Desperfectos o vicios ocultos tras la compra de una vivienda: ¿qué hacer?

El anuncio lo decía de una forma preciosa: “... el cuarto de baño ecológico, cuenta con una ambientación natural y un pequeño ”huerto urbano” muy fácil de abonar, que hará de esos momentos selectos de toilet, un verdadero placer...” y compraste a distancia, dando por buena la descripción (publicitaria) del anuncio, encontrándote un mes después, cuando pudiste mudarte, al fin, la sorpresita de la foto en el wc. Bien, si hiciste eso (comprar sin inspeccionar a fondo la vivienda), en el pecado llevas la penitencia, porque si hubiera un decálogo de cosas que NO hacer, jamás, bajo ningún concepto, 9 de esas 10 imaginarias “reglas” tendrían una formulación parecida a “no compres, nunca, sin ver la casa”. Es importante también, asegurarse de que el inmueble ha superado la Inspección Técnica de Edificios (ITE).

Pero, desde ST Sociedad de Tasación, no queremos que cunda el pánico: existe legislación sobre los llamados -y temidos- vicios ocultos, aunque sea algo desconocida para el común de los mortales, de modo que la reclamación con garantías es posible sin tener que encomendarse a San Litigoso; sin entrar en profundidades, baste saber, por el momento, que el plazo que tenemos para reclamar por estos defectos es de seis meses, un plazo no demasiado corto, pero que nos obliga a actuar sin exceso de demora.

Pero, antes de profundizar más, ¿qué entendemos por vicio oculto? Digamos que es ese tipo de desperfecto o avería que, aunque de hecho existe en el momento de formalizar la venta, no está a la vista cuando visitamos el inmueble. Además, para que estemos amparados por esa legislación, ha de ser un defecto de importancia, que nos impida hacer vida normal en la casa o que resulte manifiestamente claro que, de haberlo visto o sabido, no hubiéramos comprado la casa… o no por el precio que pagamos. Igualmente, no se considerará vicio oculto si el comprador, por su profesión (electricista, fontanero…), podría detectarlo con facilidad.

La responsabilidad de estas sorpresas , al menos hasta que se cumplan los 6 meses de la compra, es enteramente del vendedor, o más exactamente, del anterior propietario, por lo que es interesante no dejar que pase ese plazo si no queremos que arreglar las cosas se complique más de lo que, ya de por sí, supone tener que hacer arreglos o reparaciones.

Para evitar mayores complicaciones, deberíamos:

Valorar económicamente la naturaleza del daño, indicando si éste se debe a un mal uso o es estructural y acompañar esta valoración de un informe pericial o de un profesional experto en la materia.

Lo normal es que el vendedor se avenga a razones y solucione el problema de forma amistosa y cordial. Si así no fuera, puedes reclamar de forma oficial (burofax) y solicitar la mediación del Colegio Oficial de Aparejadores y Arquitectos de tu provincia, que mediará para no tener que llegar a la reclamación judicial, si fuera inevitable, siempre antes de los 6 meses, con independencia de que el vendedor fuera consciente de los desperfectos o no.

Hablemos de vicios

Entonces, ¿qué vicios ocultos pueden encontrarse en una casa? Como cualquiera puede imaginar, la lista de vicios ocultos es larga y variada, pero, por lo general, puede tratarse de vicios relacionados con el agua, la cimentación, acabados defectuosos o problemas eléctricos o de aislamiento (acústico o térmico)

Los problemas de agua más habituales son los que tienen que ver con humedades, filtraciones y goteras: mala impermeabilización, tuberías deterioradas, etc. Dependiendo de su origen, son de gravedad variable, pero tienen en común que no pueden soslayarse porque siempre evolucionan a peor.  

En cuanto a la cimentación, suele manifestarse, con el paso del tiempo, en problemas como grietas y fisuras, muchas veces por reformas inadecuadas (las célebres ñapas), obras en edificios colindantes, etc.

Los relacionados con los acabados, se manifiestan en suelos, carpintería y pinturas (abombamientos, descoloración, desprendimientos…) pueden ser el resultado de una ejecución deficiente, o materiales de baja calidad y , a veces, derivan en humedades, goteras y filtraciones.

Un mal aislamiento nos dará problemas de ruido o de temperatura, y ambas circunstancias, cuya importancia en la calidad de vida a menudo se infravalora, pueden convertir un palacete soñado en un cuchitril indeseable.

Un mal funcionamiento de sistema eléctrico (interruptores, luces, tomas de corriente…),  aunque puede ser verdaderamente incómodo, suelen  afortunadamente más sencillos de reparar.

En cualquier caso, sea la que sea la naturaleza del desperfecto o vicio oculto, es importante nunca dejarlo pasar (nunca, nada, se arregla solo) y saber que estamos amparados por la legislación.

¿Y si “se nos pasa el arroz”?

No somos perfectos. Y algunos de estos vicios ocultos  son extremadamente hábiles escondiéndose  y contumaces en el anonimato pertinaz; entre su pericia y nuestras carencias, puede superarse el plazo que el Código Civil establece para la reclamación de daños en la vivienda. Si llegamos a encontrarnos en esas, es el momento de bendecir ese montoncito de euros que invertimos en esa simpática póliza de responsabilidad civil, sí, esa de la que pensabas: ¿y para qué diantres estoy haciendo este seguro…? Pues, era para esto.

Son seguros que, dependiendo de la póliza, cubren parcial o totalmente la reparación de estos defectos. El tiempo de validez de estos seguros depende del tipo de vicio oculto que tengas que solventar. Por eso conviene no ser perezosos en la contratación del seguro, y comparar y leer bien todas las condiciones y coberturas de la póliza que vamos a contratar.

En cualquier caso, sobrepasados los 6 meses que establece el Código Civil, y si no hemos suscrito una póliza de responsabilidad civil en condiciones, es posible la reclamación por vía judicial, aunque hemos de saber que el procedimiento ya no se abrirá por vicios ocultos, sino por motivos generales relacionados con el contrato de compraventa.

Así que, si estás buscando tu próximo hogar, ya sabes: inspecciona exhaustivamente la vivienda, tanto si es de segunda mano como si es de nueva construcción, habla con todo el mundo (el presidente de la comunidad, los vecinos, los comerciantes…), asegúrate de que el edifico ha pasado la ITE y haz todas las comprobaciones que se te ocurran para que tu compra sea una compra con garantías.  Y si, pese a todo, aparecen los temidos vicios ocultos: reclama, y que tus derechos no se queden también ocultos.

 

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