su compromiso, y se negara a vender, deberá devolver al comprador el doble: las arras penitenciales aportadas y añadirá a esta cantidad una cantidad igual en concepto de indemnización.

De acuerdo, pero… ¿qué tipo de contrato me conviene más?

Hay muchos factores que influyen en cada caso particular, pero, de forma general, la mayoría de las compraventas se documentan con la entrega de dinero en concepto de arras penitenciales, lo que permite a ambas partes a desistir de la compraventa a cambio de perder el comprador la cantidad entregada “en concepto de arras” o devolviéndola por duplicado el vendedor. Para las arras penitenciales tiene que haber una referencia expresa y clara del sentido de desistimiento ya que, de no hacerse así, se entenderá (según doctrina del Tribunal Supremo) que son arras confirmatorias y no penitenciales.

También hay otras alternativas que, en algunos casos, pueden ser más beneficiosas para el comprador; hablamos de la opción de compra, modalidad en la que quien queda atado es el vendedor, al obligarse a no transmitir el inmueble a terceros dentro del plazo establecido.

¿Puedo firmar arras condicionadas a que me den la hipoteca?

Legalmente, el único modo que tendría el comprador de recuperar las arras si no obtiene financiación sería mediante la estipulación de una cláusula expresa en el contrato de compraventa, donde se prevea la devolución de las arras, en caso de denegación del préstamo hipotecario por la entidad financiera, ya que el Tribunal Supremo  ha establecido que la falta de obtención de un crédito no es un impedimento sobrevenido, perdiendo el comprador las arras penitenciales  entregadas a la formalización del contrato.

 



Escrito por el equipo de ST Sociedad de Tasación

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