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tendencias inmobiliaria

 

El precio medio de la vivienda nueva (2.400 €/m² aumentando un 5,1%), y la variación anual de precios en el primer semestre (2,2%), confirman los síntomas de fatiga detectados en los últimos meses, sobre todo en grandes capitales. Así por ejemplo, el precio medio nacional en capitales de provincia se sitúa en 216.000€ para una vivienda de 90 m2. Madrid y Barcelona siguen liderando las subidas de precios, aunque la velocidad de crecimiento, desde el año pasado, se modera.

Estos son solo algunos de los datos que se pueden extraer de la lectura del Informe de Tendencias del Sector Inmobiliario de Julio de 2019 que, como cada trimestre publica ST Sociedad de Tasación y que puedes consultar aquí.

El nivel de producción de vivienda nueva (datos de Fomento) continúa la senda creciente detectada en semestres anteriores, así como el crecimiento experimentado en buena parte de las capitales de provincia. Además, en términos absolutos, durante los tres primeros meses de 2019, las transacciones de vivienda nueva multiplicaron por 4 las de usada. Aumenta, asimismo, la constitución de hipotecas sobre viviendas, pero se siguen manteniendo por debajo del nivel global de transacciones, por lo que la ratio entre hipotecas y transacciones se sitúa actualmente en el 94%, porque se reduce el volumen de adquisiciones realizadas con recursos propios y/o distintos de la financiación hipotecaria

En cuanto a las Previsiones, creemos que el mercado continuará moderando el crecimiento de los precios, sobre todo en las ubicaciones con mayores subidas. Del mismo modo, tienden a moderarse las rentabilidades que proporciona del mercado del alquiler. A este optimismo contribuyen el crecimiento del P.I.B., aunque algo inferior a lo previsto, y el interés de los nuevos agentes del mercado en el sector residencial, así como la reducción en las previsiones de oferta por parte de varias grandes promotoras.

Por otro lado, también vemos algunos elementos de incertidumbre, como la entrada en vigor de la Ley de Crédito Hipotecario y los cambios en la fiscalidad de las viviendas en alquiler, en estudio en algunas comunidades autónomas y ayuntamientos, la posible subida de los tipos de interés por parte del Banco Central Europeo, y el encarecimiento de los costes de construcción. También, es previsible un aumento progresivo de las zonas en que la escasez de suelo tensiona los precios al alza.

En las condiciones actuales, es poco probable una inversión inmediata del ciclo alcista iniciado en 2015, si bien los crecimientos no serán tan acusados. Salvo los indicados, no se aprecian a corto plazo factores que alteren la tónica actual.

Confianza, Accesibilidad, Esfuerzo y Alquiler. Lo que nos indica el mercado

ST Sociedad de Tasación, en su labor constante de divulgación y de acercamiento de las grandes cifras del sector inmobiliario al día a día de los ciudadanos elabora una serie de índices, consecuencia del estudio de los datos del informe que nos ayudan a comprender mejor la evolución del mercado inmobiliario, interpretando las cifras contextualizadas en nuestra realidad social y de una forma más racional y entendible. 

Así, el Índice de Confianza (elaborado a partir de la opinión de más de 700  profesionales sobre aspectos económico-inmobiliarios de las zonas donde desarrollan su actividad), que se sitúa en 55,8 puntos sobre 100, baja una décima respecto del trimestre anterior. Una variación apenas apreciable, pero es el quinto trimestre consecutivo en que el índice experimenta descenso desde 2012. Aun así, continúa por encima de los 50 puntos, indicativos de una situación de equilibrio.

El Índice de Esfuerzo Inmobiliario (el número de años de sueldo íntegro que un ciudadano medio necesitaría destinar para la compra de una vivienda de tipo medio) se sitúa en 7,3 años de sueldo para la adquisición de una vivienda media, y se mantiene en el mismo valor registrado en diciembre de 2018 y marzo de 2019.

El Índice de Accesibilidad (que estima la relación entre el poder adquisitivo real de un ciudadano medio, y el teórico necesario para la adquisición de una vivienda) a nivel nacional se sitúa en 104 puntos, manteniendo el nivel del pasado marzo, y dos puntos por encima del de junio de 2018. Como en trimestres anteriores, en Baleares, Catalunya y Madrid (ver ilustración) este índice sigue por debajo de los 100 puntos, el punto de equilibrio entre el precio medio de la vivienda y la capacidad de endeudamiento adecuada para la adquisición de la misma. Gráficamente, en las comunidades en rojo, por debajo de 100, la accesibilidad es menor, por lo que es más difícil comprar una vivienda (como media) en estas comunidades que en las que superan el umbral 100, en verde en la gráfica.

El alquiler sigue siendo una opción rentable

La rentabilidad en el alquiler sigue ofreciendo resultados positivos en toda España, con rendimientos brutos anuales medios del 7,59%, aumentando este trimestre un 3,49% con respecto al año anterior. Las provincias que registran mayor rentabilidad son Toledo, Sevilla y Teruel. Al cruzar alta rentabilidad con riesgo de inversión moderado, destacan a nivel provincial Valencia, Granada y Sevilla. Además, Granada registra un incremento importante en sus rendimientos en alquiler, pasando del 6,3% en el segundo trimestre de 2018 al 7,1% actualmente. Las cifras que arrojan las conocidas como “segundas plazas” son causa directa de la variación positiva en el rendimiento nacional de alquiler en detrimento de Madrid y Barcelona que siguen con diferencias interanuales en descenso, concretamente un -7,3% en la Comunidad de Madrid y un -4,8% en la provincia de Barcelona.

Como vemos en el gráfico, el mercado de alquiler en la provincia de Granada es  sumamente atractivo ahora mismo. Destacamos las tipologías residenciales de pequeño tamaño (menos de 70 m2) con una rentabilidad bruta anual del 7,8% y una variación interanual mayor a la media de la provincia. Otro punto geográfico interesante es la región de Valencia donde la tipología concreta de vivienda de 70 a 100 m2 supera las expectativas medias provinciales, ofreciendo rendimientos del 7,7%. 

Tendencias y consecuencias

El sector inmobiliario se encuentra en un momento de cierta delicadeza. Con unos precios (alquiler y venta) subiendo moderadamente en 2019 y con cierta incertidumbre en el futuro por el papel de la Administración, que se debate entre aumentar la regulación o fomentar el aumento de la demanda.

El repunte de los precios ha traído consigo el incremento de la rentabilidad media del alquiler (comprar para alquilar), de un 8% en 2018, casi un 4% más que un año anterior, de acuerdo a las cifras que manejamos en ST Sociedad de Tasación. Esto tiene ciertas consecuencias “perversas”, sobre todo en grandes ciudades como Madrid y Barcelona, donde el precio del alquiler está alcanzando unas cotas tan elevadas que, en cierto modo, “expulsa” a gran parte de la sociedad del centro de las ciudades, especialmente a los jóvenes y a los capas menos favorecidas por su nivel de ingresos. Este problema, que no se limita a Madrid, Barcelona y las Islas, sino que ciudades como Huelva, Toledo y Valencia empiezan a sumarse. Tiene potencial para convertirse en un verdadero problema social, al vetar a grandes segmentos sociales el acceso a la vivienda.

Aquí puedes descargar el informe completo:

https://www.st-tasacion.es/ext/pdf/boletin/Informe_Tendencias_Sector_Inmobiliario_Julio_2019.pdf

 



Escrito por el equipo de ST Sociedad de Tasación
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