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Diez cosas a tener en cuenta sobre la nuda propiedad y el usufructo

Prácticamente el 70% de los más de nueve millones de pensionistas que tiene España, son jubilados. Según los últimos datos proporcionados por la Seguridad Social, casi cinco millones de personas cobran una pensión por un importe inferior al Salario Mínimo Interprofesional. En este contexto, y teniendo en cuenta que tradicionalmente España ha sido un país “de propietarios”, existe un creciente interés por parte de este colectivo en buscar alternativas que les ayuden a complementar sus ingresos.

 

¿Qué es la nuda propiedad de una vivienda y cómo se calcula su valor? De forma cada vez más recurrente, es habitual recibir noticias relacionadas sobre estos conceptos, sobre todo si se ponen en contexto con el actual  sistema de pensiones. . Por ello, en las próximas líneas, se exponen diez aspectos clave a tener en cuenta sobre la nuda propiedad.

1- ¿Qué es la nuda propiedad?

La propiedad plena de un inmueble, siendo esta la forma jurídica más habitual en nuestro país, otorga el derecho de disfrute total de la vivienda, su usufructo y su propiedad. En cambio, con la venta de la nuda propiedad, el usufructuario, exclusivamente, tendrá derecho a su uso y disfrute, hasta el momento en el que el usufructo se extinga.  Llegado este momento, el nudo propietario alcanza tanto la plena propiedad como su disfrute. Por lo que si una persona necesita unos ingresos adicionales, y no quiere vender su casa, puede recurrir a la venta exclusiva de  la nuda propiedad.

2- ¿Qué significa vender la nuda propiedad?

La venta de la nuda propiedad permite al propietario de un inmueble disponer de un dinero efectivo y seguir disfrutando el uso de la casa. Se vende sólo una parte, la nuda propiedad, conservándose el usufructo. A cambio, en el momento de la firma, el hasta entonces propietario recibe un importe por la venta, normalmente en una única cuantía. De esta forma, el propietario podrá permanecer en la vivienda hasta el día de su fallecimiento.

3- ¿Se puede calcular el usufructo de un inmueble?

El usufructo (derecho de uso del inmueble) puede disfrutarse por tiempo determinado o con carácter vitalicio y conlleva ciertos derechos y obligaciones, pero ¿es posible darle un valor a ese derecho real? Sí y, dependiendo de la edad y de si el usufructo es temporal o vitalicio, se puede determinar tanto el valor del usufructo como el de la nuda propiedad. Además, el usufructuario puede arrendar o vender su derecho a un tercero; sin embargo, el usufructo no se podrá admitir como garantía en los créditos hipotecarios.

4- ¿Qué derechos tiene el usufructuario de una vivienda?

El usufructuario puede usar y disfrutar la vivienda como también de las servidumbres a su favor y los demás beneficios inherentes a la misma. Podrá hacer mejoras, sin alterar su forma o sustancia. Además, puede arrendar la vivienda y transmitir ese usufructo, así como hipotecarlo, salvo si se trata de un  usufructo legal.

5- ¿Se puede extinguir el derecho de usufructo?

La extinción del usufructo puede darse por renuncia o fallecimiento del usufructuario o, en caso de pertenecer a varias personas, cuando fallezca la última con derecho. También, podrá extinguirse a la llegada del término final establecido (usufructos temporales) o, si el usufructo es a favor de una persona jurídica, en el plazo máximo de 30 años. Se dará por extinto si se reúnen el usufructo y la propiedad en la misma persona (consolidación) o si se produce la pérdida total del inmueble.

6- Cómo calcular los usufructos temporal y vitalicio

El usufructo temporal se calcula a razón del 2% del valor total del bien (en pleno dominio) por cada periodo de un año, sin que pueda exceder el 70%, no computándose las fracciones inferiores al año. Por lo tanto, el mayor valor del usufructo temporal se alcanza cuando su duración es de 35 años, ya que a partir de esta duración se llega al tope del 70%, que no se puede rebasar.

En el caso del usufructo vitalicio, el valor es igual al 70% del valor total de bien (en pleno dominio) cuando el usufructuario tenga menos de 20 años, disminuyendo un 1% a medida que aumenta su edad, con el límite mínimo del 10%.

7- ¿Se puede tasar el usufructo?

Existe la posibilidad de solicitar una tasación hipotecaria para conocer el valor del usufructo; mediante este informe se determina el valor del derecho de usufructo sobre un inmueble de cualquier tipología (no sólo viviendas).

8- ¿Se puede vender la nuda propiedad de una vivienda?

La venta de la nuda propiedad cada vez es más demandada, en especial por personas en edad de jubilación o próximas a hacerlo. En momentos de incertidumbre y volatilidad como el actual, cada vez existe mayor interés por mantener el uso vitalicio de una vivienda, a la vez que se dispone de mayor liquidez.

9- ¿Por qué puede resultar interesante vender la nuda propiedad de mi casa?

Cada caso, cada situación conviene ser estudiada individualmente, ya que son múltiples los factores (personales e inmobiliarios) que influyen en la toma de la decisión. En términos generales, la venta, te permitirá seguir viviendo en  el inmueble de acuerdo con lo estipulado en el contrato, a la vez que te permite recibir una aportación económica de forma regular. Normalmente, el pago se hace bien en una aportación única o bien si acordado, por medio de una renta mensual.

10- ¿Cuánto recibes si vendes la nuda propiedad de tu casa?

La venta de la nuda propiedad puede llegar a reportarte más de un 60% del valor de tasación de la vivienda, aunque  ello dependerá de la edad del vendedor, del valor del inmueble y de su ubicación, variando el importe según la provincia. También importa el número de usufructuarios (matrimonio, o pareja, o una persona sola) y su estado de salud.

En general, el importe será mayor a mayor edad, al considerarse que disfrutará menos tiempo del usufructo, así como si se trata de una persona sola. Por ejemplo, una persona sola, de 65 años podría recibir un 65%-70% del valor de tasación; mientras que si tiene 95 años recibiría en torno al 95% de su valor.

Te recordamos que ST Sociedad de Tasación  es el decano de las tasaciones inmobiliarias oficiales en España; además, somos expertos en todo tipo de valoraciones y estamos presentes en todo el territorio nacional.

Estamos para ayudarte en lo que necesites y, tanto si necesitas una tasación oficial de vivienda o cualquier otro tipo de valoración (herencia, garaje o trastero, fincas rústicas…), de una empresa o de su desempeño en sostenibilidad; si necesitas consultar cualquiera de nuestros múltiples estudios de mercado, o sim­plemente hacernos cualquier consulta, puedes contactar con nosotros aquí.

 


Escrito por el equipo de ST Sociedad de Tasación

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