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SOCIEDAD DE TASACION
Publicado el 17-04-2019

evolucion precios vivienda nueva y usuada

 

ST Sociedad de Tasación ha publicado el Informe Trimestral de Tendencias del Sector Inmobiliario ABRIL 2019, que incluye la evolución de precios de la vivienda nueva correspondiente al segundo semestre de 2018 junto a la evolución de otros indicadores propios de sociedad de Tasación correspondientes al primer trimestre de 2019: los Índices de Confianza, de Esfuerzo Inmobiliario y de Accesibilidad. 

El informe, que puede consultarse completo aquí,  también actualiza, como cada trimestre, los indicadores de rentabilidad de los alquileres y el riesgo inmobiliario por provincias, elaborados por nuestro socio tecnológico uDA, Urban Data Analytics. Desde ST Sociedad de Tasación,  observada toda la serie histórica que venimos publicando desde el año 1985 destacamos como #PrincipalesTendencias

#precio El precio medio de la vivienda se sitúa en 1.613/m2, registrando un aumento del 2,7% desde junio de 2018, situándose en el 5,5% en el total de 2018. Como en otras ocasiones, Baleares -10,7%-, Madrid -9%- y Cataluña -7,8%-, encabezan estas subidas 

#confianza El Índice de Confianza en la evolución del sector se sitúa en 55,9 puntos sobre 100, siendo éste el tercer trimestre consecutivo de retroceso. 

#esfuerzo El Índice de Esfuerzo Inmobiliario alcanza los 7,3 años de sueldo íntegro para adquirir una vivienda de tipo medio en España. Madrid, por su parte, registra un valor de 7,9 (que mejora en cuatro décimas el dato interanual y en una décima el del trimestre precedente). 

#accesibilidad Sube ligeramente la capacidad de endeudamiento para acceder a una vivienda, situándose en 104 puntos, un punto por encima del trimestre anterior. Por lo que respecta a Madrid, empeora en uno, hasta 93 puntos. 

#Rent-Abilidad La rentabilidad del alquiler se sitúa en el 7,46% en el primer trimestre de 2019, con un descenso interanual del 3,26% y en la que Madrid experimenta una caída interanual del 8,3% en su rentabilidad. 

Índice de confianza inmobiliario

Se trata de un índice de elaboración propia que ST Sociedad de Tasación ofrece como complemento cualitativo a los estudios de mercado y análisis de vivienda nueva desde 1985. Se construye a partir de las respuestas de más de 700 profesionales de ST Sociedad de Tasación (tasadores y personal de control de calidad de valoraciones), cuyas  respuestas se categorizan (escala 1-5) en relación a la perspectiva (situación de los últimos tres meses) y las expectativas (previsiones para los tres meses siguientes) en diversos aspectos:

El análisis estadístico de las respuestas de los encuestados devuelve la calificación de los conceptos analizados en una escala de 0-10. 

El índice de confianza trimestral es el resultado del análisis combinado de perspectiva y expectativa.

El Mercado de la Vivienda: un mercado a 2 velocidades

En el último año diciembre 2017/ diciembre 2018, el precio medio de la vivienda nueva aumentó un 5,5%, adjudicándose al segundo semestre, prácticamente la mitad (2,7%)de este crecimiento.

El comportamiento de los precios, no obstante, es muy heterogéneo en España: las cifras oscilan desde el 10,7% de Baleares, o el 9% de Madrid o Barcelona, hasta una variación casi testimonial del 0,3% en Salamanca o Teruel. Además, reforzando la idea de este mercado a 2 velocidades, otro dato corrobora esta impresión: los precios medios de la vivienda; desde el más elevado, en la provincia de  Barcelona (2.607 €/m2), o Guipúzcoa (2.429 €/m2), contrastando con los vistos en Badajoz (860 €/m2) y Ciudad Real (875 €/m2).

En las grandes capitales, tampoco observamos el mismo comportamiento de los precios: mientras Barcelona suaviza su crecimiento (del 14,4% dic. 2017 al 10,3% dic. 2018), la progresión de Madrid es la contraria (8,3% dic. 2017 al 11,4% dic 2018). El mismo fenómeno de aceleración se observa en Palma de Mallorca (del 10,5% al 13,25%) y sobre todo en Málaga (de 3,6% a 8,17%), que dobla su velocidad de crecimiento.

Barcelona, no obstante, continúa siendo la capital más cara de España, con precios medios que superan los 3.700 €/m2; Madrid se acerca a los 3.000 €/m2, Palma a 2.300 €/m2, y Málaga supera la barrera de los 1.800 €/m2. Sin embargo, en lo que podríamos considerar la España más tranquila, las cifras decrecimiento son, por lo general, muy modestas, apreciándose, incluso, depreciación en 3 ciudades: Teruel (-1,7%), Salamanca (-0,3%) y Lugo (-0,6%)

El trabajo que –de verdad- cuesta comprarse una casa. 

El Índice de Esfuerzo Inmobiliario es otro de los índices propios de ST Sociedad de Tasación, quizá el más popular, porque estima la inversión, en años de sueldo, que debe realizarse para  adquirir una vivienda: el trabajo que de verdad te cuesta comprarte tu casa, en román paladino.

Técnicamente, se define como el número de años de sueldo íntegro que un ciudadano medio necesitaría destinar para la compra de una vivienda de tipo medio. El índice se calcula, a nivel de Comunidad Autónoma, a partir del cociente entre el valor de mercado de la vivienda y los ingresos medios brutos anuales que publica el INE en su encuesta anual de estructura salarial.

En esta ocasión, vemos que el desequilibrio entre ingresos y precio de la vivienda es muy llamativo en Baleares que, con un 15,7 dobla holgadamente la media nacional, que se sitúa en un 7,3. Por encima de esa cifra, pero más discretamente, se sitúan, como viene siendo habitual, Madrid (7,9) y Cataluña (8,3); en el otro extremo del ranking, la Región de Murcia y La Rioja son las comunidades donde menos trabajo (menos años de sueldo medio) costaría acceder a una vivienda.

¿Dónde resulta más “fácil” comprarse una vivienda?

El Índice de Accesibilidad, es otro índice de elaboración propia de ST Sociedad de Tasación,  que estima la posibilidad de adquirir una vivienda estándar a partir de la capacidad de endeudamiento de un ciudadano medio. El resultado, con base 100, permite medir la distancia a que se encuentran los salarios reales de los teóricos que serían necesarios para la adquisición de una vivienda media. En este sentido, vemos que una vivienda de tipo medio es mucho más accesible en La Rioja o  la Región de Murcia, donde un ciudadano medio posee una “holgada” (por decirlo así, y en términos comparativos) capacidad de acceder a una vivienda. En Baleares, por el contrario, un ciudadano medio se ve en grandes dificultades para acceder a una vivienda, que parecen estar destinadas a esa otra invasión (en sentido figurado) que sufre la isla: los alemanes… con nivel de vida y salarios alemanes, evidentemente.

Alquiler, ¿resulta realmente rentable?

urbanData Analytics, socio tecnológico de ST Sociedad de Tasación, realiza un análisis del mercado residencial para predecir tendencias y destacar provincias con un buen comportamiento para la inversión

En este primer trimestre, la rentabilidad bruta en alquiler a nivel nacional parece anunciarnos un posible cambio de tendencia, con un descenso interanual del 3,26%. El comportamiento alcista de los precios de vivienda de Madrid y Barcelona, pasa factura a los rendimientos del alquiler, que ven caer su rentabilidad, un 8,3% en Madrid y un 15,6% en Barcelona. En el lado opuesto, Toledo obtiene una rentabilidad media en alquiler del 8,5% y una variación interanual positiva de más de 8 puntos.

 

En cuanto a tipología de viviendas para la inversión destinada al alquiler, destacan dos arquetipos: las de menor tamaño (aproximadamente 55 m2) en la provincia de Toledo, que ofrecen una rentabilidad bruta anual del 8,8%, superior a la media de la provincia.  La otra tipología, viviendas de 70-100 m² en Sevilla, ofrecen rendimientos por encima del  7% con un riesgo de inversión reducido 

  

 



Escrito por el equipo de ST Sociedad de Tasación
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