Edificio Caja Duero: cuando una licencia no es suficiente

Imagínate que eres el comprador de una oficina. Una preciosa oficina a estrenar en uno de los mejores edificios del centro de Valladolid objeto de rehabilitación. En el contrato de compraventa, el promotor te expone que la rehabilitación del edificio se ha realizado conforme a un proyecto visado por el colegio profesional competente y que ha obtenido la preceptiva licencia de obras del Ayuntamiento.

Imagínate que después de comprar tu oficina, te instalas y al cabo de varios años recibes la noticia de que el Tribunal Superior de Justicia de Castilla y León ha dictado una sentencia por la que tu oficina debe pasar a ser parte de una vivienda en proindiviso con tu vecino colindante, al cual se le ha quedado la misma cara de desconcierto que a ti.

Esto es lo que le ha ocurrido a varios propietarios del edificio denominado Caja Duero, uno de los más emblemáticos y mejor rehabilitados en plena Plaza de Zorrilla de Valladolid. Estos compradores, que actuaron de buena fe y basaron su decisión en la seguridad jurídica que les confería el hecho de disponer de licencia de obras que autorizaba el proyecto de rehabilitación, se han encontrado con una demanda de la Federación Provincial de Asociaciones de Vecinos contra el Ayuntamiento de Valladolid. En la misma se denuncia que la licencia otorgada no cumple con los parámetros urbanísticos que fija el planeamiento de la ciudad.

La demanda se basa en que el proyecto adopta unas edificabilidades y usos que no se corresponderían con las permitidas por el Plan General y, por lo tanto, la licencia no se debería haber concedido. El TSJ ha dictaminado que de cuatro áticos construidos (aprovechando unas carboneras y el trasvase de edificabilidad de una galería que no se construyó), dos se deben eliminar y los otros dos se deben reducir. Además, el fallo insiste en que no se respeta el 50% de uso residencial por lo que se deben reordenar las doce oficinas y convertirlas en seis viviendas para que cumplan la superficie mínima exigible.

Como consecuencia el Ayuntamiento ha tenido que realizar un proyecto para legalizar el edificio cuyo presupuesto se ha estimado en unos 700.000 €, si bien son muchos los expertos que consideran que esta cifra podría ser insuficiente por todas las alegaciones e indemnizaciones que reclamarán los propietarios. En primer lugar, probablemente habría que realizar obras muy importantes para demoler y rehacer todo lo que exige la sentencia con las calidades equivalentes a lo ya construido. En segundo lugar, se debería modificar la división horizontal del edificio para que se adecuen las fincas registrales a la nueva realidad, con las evidentes consecuencias que esto podría tener en cuanto a la propiedad y tenencia de los inmuebles así como en lo relativo a las cargas hipotecarias de algunas de las fincas.